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Mit dem Beschluss im sogenannten Trilogverfahren verabschiedet sich die Europäische Union von den ursprünglich geplanten zielgenauen Sanierungspflichten für die besonders ineffizienten Wohngebäude. Damit haben sich die Länder – unter anderem Deutschland – durchgesetzt, die im Ministerrat vor zu hohen Belastungen für Hauseigentümer gewarnt hatten.

Konkret vorgegeben werden soll nun: Bis 2030 muss der Primärenergieverbrauch um 16 Prozent und bis 2035 um 20 bis 22 Prozent reduziert werden. 55 Prozent der vorgesehenen Verringerung sollen durch die energetische Verbesserung der ineffizientesten Wohngebäude (WPB) erzielt werden. Die Staaten können selbst entscheiden, wie sie die übrigen 45 Prozent erreichen. Denkbar ist beispielsweise, dass sie auf Förderanreize setzen. Für Nichtwohngebäude werden andere Regeln gelten: 16 Prozent der energetisch schlechtesten Gebäude dieser Kategorie müssen bis 2030 bestimmte Mindeststandards erreichen, 26 Prozent bis 2033.

Ausstieg aus fossiler Wärme schon bis 2040

Teil der Einigung auf EU-Ebene ist auch der vollständige Ausstieg aus der Verwendung fossiler Brennstoffe bei der Wärme- und Kälteversorgung bis 2040, also vier Jahre früher als im gerade überarbeiteten deutschen Gebäudeenergiegesetz (GEG) festgeschrieben. Die Förderung von fossil betriebenen Heizungen soll nur noch bis 2025 möglich sein, so die EU-Pläne weiter.

Darüber hinaus hat das Trilogverfahren für Neubauten den Rahmen gesteckt: Ab 2030 sollen alle Neubauten den Standard „Null-Emissions-Gebäude“ einhalten. Öffentliche Gebäude müssen diese Vorgabe ab 2028 erfüllen. Außerdem sollen die Mitgliedsstaaten ab 2027 schrittweise die Installation von Solaranlagen auf öffentlichen Gebäuden und Nichtwohngebäuden vorantreiben und dafür sorgen, dass neue Gebäude für die Installation von Photovoltaik- und Solarthermieanlagen geeignet sind.

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Die Gestehungskosten – also die Grundstück-, Bauwerk-, Außenanlagen- und Baunebenkosten – für Neubauwohnungen betragen in deutschen Metropolen im Schnitt 5.150 Euro pro Quadratmeter. Sie sind damit etwas höher als in Frankreich und Finnland (je 5.000 Euro), aber erheblich höher als beispielsweise im Nachbarland Österreich (3.030 Euro). Mit 2.130 Euro pro Quadratmeter weist Polen unter den untersuchten Ländern die niedrigsten Gesamtkosten aus. Das geht aus einer Studie des Immobiliendienstleisters CBRE Group in Zusammenarbeit mit dem Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) hervor.

Den Löwenanteil unter den Gestehungskosten machen die Bauwerkskosten mit in Deutschland 3.420 Euro aus. Nur in Finnland sind diese noch etwas höher (3.750 Euro). Für ein Grundstück zahlen Deutsche pro Quadratmeter im Schnitt 1.010 Euro – weniger als halb so viel wie in Frankreich (2.400 Euro). Deutlich höher als in den anderen untersuchten Ländern sind hierzulande die Baunebenkosten unter anderem für Planungsleistungen, Finanzierung und Gutachter mit 490 Euro. Den Anteil der staatlich induzierten Kosten wie etwa Grunderwerbsteuer, Umsatzsteuer, aber Kosten für die Erfüllung von energetischen Anforderungen und technischen Baubestimmungen schätzt der ZIA auf 37 Prozent.

BID-Gutachten zeigt: DIN-Norm nicht immer der nötige, aber meistens der teuerste Standard

An diesem Punkt setzt ein Rechtsgutachten an, welches die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID), deren Mitglied der VDIV Deutschland ist, bei Prof. Stefan Leupertz, Richter am Bundesgerichtshof a. D., in Auftrag gegeben hat. Ein zentrales Ergebnis: „Eine selbst vom Fachmann nicht mehr zu überblickende und zu bewältigende Flut von DIN-Normen und sonstigen technischen Regelwerken einerseits sowie bauordnungsrechtlichen Vorschriften andererseits, schränkt den Handlungsspielraum der Baubeteiligten in einem Maße ein, das es fast unmöglich macht, Bauprojekte nachhaltig und dennoch bezahlbar zu verwirklichen. Die erzwungene Einhaltung von nicht selten unsinnig strengen Vorgaben für den Schallschutz, den Brandschutz, die Statik oder die Energieeffizienz von Gebäuden, um nur einige zu nennen, führt dazu, dass die im konkreten Einzelfall für die Bedarfe und (finanziellen) Möglichkeiten des Bestellers sinnvollen Nachhaltigkeitsziele nicht umgesetzt werden können, weil ihre Realisierung dann unmöglich oder viel zu teuer würde.“ Als Lösung schlägt er vor, den Rahmen zu schaffen, damit sich Auftraggeber und Bauausführende „von der Einhaltung allgemein gültiger Mindeststandards (aRdT) lösen können und weitgehend frei darüber entscheiden dürfen, mit welchen gestalterischen, planerischen und baulichen Maßnahmen sie insbesondere Nachhaltigkeitsziele verwirklichen wollen.“ Hierfür seien moderate Änderungen im Regelungsbereich des § 633 BGB vorzunehmen. Der Gutachter weist allerdings auch darauf hin, dass dies zwar nur ein Baustein sei, um die derzeitige Krise im Wohnungsbau zu bewältigen, dafür aber ein wesentlicher.

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