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Bundesverfassungsgericht kippt Mietendeckel

Das Bundesverfassungsgericht hat am 15. April den Berliner Mietendeckel für nichtig erklärt, da er nicht mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) begrüßt diese Entscheidung mit Nachdruck. Denn eine Bestätigung des Mietendeckels hätte das Vertrauen in die Rechtsstaatlichkeit nachhaltig erschüttert (» hier finden Sie unsere Pressemitteilung).

Das Bundesverfassungsgericht urteilte, dass dem Land Berlin die entsprechende Gesetzgebungskompetenz für den Mietendeckel fehlt. Schließlich sind die Länder nur zur Gesetzgebung befugt, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat. Da der Bund das Mietpreisrecht in den §§ 556 bis 561 BGB aber abschließend geregelt hat, ist das MietenWoG Bln mit Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 in Verbindung mit Art. 72 Abs. 1 GG unvereinbar und nichtig. Denn es greift die sogenannte Sperrwirkung, mit der die Gesetzgebungskompetenz der Länder entfällt: Sie verhindert für die Zukunft den Erlass neuer Landesgesetze und entzieht in der Vergangenheit erlassenen Landesgesetzen die Kompetenzgrundlage, sodass sie nichtig sind beziehungsweise werden.

Aufgrund dieser Voraussetzungen hatten bereits im Mai vergangenen Jahres die Bundestagsfraktionen von CDU/CSU und FDP einen Antrag auf Normenkontrolle in Karlsruhe eingereicht (» der VDIV berichtete). Einen solchen Antrag kann nur die Bundesregierung, eine Landesregierung oder ein Viertel der Mitglieder des Bundestages stellen. Im Fall des Mietendeckels hatten 248 Abgeordnete, also 40 Prozent aller Abgeordneten, die Normenkontrollklage unterstützt.

Die Folgen des Urteils für Mieter und Vermieter

Der Berliner Mietendeckel ist nichtig und entfaltet somit keine Wirkung – von Beginn an. Das bedeutet nicht, dass die Regulierungen jetzt nicht mehr gelten, sondern dass sie nie wirksam geworden sind. Die wichtigsten Konsequenzen im Überblick:

  • Miethöhe und Nachzahlung
    Haben Vermieter die Miete ab dem 23. Februar 2020 (erste Stufe des Mietendeckels) auf die Stichtagsmiete vom 18. Juni 2019 bzw. ab dem 23. November 2020 (zweite Stufe) auf die Kappungsgrenze abgesenkt, können sie die Differenz nachfordern. Mieter sind grundsätzlich verpflichtet, diese nachzuzahlen, eine genaue Frist sieht das Gesetz hierfür nicht vor. Haben sich im Zuge des Mietendeckels Mietrückstände aufgebaut, die zu einer Kündigung berechtigen, können Vermieter diese nach entsprechender Mahnung aussprechen. Ziel sollte aber immer eine einvernehmliche Lösung sein. Zudem sollten Vermieter ihre Mieter darüber informieren, dass sie nun wieder die ursprüngliche, vertraglich vereinbarte Miete zu entrichten haben und idealerweise den korrekten Betrag nennen.
    Da der Mietendeckel seit Einführung umstritten war, haben viele Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags neben der „Mietendeckel-Miete“ auch die nach BGB zulässige Miete festgehalten. In diesen Fällen gilt rückwirkend ab Vertragsabschluss die BGB-Miete; auch hier sind Differenzen nachzuzahlen.
    Haben Vermieter und Mieter im Zuge des Gesetzes gezielte Vereinbarungen über die Miethöhe getroffen, gelten diese ggf. auch weiterhin. Hier ist der Wortlaut entscheidend und im Zweifel Rechtsbeistand einzuholen.
  • Mieterhöhungen
    Sind seit Inkrafttreten des Mietendeckels Mieterhöhungen erfolgt, beispielweise in Form von vertraglich vereinbarten Staffelmieten, gelten diese rückwirkend und der Mieter ist zur Zahlung der Differenz verpflichtet
  • Bußgeldverfahren wegen Verstößen
    Bußgeldverfahren, die wegen Verstößen gegen den Mietendeckel angestoßen wurden, sind sofort einzustellen. Vermieter haben die Möglichkeit, bereits bezahlte Bußgelder zurückzufordern und sollten sich dabei auf die Nichtigkeit des Gesetzes und seine dadurch fehlende Rechtskraft beziehen.

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Wegfall gewerbesteuerlicher Hürden für Wohnungsunternehmen bei Einkünften von Stromlieferungen aus erneuerbaren Energien

Die Bundesregierung hat sich auf den Erhalt der gewerbesteuerlichen Befreiung von Wohnungsunternehmen geeinigt, auch wenn sie Strom aus erneuerbaren Energien, wie PV-Anlagen, an ihre Mieter liefern. Geplant sind entsprechende gesetzliche Anpassungen des Gewerbesteuergesetzes im Rahmen des Fondsstandortgesetzes (FOG). Damit sollen bestehende gewerbesteuerliche Hürden bei der Energiewende aus dem Weg geräumt werden, um Mieterstromprojekte zu fördern. Die geplanten Änderungen wurden am 12. April 2021 im Rahmen einer Expertenanhörung im Finanzausschuss des Bundestages diskutiert.

Bislang profitierten Wohnungsunternehmen ausschließlich bei Mieteinkünften aus der Vermögensverwaltung eigenen Grundbesitzes oder Kapitalvermögens von dem Steuerprivileg des § 9 Nr. 1 Satz 2 Gewerbesteuergesetz. Die Tätigkeit eines Immobilienunternehmens durfte im Rahmen des Gewerbesteuerprivilegs nicht über eine reine Vermögensverwaltung hinausgehen. Andernfalls wurden sie zusätzlich mit Gewerbesteuer auf ihre Mieteinkünfte belastet. Dieser Umstand hat die Wohnungsunternehmen daran gehindert, Solaranlagen auf ihren Dachflächen zu installieren und damit Mieterstrom zu erzeugen.

Künftig sollen Wohnungsunternehmen gewerbliche Einkünfte aus der Lieferung von Strom aus erneuerbaren Energien und dem Betrieb von Ladestationen für Elektroautos für ihre Mieter von bis zu zehn Prozent der Einnahmen aus der Wohnungsverwaltung erzielen können, ohne ihre Mieterträge mit Gewerbesteuer zu belasten. Die neuen Einkünfte aus den erneuerbaren Energien unterliegen aber weiterhin der Gewerbesteuer. Mit den neuen Regelungen soll die bislang fehlende Rechtssicherheit geschaffen werden.

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