Archiv für April 2025

Im Rahmen der Koalitionsverhandlungen haben Union und SPD ein weitreichendes Vorhaben angekündigt: Künftig sollen alle Wohngebäude in Deutschland verpflichtend gegen Elementarschäden wie Hochwasser, Starkregen oder Erdbeben versichert werden. Damit reagiert die Politik auf die wachsenden Risiken durch den Klimawandel und Naturkatastrophen wie im Ahrtal 2021, die versicherte Schäden in Milliardenhöhe verursacht haben.

Nach dem nun vorliegenden Koalitionsvertrag wird im Neugeschäft die Gebäudeversicherung nur noch in Kombination mit einer Elementarschadenabsicherung angeboten. Im Bestandsgeschäft sollen bestehende Verträge zu einem festzulegenden Stichtag ebenfalls erweitert werden – jedoch mit der Option auf einen Opt-out. Eigentümer könnten sich unter bestimmten Voraussetzungen gegen die Zusatzdeckung entscheiden. Die konkreten Bedingungen dieser Wahlfreiheit sind noch offen.

Zur Sicherstellung der langfristigen Tragfähigkeit des Modells ist eine staatliche Rückversicherungslösung vorgesehen. Gleichzeitig sollen die Versicherungsbedingungen weitgehend reguliert werden. Dies soll gewährleisten, dass die Prämien für die Zusatzdeckung bezahlbar bleiben – auch in risikobehafteten Regionen. Zudem ist eine Sensibilisierung der Länder und Kommunen für Risiken in der Bauleitplanung vorgesehen. Staatshaftungsregelungen für Schäden in neu ausgewiesenen Baugebieten sollen konkretisiert werden.

Derzeit verfügen laut Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GdV) nur etwa 54 Prozent der Wohngebäude über einen Elementarschadenschutz. 

Der VDIV weist darauf hin, dass eine Pflichtversicherung nicht präventiv wirken kann, aber zu Mehrkosten für Eigentümer und letztlich auch für Mieter führt, da die Prämien umlagefähig sind. Eine Umverteilung der Wohnkosten ist damit unausweichlich.

Auch Immobilienverwaltungen sind direkt betroffen. Sie müssten künftig sicherstellen, dass alle verwalteten Objekte den neuen Anforderungen entsprechen, Fristen eingehalten und Versicherungsunterlagen vollständig dokumentiert sind. Bei Eigentümerwechseln und Neuvermietungen wächst der Koordinationsaufwand erheblich – insbesondere bei heterogenen Beständen und unvollständiger Datengrundlage.

Der VDIV Deutschland hat dazu im Herbst 2024 einen Verwalter-Monitor durchgeführt: „Pro und Contra einer Elementarschadenversicherung – Innenansichten einer Branche“. Im Ergebnis: bei Immobilienverwaltungen gibt es unterschiedliche Ansichten: 47,7 Prozent der befragten Verwaltungen unterstützen das Einführen einer Pflichtversicherung, während 47,7 Prozent für das Angebotsmodell sind. Regional gibt es dabei jedoch deutliche Unterschiede, die auf divergierende Erfahrungen mit Naturgefahren und Schadensfällen hindeuten: Während in den südlichen Bundesländern 61,9 Prozent der Verwaltungen eine Pflichtversicherung bevorzugen, befürworten in Nord- und Ostdeutschland 58,9 Prozent bzw. 57,5 Prozent das Abwahl-Modell.

Die Ergebnisse des Verwalter-Monitor im Detail können Sie hier abrufen:https://vdiv.de/immobilienverwaltung/verwalter-monitor 

“Pflicht zur Elementarschadenversicherung: Neuer Kostentreiber für Eigentümer und Verwaltungen?” erschien im Newsletter 04-2/2025

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Mietrecht und Wohnungsbau

Der Koalitionsvertrag sieht die Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 vor – vor allem in städtischen Gebieten. Die Reform der Modernisierungsumlage soll Investitionen fördern und Mietbelastung begrenzen. Eine strengere Regulierung von Indexmieten, möblierten Wohnungen und Kurzzeitvermietungen könnte jedoch die Flexibilität für Vermieter einschränken und die Rentabilität gefährden. Mit dem „Wohnungsbau-Turbo“ soll der Neubau beschleunigt werden – durch Bürokratieabbau, Steuererleichterungen, einfacheres Planungsrecht und einen Investitionsfonds für öffentlich-private Partnerschaften. Die Umsetzung bleibt angesichts wachsender Staatsschulden jedoch fraglich. Der geplante Gesetzentwurf soll auch den Umwandlungsschutz (§ 250 BauGB) und die Festlegung angespannter Wohnungsmärkte um fünf Jahre verlängern – eine Herausforderung für viele Marktakteure. Geplant sind zudem steuerliche Anreize, staatliche Bürgschaften und eigenkapitalersetzende Maßnahmen zur Förderung des Eigentumserwerbs – insbesondere für Familien. Ob diese Maßnahmen ausreichen, um breite Bevölkerungsschichten zu erreichen, bleibt offen.

