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Ausgangspunkt der Einwände ist die vorgesehene Aussetzung strengerer Verpflichtungen im Gebäudebestand bis 2029. Während nach bisherigem Recht deutlich ambitioniertere Anforderungen an den Einsatz erneuerbarer Energien vorgesehen waren, soll das neue Modell zunächst mit Grüngasanteilen arbeiten. Kritiker sprechen deshalb von einem deutlichen Rückschritt gegenüber dem bisherigen Regelungsniveau. Aus ihrer Sicht wird die Wärmewende damit nicht beschleunigt, sondern aufgeschoben. Das sei nicht nur klimapolitisch problematisch, sondern könne auch verfassungsrechtlich relevant sein, weil der Staat aus dem Grundgesetz heraus zu wirksamem Klimaschutz verpflichtet ist.

Besonders kritisch bewertet wird, dass die geplante Gesetzesarchitektur nach dieser Lesart hinter bereits bestehende Anforderungen zurückfällt. Beanstandet wird vor allem, dass neue Heizungen auch künftig in hohem Maß fossil betrieben werden könnten und verbindliche Vorgaben für einen raschen Umstieg auf erneuerbare Energien geschwächt würden. 

Ein weiterer Kritikpunkt betrifft die praktische Umsetzbarkeit des Konzepts. So wird bezweifelt, dass künftig überhaupt ausreichende Mengen an Biomethan oder Wasserstoff verfügbar sein werden, um die vorgesehenen Quoten zuverlässig zu erfüllen. Fehlen diese Mengen, könnte der fossile Betrieb faktisch länger fortgesetzt werden als politisch beabsichtigt. Auch dies würde die Emissionsminderung im Gebäudesektor weiter verzögern.

Neben den klimarechtlichen Fragen werden deutliche soziale Folgen thematisiert. Kritiker verweisen darauf, dass steigende Kosten des fossilen Heizens insbesondere Mieterhaushalte treffen könnten. Gerade im Mietwohnungsbereich verschärfe sich das bekannte Investor Nutzer Dilemma: Vermietende könnten sich bei einem Heizungstausch eher an den Anschaffungskosten orientieren, während die späteren Betriebskosten vielfach von den Mietenden zu tragen seien. Dadurch drohe, dass kurzfristig günstigere, langfristig aber teurere Heizlösungen gewählt werden.

Damit verdichtet sich die Debatte um das geplante Gesetz auf mehreren Ebenen zugleich: Klimaschutz, Verfassungsrecht, Mietkosten, Generationengerechtigkeit und europarechtliche Vorgaben. Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV, attestiert: „WEG werden nur umsetzen, was sie rechtssicher beschließen und wirtschaftlich tragen können. Wenn die 65-Prozent-Vorgabe ersetzt wird und Bio-Treppe und Quotenlogik an ihre Stelle treten, müssen Einzelheiten so klar geregelt sein, dass Eigentümergemeinschaften fristgerecht entscheiden, beauftragen und umsetzen können.“ Ob die Bundesregierung die Eckpunkte im weiteren Verfahren nachschärft, dürfte für die weitere Diskussion um die Wärmewende im Gebäudebestand entscheidend sein.

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Im Mittelpunkt der Kritik steht die Einschätzung, dass der Wohnungsmarkt vor allem unter einem strukturellen Angebotsdefizit leidet. Aus Sicht vieler Marktteilnehmer entstehen hohe Mieten nicht in erster Linie durch fehlende Regulierung, sondern durch zu wenig neu geschaffenen Wohnraum, langwierige Verfahren, hohe Baukosten, steigende Anforderungen und ein insgesamt investitionshemmendes Umfeld. Werden Vermietung und Investitionen durch zusätzliche Vorgaben weiter erschwert, könnte dies insbesondere private Eigentümerinnen und Eigentümer davon abhalten, Wohnraum anzubieten oder neuen Wohnraum zu schaffen. Problematisch ist, dass sich die politische Debatte stark auf Eingriffe in bestehende Mietverhältnisse konzentriert, während der Neubau und die Aktivierung zusätzlichen Angebots zu wenig gestärkt würden. In der Branche wird darauf hingewiesen, dass mehr Regulierung bei Indexmieten, befristeter Vermietung, möbliertem Wohnen oder Modernisierung zwar punktuell ordnungspolitisch begründet werden kann, insgesamt aber die Gefahr birgt, die wirtschaftliche Attraktivität von Vermietung weiter zu verringern. Das könnte gerade in ohnehin angespannten Märkten dazu führen, dass das Mietwohnungsangebot weiter zurückgeht.

Hinzu kommt die Sorge, dass sich die Knappheit am Mietmarkt in den kommenden Jahren weiter verschärfen könnte. Wenn Investitionen in den Mietwohnungsbestand ausbleiben, Neubauprojekte sich verzögern oder wirtschaftlich nicht mehr tragfähig sind und private Anbieter sich zunehmend zurückziehen, dürfte der Druck auf die Neuvertragsmieten eher steigen als sinken. Auch positive Signale wie anziehende Baugenehmigungszahlen werden in diesem Zusammenhang zurückhaltend bewertet, denn Genehmigungen allein schaffen noch keinen zusätzlichen Wohnraum. Entscheidend bleibt, ob Projekte unter den bestehenden wirtschaftlichen und regulatorischen Rahmenbedingungen tatsächlich realisiert werden. Hinzu kommen weitere strukturelle Hemmnisse des Wohnungsmarkts. Dazu zählen hohe Eigenkapitalanforderungen beim Immobilienerwerb, gestiegene Erwerbsnebenkosten, erhöhte Finanzierungskosten und regulatorische Anforderungen an Kreditvergaben. Diese Faktoren erschweren nicht nur den Zugang zu Wohneigentum, sondern begrenzen auch die Investitionsspielräume auf dem Mietmarkt. Die Folge kann sein, dass sich sowohl das Angebot an Mietwohnungen als auch die Bildung von Wohneigentum langsamer entwickelt, als es zur Entlastung des Marktes erforderlich wäre.

Vor diesem Hintergrund hat auch der VDIV Deutschland eine ergänzende Stellungnahme zum Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz für ein Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn und Geschäftsraummiete abgegeben. Der VDIV würdigt darin mehrere vorgesehene Änderungen, unter anderem zur vorübergehenden Vermietung, zur möblierten Vermietung, zu Indexmieten sowie zu den vereinfachten Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen. Zugleich werden zwei zentrale Punkte des Entwurfs kritisiert: Zum einen lehnt der VDIV Deutschland die vorgesehene starre zeitliche Begrenzung der vorübergehenden Vermietung auf sechs Monate ab. Diese werde den unterschiedlichen Fallgestaltungen in der Praxis nicht gerecht und könne zusätzliche Belastungen für den Wohnungsmarkt nach sich ziehen. Zum anderen ist die geplante Ausweitung der Heilungsmöglichkeit bei ordentlichen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs problematisch. Diese könne zu erheblichen wirtschaftlichen Risiken für Vermietende sowie zu Wertungswidersprüchen im Mietrecht führen.

„Aus Sicht des VDIV braucht es vor allem Maßnahmen, die Investitionen erleichtern, Neubau und Modernisierung fördern und zusätzliche Angebotsreserven mobilisieren, statt den Markt durch weitere Detailregulierung zusätzlich zu belasten“, bewertet Martin Kaßler, VDIV-Geschäftsführer, die Situation. 

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