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Die deutsche Versicherungswirtschaft hat 2025 Beitragseinnahmen in Höhe von 254 Milliarden Euro erzielt – ein Plus von 6,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Nach Einschätzung führender Branchenvertreter ist dieses Wachstum jedoch primär preisgetrieben. Real erhalten Versicherte kein erweitertes Leistungsniveau, sondern zahlen höhere Prämien zur Deckung gestiegener Schadenkosten.

Besonders betroffen sind die Kfz-, Kranken- und Wohngebäudeversicherung. Steigende Werkstattlöhne, Ersatzteilpreise und Baukosten wirken sich unmittelbar auf die Schadenaufwendungen aus. Einzelne Werkstattstunden erreichen inzwischen Kostenniveaus von bis zu 300 Euro. Diese Entwicklungen werden über die Prämien an das Versichertenkollektiv weitergegeben.

Hinzu kommt die zunehmende Relevanz von Elementarrisiken. Zwar war das Jahr 2025 im Hinblick auf Naturgefahren vergleichsweise schadenarm, langfristig verzeichnet die Branche jedoch einen kontinuierlichen Anstieg witterungsbedingter Schäden. Versicherer reagieren mit angepassten Rückstellungen und risikoadäquater Prämienkalkulation.

Eine verpflichtende Elementarschadenversicherung wird seitens der Branche kritisch gesehen. Statt einer gesetzlichen Pflichtlösung wird ein Opt-out-Modell favorisiert, bei dem eine Elementarabsicherung standardmäßig Bestandteil der Wohngebäudeversicherung ist, jedoch aktiv abgewählt werden kann. Bereits heute liegt die Durchdringung im Neugeschäft bei rund 80 Prozent.

Für den Immobiliensektor besonders relevant sind exponierte Lagen. Rund 400.000 Gebäude befinden sich in Zone-4-Gebieten mit statistisch häufigeren Schadenereignissen. Versicherungsschutz bleibt dort grundsätzlich möglich, allerdings häufig nur mit erhöhten Prämien oder Selbstbehalten. Gleichzeitig entstehen jährlich zusätzliche Neubauten in ausgewiesenen Überschwemmungsgebieten, was das langfristige Risikoprofil weiter verschärft.

Für Eigentümer und Eigentümerinnen und Immobilienverwaltungen bedeutet dies eine veränderte Risikobewertung. Versicherbarkeit ist in Deutschland weiterhin gegeben, jedoch zunehmend differenziert nach Lage und Schadenhistorie. Prämienentwicklung, Selbstbehaltsmodelle und bauliche Präventionsmaßnahmen werden zu zentralen Steuerungsgrößen im Asset- und Risikomanagement.

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Der Wohnungsmarktbericht 2026 des Berliner Instituts Empirica markiert einen strukturellen Wendepunkt im Neubausegment. Demnach liegt die kalkulatorische Miete, abgeleitet aus Bau- und Grundstückskosten, in westdeutschen Großstädten bei rund 20 Euro pro Quadratmeter. In mittleren Städten und Landkreisen bewegt sie sich ein bis zwei Euro darunter, an Hochpreisstandorten darüber.

Nach Einschätzung der Analysten setzt sich dieses Niveau zunehmend als neue Marktrealität durch. Was lange als vorübergehende Preisspitze gewertet wurde, etabliert sich als nachhaltiger Referenzwert. Bislang wird das Niveau vor allem in München und Umland, Frankfurt sowie Hamburg erreicht. Perspektivisch dürfte es sich jedoch nahezu bundesweit durchsetzen. Ein flächendeckender Neubauboom ist dennoch kurzfristig nicht zu erwarten, auch wenn die Wirtschaftlichkeit einzelner Projekte wieder in Sichtweite rückt.

Die Entwicklung im Neubau wirkt unmittelbar auf den Bestand. 2025 stiegen die inserierten Wiedervermietungsmieten bundesweit um 4,4 Prozent. Für das laufende Jahr sowie die Folgejahre prognostiziert Empirica weitere Zuwächse von drei bis vier Prozent jährlich. Mittelfristig werden bei Wiedervermietung in westdeutschen Großstädten 15 bis 16 Euro pro Quadratmeter erwartet, in mittleren Städten 13 bis 14 Euro. In Metropolen sind diese Werte im Bestand bereits nahezu erreicht, während in mittleren Städten noch Aufholpotenzial besteht.

Für Mieterinnen und Mieter bedeutet diese Dynamik eine steigende Belastungsquote, da nominale Einkommenszuwächse nach Einschätzung von Empirica künftig schwächer ausfallen dürften. Für Bestandshalter und Projektentwickler hingegen verbessern sich die Rahmenbedingungen für wirtschaftlich tragfähige Neubauprojekte.

Für die Immobilienverwaltung gewinnt damit die strategische Mietpreispositionierung an Bedeutung. Marktgerechte Kalkulation, Portfoliosteuerung und eine differenzierte Betrachtung regionaler Dynamiken werden entscheidend, um zwischen Regulierung, Kostenentwicklung und Nachfrageentwicklung tragfähige Geschäftsmodelle zu sichern.

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