Digitalisierung und Bürokratieabbau

Die Koalition plant ein digitales Verfahrensrecht, um Planungs- und Genehmigungsprozesse zu beschleunigen. Dies kann insbesondere für Immobilienverwaltungen in Städten eine Erleichterung darstellen. Bürokratieabbau soll durch administrative Vereinfachungen gelingen – sofern diese in der Verwaltungspraxis ankommen. Positiv ist die geplante unabhängige Stelle zur Kostenfolgeprüfung von DIN-Normen, die Baukosten transparenter machen und die Wirtschaftlichkeit fördern soll.

Nachhaltigkeit und Klimaschutz

Die Reform des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) stellt CO₂-Reduktion und Technologieoffenheit in den Mittelpunkt. Die Abschaffung des GEG und der Fokus auf Quartierslösungen könnten Bau- und Sanierungsvorhaben flexibler gestalten. Förderprogramme zur energetischen Sanierung und die Rückkehr zur EH55-Förderung gelten als richtiger Schritt. Im Rahmen der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) ist eine Harmonisierung der Gebäudeklassen mit Nachbarländern vorgesehen. Eine verlängerte Umsetzungsfrist wird begrüßt, da sie Unternehmen mehr Zeit gibt.

Finanzielle Rahmenbedingungen und Steuerpolitik

Die Anhebung der Wertgrenze für Kleinmodernisierungen auf 20.000 Euro bis Ende 2025 soll kleinere Renovierungen erleichtern. Steuerliche Anreize für günstigen Wohnraum sind vorgesehen, deren Wirksamkeit angesichts bürokratischer Hürden jedoch fraglich ist. Die Vereinfachung und Zusammenführung der KfW-Förderprogramme soll die Förderlandschaft übersichtlicher und effizienter gestalten.

Bauvertragsrecht und neue Standards

Die Abkehr von der starren Bindung an anerkannte Regeln der Technik soll Bauprozesse flexibler machen und Rechtsunsicherheiten verringern – ein Vorteil für Bauherren und Verwalter. Auch die Überarbeitung der AVB-Fernwärme-Verordnung sowie der Wärmelieferverordnung soll Investitionen in erneuerbare Wärmequellen erleichtern. Die Umsetzung in der Praxis bleibt abzuwarten.

Verbraucherschutz und regulatorische Änderungen

Die verpflichtende Elementarschadenversicherung soll Risiken durch Naturkatastrophen besser absichern. Versicherer werden verpflichtet, diese stärker anzubieten. Im Bauträgervertragsrecht wird geprüft, wie Käufer besser vor Insolvenzen geschützt werden können. Dies erhöht die Sicherheit, könnte jedoch Baukosten und Immobilienpreise steigen lassen.

Ein Schritt in die richtige Richtung ohne konkrete Umsetzungsperspektiven

Der Koalitionsvertrag 2025 enthält wichtige Ansätze für Immobilien- und Wirtschaftspolitik, bleibt jedoch hinter den Erwartungen zurück. Zwar werden Maßnahmen wie die Verlängerung der Mietpreisbremse und verschärfte Mietrechtsregelungen angekündigt, doch fehlen konkrete Strategien zur Wohnraumschaffung und Eigentumsförderung. Zweifel bestehen, ob die Maßnahmen tatsächliche Fortschritte bringen – insbesondere, da viele Vorhaben unter Finanzierungsvorbehalt stehen. Formulierungen wie „wir wollen“ oder „wir prüfen“ lassen eine fehlende Entschlossenheit erkennen und schaffen wenig Planungssicherheit.

Steuererleichterungen und Bürokratieabbau erscheinen eher als kosmetische Maßnahmen, die zentrale Investitionshemmnisse nicht ausreichend adressieren. Der Vertrag zeigt Absichtserklärungen, bleibt aber konkrete, verbindliche Schritte schuldig, um Investitionen gezielt anzuregen und Verfahren zu vereinfachen. Positiv ist die geplante Flexibilisierung des GEG, doch fehlen klare Instrumente für eine verlässliche Umsetzung. Investitionsfonds, Mieterstromprojekte und der Ausbau der Ladeinfrastruktur bleiben vage; ebenso die Förderung von Fachkräften.

Trotz guter Ansätze zur Neubauförderung und nachhaltigen Sanierung überwiegt ein regulierender Kurs, der wenig marktstützende Impulse bietet. Was fehlt, ist ein klarer Kurswechsel mit konkreten steuerlichen Anreizen, vereinfachten Verfahren und einer gesicherten Finanzierung – essenziell, um Vertrauen in der Branche zurückzugewinnen und die Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt wirksam zu bewältigen.

 

“Zwischen Vision und Realität: Der Koalitionsvertrag 2025 und die Zukunft der Immobilienverwaltung” erschien im Newsletter 04-2/2025

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