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Die Bundesregierung will das Bauen in Deutschland dauerhaft einfacher, schneller und kostengünstiger machen – soweit so bekannt. Das Kabinett hat dazu nun die Novelle des Baugesetzbuchs verabschiedet. Im Zentrum stehen ein Vorrang für den Wohnungsneubau in angespannten Wohnungsmärkten, straffere Fristen für Genehmigungen, beschleunigte Umweltprüfungen und mehr kommunale Handlungsmöglichkeiten gegen verwahrloste Immobilien.

Künftig sollen Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt ein überragendes öffentliches Interesse am Wohnungsbau erklären können. Damit soll die Ausweisung von Bauland erleichtert und der Wohnungsbau vor Ort stärker priorisiert werden. Zudem sollen Behördenstellungnahmen und Bauleitplanverfahren durch bundeseinheitliche Fristen beschleunigt werden. Bei Umweltprüfungen sollen im Bauleitplanverfahren nur noch die weniger detaillierten Anforderungen der Strategischen Umweltprüfung gelten.

Gestärkt werden sollen auch die kommunalen Instrumente gegen sogenannte Schrottimmobilien. Kommunen sollen einfacher Instandsetzungsgebote aussprechen und bei extremem Missbrauch enteignen können. Zudem ist ein neues Vorkaufsrecht vorgesehen, wenn Erwerber organisierter Kriminalität Vorschub leisten. Ein ursprünglich diskutiertes Vorkaufsrecht bei Verdacht auf verfassungsfeindliche Bestrebungen wurde dagegen gestrichen.

Bundesbauministerin Verena Hubertz hatte zuvor weitere gesetzliche Lockerungen und eine Ausweitung der Fördermöglichkeiten angekündigt. Sie sprach sich unter anderem für eine Verlängerung des Programms EH55 Plus aus, dessen Fördermittel in Höhe von 800 Mio. Euro vollständig ausgeschöpft werden sollen. Zudem plant das Bundesbauministerium ein digitales Vergleichstool, das sichtbar machen soll, welche Kommunen wie viele Baugenehmigungen erteilen.

Für die Immobilienwirtschaft ist das BauGB-Upgrade ein wichtiges Signal, aber noch kein ausreichender Durchbruch. Angesichts von nur 206.600 fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2025 hatten Verbände, darunter der VDIV Deutschland, zuvor einen „Bau-Turbo II“ gefordert. Dazu zählen ein klar verankertes überragendes öffentliches Interesse für den Wohnungsbau, verlässliche Förderprogramme, bessere steuerliche Rahmenbedingungen, stabile Finanzierungsbedingungen, ein praxistauglicher Gebäudetyp E und Planungssicherheit bei der Mietenregulierung.

Aus Sicht der Branche bleibt entscheidend, dass die Reformen schnell spürbar werden. Genehmigungserleichterungen, mehr Flexibilität und schnellere Verfahren helfen nur dann, wenn sie in den Kommunen tatsächlich angewendet werden und Investitionen wirtschaftlich tragfähig bleiben. Wohnungsbau, Aufstockung, Nachverdichtung und die Umnutzung leerstehender Büro- und Gewerbeflächen brauchen deshalb nicht nur neue gesetzliche Möglichkeiten, sondern verlässliche Förderung, klare Zuständigkeiten und praxistaugliche Verfahren.

Weitere Details und den Gesetzestext stellt das Bundesbauministerium bereit:
https://www.bmwsb.bund.de/DE/bauen/baurecht/baugb-upgrade/baugb-upgrade-artikel.html

Den Verbändebrief zum „Bau-Turbo II“ können Sie hier einsehen: https://vdiv.de/fileadmin/user_upload/05_Publikationen/2026-05-22_ENTWURF_APPELL-WoBAU_V2_FINAL__.pdf 

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Die Umlage von Wärmelieferungskosten ist bei einer Umstellung der Wärmeversorgung kein Selbstläufer. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteilen vom 20. Mai 2026, Az. VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25, klargestellt. § 556c BGB greift nur dann, wenn Mieter die Kosten für Wärme oder Warmwasser bereits vor der Umstellung als Betriebskosten getragen haben.

Im entschiedenen Fall waren die Wohnungen eines Berliner Mehrfamilienhauses bis 2015 mit elektrischen Einzelheizungen und Warmwasserboilern ausgestattet. Die Mieter betrieben diese selbst und zahlten den dafür benötigten Strom direkt. Eine Umlage von Heizkosten als Betriebskosten war in den Mietverträgen nicht vereinbart. Später stellte die Vermieterin die Versorgung auf eine zentrale Heizungsanlage im Wege des Wärmecontractings um. Die Hausverwaltung informierte die Mieter über den Anschluss an die neue Versorgung und kündigte an, dass die künftigen Nebenkostenabrechnungen auch Heizkosten enthalten würden. Die Mieter leisteten daraufhin monatliche Vorauszahlungen.

Nach den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2017 bis 2020 verlangte die Vermieterin Nachzahlungen für die vollständigen Wärmelieferungskosten einschließlich der Contracting-Kosten. Der BGH entschied jedoch, dass § 556c BGB in dieser Konstellation nicht unmittelbar anwendbar ist. Die Vorschrift setzt voraus, dass die Mieter die Kosten für Wärme oder Warmwasser bereits vor der Umstellung als Betriebskosten getragen haben. Das war hier nicht der Fall.

Auch eine entsprechende Anwendung der Vorschrift lehnte der BGH ab. Es fehle an einer planwidrigen Regelungslücke. Der Gesetzgeber habe bewusst nur Fälle geregelt, in denen bereits zuvor eine Betriebskostenpflicht für Wärme oder Warmwasser bestand.

Ganz kostenfrei bleibt die neue Wärmeversorgung für die Mieter dennoch nicht. Nach Auffassung des BGH kann aus der widerspruchslosen Zahlung der Heizkostenvorauszahlungen eine stillschweigende Einigung folgen, zumindest den Kostenanteil zu tragen, der auch bei einer zentralen Eigenversorgung durch die Vermieterin angefallen wäre. Ob darüber hinaus die vollständigen Contracting-Kosten umgelegt werden dürfen, muss nun das Landgericht klären. 

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