Grundsätzlich gilt die Regel, dass Mieter und Vermieter gleichermaßen Rechte wie Pflichten haben, die Mietsache in „ordnungsgemäßem Zustand“ zu halten. Fahrlässt handelt beispielsweise ein Mieter, wenn er beim Fernsehen einschläft und es währenddessen zu einem Wasserschaden kommt, weil weitere Haushaltsgeräte angeschlossen waren. Er hat damit nach Ansicht des Gerichts seine Obhutpflicht zur regelmäßigen „akustischen und optischen Überwachung“ der Hausgeräte fahrlässig verletzt (vgl. LG München I, NJW RR 95, 860).
Dieser in den Mietgesetzten festgehaltene Grundsatz ist äußerst vermieterfreundlich, schließlich können selbst bei kleineren Aussetzern schon sehr hohe Schäden verursacht werden. Demnach ist beispielsweise die Wasserzufuhr bei Geräten zu unterbrechen, sofern sie nicht betrieben werden – auch darf währenddessen die Wohnung nicht verlassen werden.
Es kann nicht schaden, auf diese Umstände nochmals explizit im Mietvertrag hinzuweisen. Geprüfte Muster-Mietverträge finden Sie beispielsweise bei ImmobilienScout24 zum kostenlosen Download.
Falsch installierte Wasserzuläufe
Kommt es in einer im ersten Stock gelegenen Mietwohnung zu einem Wasserschaden, weil in der Küche zwei Etagen darüber der Wasserzulauf nicht richtig installiert wurde, so kann der unten wohnende Mieter dennoch keinen Schadenersatz (hier knapp 700 Euro) vom Verursacher verlangen.
Für die Beseitigung von Schäden, die nicht durch den “Gebrauch” der Wohnung entstanden sind, ist allein der Vermieter zuständig (der sich seinerseits dann wiederum an dem Mieter in der 3. Etage schadlos halten kann).
(AG Dortmund 125 C 1426/03)
Inanspruchnahme von Versicherungen bei Wasserschaden
Schadenersatzansprüche sind immer von demjenigen zu beweisen, der diese geltend macht. Das Mietrecht kennt hier allerdings eine Ausnahme, denn nach § 538 BGB wird die Beweislast umgekehrt (vgl. BGH, Urteil vom 26. November 1997; Urteil vom 03. November 2004, Az. VII ZR 28/04). Bei Ansprüchen Ihrerseits ist also der Mieter im Normalfall in der Pflicht, nachzuweisen, dass er daran kein Verschulden hat. Im Grundsatz sollte hier nur nach vorgehender Beratung durch einen Fachanwalt agiert werden.
Immer dann, wenn die Versicherungsprämien auf die Mieter umgelegt wurden, müssen Sie als Vermieter auch die Versicherung in Anspruch nehmen. Der BGH entschied mit Urteil vom 03. November 2004, dass die „besondere Interessenslage bei Schadensfällen“ dieses Vorgehen rechtfertige (vgl. Az. VII ZR, 28/04).
Unterlassen Sie dieses Vorgehen, kann der Mieter unter Umständen eine „positive Vertragsverletzung“ geltend machen, womit Sie schadenersatzpflichtig würden. Wurden Schäden vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht, entbindet das die Versicherung zwar nicht von ihrer Leistungspflicht, andererseits muss sie aber auch Regress beim Mieter einfordern (vgl. BGHZ 145, 393, 397 ff = WM 2001, 122).
Tipp: Achten Sie besonders bei Hausratsversicherungen auf eine Leistungsfreiheit bei grob fahrlässigem Handeln, was die Durchsetzung erschweren würde.
