Archiv für Mai 2020

VDIV Deutschland bei Anhörung zur WEG-Reform

Bei der Anhörung zur WEG-Reform vor dem Rechtsausschuss des Bundestages begrüßte die Mehrheit der neun geladenen Sachverständigen dem Grunde nach den vorliegenden Entwurf. Die Novelle wird als notwendig erachtet, um das Wohnungseigentumsgesetz zukunftsfest zu machen. Inhaltliche Schwerpunkte der Diskussion waren die Kostenverteilung bei baulichen Maßnahmen sowie die künftigen Aufgabenbereiche des Verwalters. Der VDIV Deutschland machte sich dabei nachdrücklich für die Einführung eines Sachkundenachweises und eines Verwalterregisters sowie für die Absenkung des Quorums für Umlaufbeschlüsse und die die Einführung von virtuellen Versammlungen stark.

Zusammenfassende Bewertung

VDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler bescheinigte dem Entwurf eine hohe Qualität. Er sei rechtsdogmatisch konsistent und löse viele Probleme der Praxis. Eine ähnliche Einschätzung formulierte Johanna Schmidt-Räntsch, Richterin am Bundesgerichtshof. Der Entwurf weise gelungene technische Verbesserungen auf und behebe mehrere konstruktive Schwächen des geltenden Wohnungseigentumsrechts. Auch Oliver Elzer, Richter am Kammergericht Berlin, begrüßte die Einführung von klaren Strukturen und das gelungene Verfahrensrecht. Er warnte nachdrücklich davor, den Kern des Entwurfs aufzuweichen.

Rolle des Verwalters

Angesichts kritischer Stimmen, die eine Einschränkung der Rechte der Wohnungseigentümer befürchten, hinterfragten die Abgeordneten auch die Rolle der Immobilienverwalter. Aus Sicht von Richter Oliver Elzer sind die neuen Vorschriften bezüglich der Befugnisse der Verwalter im Kern nicht zu beanstanden, vielmehr werden die Verbraucherrechte eindeutig gestärkt. Zudem dürfte man durchaus auch Zutrauen zu Wohnungseigentümern haben, die nicht zu den Dümmsten gehören. Auch Johanna Schmidt- Räntsch unterstrich, der Vorwurf, dem Verwalter werde mehr und zu viel Macht als früher eingeräumt, treffe nicht zu. Die Befugnisse des Verwalters hielten sich in den traditionellen Grenzen. VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Kaßler warnte zudem davor, die unbeschränkte Vertretungsmacht des Verwalters einzugrenzen. Die übergroße Mehrheit der Eigentümer wünscht sich den Verwalter als Manager ihres Gemeinschaftseigentums und keine querulatorische Verhinderung von Maßnahmen durch wenige Eigentümer.

Thema in der Runde war auch die Einführung eines zentralen Verwalterregisters. Der VDIV Deutschland sieht darin eine deutliche Erleichterung im Rechtsverkehr, die für die Vertretung einer WEG zuständige Person zu ermitteln. Diese Ansicht vertrat auch Oliver Elzer.

Beschlussfassung und Maßnahmen

Für die praktisch wichtigste Verbesserung hält BGH-Richterin Schmidt-Räntsch die Umgestaltung der Beschlussmängelklagen von einem Mitgliederprozess der Wohnungseigentümer untereinander zu einem Verbandsprozess. Manfred Jost, Präsident des Verbands Wohneigentum, bewertete besonders die schlankeren und transparenten Strukturen, vor allem hinsichtlich von Beschlussfassung und Umsetzung von Maßnahmen als positiv.

Nach Auffassung von Johanna Schmidt-Räntsch müssen die Regelungsvorschläge insbesondere bezüglich der Kostenverteilung im Einzelnen jedoch noch ergänzt werden, da sie ansonsten ungewollt den Modernisierungsstau verstärken würden. An dieser Stelle sieht auch Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund Deutschland, Verbesserungsbedarf.

VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler erneuerte in seiner Stellungnahme den Appell, das Quorum für Umlaufbeschlüsse deutlich zu senken und damit deren praktische Bedeutung zu erhöhen. Darüber hinaus zeigten die aktuellen Herausforderungen durch die Covid-19-Pandemie, wie wichtig die zeitgemäße Anpassung gesetzgeberischer Regelungen an die schnell fortschreitenden technischen Möglichkeiten sei. So müsse die Durchführung virtueller Eigentümerversammlungen ermöglicht werden. Beide Verbesserungsvorschläge wurden von mehreren anderen Experten befürwortet.

