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Jede dritte Heizungsanlage und beinahe jede zweite Öl-Zentralheizung ist älter als 20 Jahre.

Heizungsanlagen in Mehrfamilienhäusern sind mit durchschnittlich 14,2 Jahren etwas älter als Anlagen in Ein- und Zweifamilienhäusern (13,9 Jahre). Die Differenzierung der Daten zum Alter der Wärmeerzeuger zeigen, wie groß das Problem der ineffizienten Heizungen mit hohen CO2-Emmissionen ist: Die in den Wohnungen vorhandenen Öl-Zentralheizungen wurden im Schnitt vor 17,7 Jahren eingebaut. Sie sind damit deutlich älter als andere Technologien (Gas-Zentralheizung: 12,4 Jahre, sonstige Heizungssysteme: 12,6 Jahre). Knapp ein Drittel aller Öl-Zentralheizungen (31,3 Prozent) ist 25 Jahre oder älter, weitere 17,0 Prozent 20 Jahre bis 25 Jahre alt.

Kurz vor Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes belegen die Daten außerdem: Die Beheizungsstruktur verändert sich, allerdings langsam. Wärmepumpen-Zentralheizungen beheizen nun 5,7 Prozent der deutschen Wohnungen – mehr als doppelt so viele wie zum Zeitpunkt der letzten Befragung im Jahr 2019 (2,2 Prozent). Der Anteil der Fernwärme hat sich auf 15,2 Prozent erhöht (2019: 13,9 Prozent), der von Gas-Etagenheizungen auf 11,6 Prozent (2019: 9,8 Prozent). Bei allen anderen Technologien sind die Anteile zurückgegangen. Gas-Zentralheizungen finden sich nun in 33,78 Prozent der Wohnungen (2019: 35,7 Prozent) und Öl-Zentralheizungen in 23,0 Prozent (25,0 Prozent). Bei den Energieträgern hat Gas mit einem auf 49,5 Prozent gestiegenen Anteil die Nase vorn (2019: 48,2 Prozent).

Die Studie „Wie heizt Deutschland?“ ist hier zum kostenlosen Download hinterlegt.

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EnSimiMaV: Laut der Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen (Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung, kurz EnSimiMaV) mussten Gebäude mit Gaszentralheizungssystemen mit mindestens zehn Wohneinheiten bis 30. September 2023 hydraulisch abgeglichen werden. Laut § 3 Abs. 1 Nr. 1 b) EnSimiMaV soll der Vorgang bis zum 30. September 2024 auch in Gebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten durchgeführt werden. Die Verordnung soll über diese Frist hinausgehend nicht verlängert werden. Und sie ist nicht bußgeldbewährt. Immobilienverwaltungen müssen Wohnungseigentümer über diese Regelungen informieren und über die Durchführung abstimmen lassen.

In der Praxis nicht innerhalb der Frist umsetzbar

In der Praxis konnten die meisten Immobilienverwaltungen den hydraulischen Abgleich nicht umsetzen. Die notwendige Beschlussfassung zu der kostenintensiven Maßnahme ist mit Angebotseinholung und Durchführung der Eigentümerversammlung aufwendig vorzubereiten. Verwaltungsunternehmen sowie ausführende Handwerksbetriebe kämpfen zudem mit Fachkräftemangel bei gleichzeitig durch die Regelung steigendem Auftragsvolumen. „Viele Immobilienverwaltungen erhielten nicht mal ein Angebot für den hydraulischen Abgleich von den angefragten Firmen“, so VDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. Die Frist zur Umsetzung war seitens des Gesetzgebers zu knapp gewählt. Der VDIV Deutschland hatte mehrfach darauf hingewiesen. „Die Politik sollte die Realität im Blick haben. Das gilt für kleine wie große Gesetzesvorhaben“, so Martin Kaßler, Da die EnSimiMaV nicht verlängert wird, wissen viele Immobilienverwalter nicht, was sie den Eigentümergemeinschaften raten sollen. Ab dem kommenden Jahr wird es dann nochmals komplizierter.

Heizungsoptimierung nach dem novellierten Gebäudeenergiegesetz

Von Januar bis September 2024 stehen EnSimiMaV und die Regelungen, die mit dem novellierten Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab dem 1. Januar 2024 in Kraft treten, zwischenzeitlich nebeneinander. Laut dem neuen GEG wird der hydraulische Abgleich für alle neu eingebauten Heizungsanlagen, unabhängig von deren Energieträger verpflichtend (§60c GEG). Für Bestandsheizungen wird er nicht namentlich erwähnt.

Aber: Das neue GEG beinhaltet auch Regelungen zur Prüfung und Optimierung älterer Heizungsanlagen (§ 60b) mit Wasser als Wärmeträger. Heizungen, die nach 30. September 2009 eingebaut wurden und in Gebäuden mit mindestens 6 Wohneinheiten stehen, sind innerhalb eines Jahres nach 15 Jahren der erstmaligen Inbetriebnahme einer „Heizungsprüfung und Optimierung“ zu unterziehen. Für Heizungen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, muss dies bis 30. September 2027 erfolgen. Die aufgeführten Optimierungsmaßnahmen entsprechen denen aus der EnSimiMaV in großen Teilen. Es müssen unter anderen die technischen Parameter der Anlage hinsichtlich der Energieeffizienz optimiert werden. Außerdem ist zu prüfen, ob eine effiziente Heizpumpe eingesetzt wird, inwieweit die Vorlauftemperatur abgesenkt werden kann und ob Rohrleitungen gedämmt werden müssen (neben weiteren Punkten).

VDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler: „Die auslaufende EnSimiMaV und das neue GEG führen auf Seiten der Eigentümer und der Immobilienverwalter zu großer Verwirrung, rechtlicher Unsicherheit und Unmut. Unterm Strich hat der Gesetzgeber erkannt, dass er den deutschlandweiten hydraulischen Abgleich von Gaszentralheizungen nicht innerhalb weniger Monate per Frist verordnen kann. Das Nachsehen haben aber die vielen Immobilienverwaltungen, die sich mit der Thematik viele Stunden beschäftigen mussten, teils ohne überhaupt Angebote zu erhalten.“

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