Sachkundenachweis

Breite Unterstützung fand auch das Anliegen des VDIV, zeitgleich mit dem Inkrafttreten des Gesetzes einen Sachkundenachweis für gewerbliche Wohnungseigentumsverwalter einzuführen. Dieser müsse den vielfältigen fachlichen Ansprüchen, die an Wohnungseigentumsverwalter zu stellen seien, in jeder Hinsicht genügen, forderte Roland Kempfle, Richter am Landgericht München I und Mitglied des Präsidiums des Deutschen Richterbunds. Auch Manfred Jost machte sich nachdrücklich für einen Sachkundenachweis stark. Bei der ersten Lesung des Gesetzentwurfs im Bundestag Anfang Mai hatten sich bereits die Redner von Union, Bündnis 90/Die Grünen und FDP für einen Sachkundenachweis ausgesprochen.

Kritische Stimmen

Harsche Kritik am Gesetzentwurf kam einzig von Gabriele Heinrich, Vorständin des Verbands Wohnen im Eigentum, die von der Partei DIE LINKE als Sachverständige geladen war. Das Ziel, die Wohneigentümergemeinschaften zu stärken und für die Zukunft zu rüsten, werde nicht erreicht. Christian Rietschel, Vorsitzender von Haus & Grund Dresden und von der AfD geladener Sachverständiger, kritisierte, dass der Entwurf erheblich in die verbrieften Rechte der Wohnungseigentümer eingreife und ihr Eigentum damit entwerte.

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Maklervertrag darf sich auch ohne Kündigung automatisch verlängern

Im konkreten Fall hatte die klagende Maklerin einen auf sechs Monate befristeten sogenannten Alleinverkaufsvertrag mit einer Wohnungseigentümerin zum Verkauf einer Wohnung abgeschlossen. Der Vertag enthielt eine Klausel, wonach er sich ohne rechtzeitige Kündigung jeweils um drei Monate verlängert. Die Eigentümerin kündigte den Vertrag nicht, beauftragte aber nach sechs Monaten einen anderen Makler. Nachdem dieser die Wohnung erfolgreich verkauft hatte, zahlten Eigentümerin und Käufer die vereinbarte Provision. Die erste Maklerin verlangt nun Schadenersatz in Höhe der entgangenen Provision.

Das Oberlandesgericht Stuttgart wies ihre Klage im Berufungsverfahren ab. Die entsprechende Klausel zur automatischen Verlängerung sei unwirksam, weil sie den Auftraggeber eines Makleralleinauftrags unangemessen benachteiligte. Dieser Argumentation folgten die BGH-Richter nicht. Die Klausel sei grundsätzlich unbedenklich. Ein Makleralleinauftrag, mit dem sich der Makler zum Tätigwerden verpflichtet und durch den der Maklerkunde auf sein Recht verzichtet, einen weiteren Makler mit der Suche nach geeigneten Vertragspartnern zu beauftragen, könne grundsätzlich wirksam unter Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen geschlossen werden, so die Karlsruher Richter. Bei einem solchen Makleralleinauftrag könne in Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch eine an dem Zeitbedarf für eine erfolgversprechende Tätigkeit orientierte Mindestlaufzeit vereinbart werden; für den einem Immobilienmakler erteilten Alleinauftrag sei eine Bindungsfrist von sechs Monaten regelmäßig angemessen. Auch eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene automatische Verlängerung der zunächst auf sechs Monate vereinbarten Vertragslaufzeit eines Makleralleinauftrags um jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung ist nach dem Urteil des BGH grundsätzlich unbedenklich. Durch eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene vierwöchige Kündigungsfrist werde der Maklerkunde nicht unangemessen benachteiligt.

Schadenersatz erhält die Klägerin allerdings dennoch nicht, da im konkreten Fall die grundsätzlich unbedenkliche Klausel kein wirksamer Bestandteil des Vertrages ist. Der Hinweis auf die vierwöchige Kündigungsfrist ergibt sich hier nämlich nur aus einer der Anlagen zum Formularvertrag. Im Formularvertrag wird lediglich darauf hingewiesen, dass die Anlagen zum Vertrag zu beachten seien.

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