Mit der Reform des Mietrechts 2001 wurde Vermietern die Möglichkeit geboten, Mieterhöhungen an einen vom Statistischen Bundesamt herausgegebenen Index zu koppeln. Hier sind allerdings Schwankungen in beide Richtungen möglich.
Die Indexmiete kann nur unter bestimmten Bedingungen vereinbart werden. Dies ist rechtlich genau geregelt. So gelten nur solche Mietverträge als Indexmietverträge, die auch tatsächlich an den Preisindex für die Lebenshaltung gekoppelt sind. In diesem sogenannten Verbraucherpreisindex werden alle privaten Haushalte zusammengefasst. Als Vermieter dürfen Sie also beispielsweise nicht speziell auf Indizes in Ihrem Bundesland verweisen.
Nach der bisher in § 10 a MHG (Gesetz zur Regelung der Miethöhe) enthaltenen Regelung konnte eine Indexmiete, d. h., die Anpassung des Mietzinses an die Änderung eines von dem Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Gesamtlebenshaltung nur vereinbart werden, wenn Sie als Vermieter für die Dauer von mindestens 10 Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichteten oder der Mietvertrag für die Lebenszeit eines Vertragspartners abgeschlossen wird. Besonderheiten gibt es vor allem dann zu beachten, wenn Sie Modernisierungen an der Immobilie planen. Die Kosten hierfür können nicht durch eine Mieterhöhung auf die Mieter umgelegt werden. Anders sieht es nur dann aus, wenn diese Maßnahmen aufgrund eines Gesetzes notwendig sind. In diesem Fall muss der Mieter auch explizit die Baumaßnahmen dulden und darf an der Indexmiete nicht rütteln (vgl. BGH, Urteil vom 12. März 2014, Az. VIII ZR 147/13).
§ 557 b BGB erleichtert jetzt die Vereinbarung einer Indexmiete deutlich. Eine Mindestlaufzeit für die Indexmiete gibt es nicht mehr. Künftig ist auch die Vereinbarung einer Indexmiete zeitlich unbeschränkt zulässig. Insbesondere Sie als Vermieter haben dadurch einen größeren vertraglichen Gestaltungsspielraum. Derart langfristige Mietverträge erleichtern Mietpreisanpassungen. Nutzen Sie hierfür beispielsweise die kostenlosen Muster-Formulare und Muster-Mietverträge bei ImmobilienScout24 zum kostenlosen Download. Umständliche Begründungen sind dann nicht mehr nötig, allein der Verweis auf den Index genügt. Als Vermieter müssen Sie nicht regelmäßig erhöhen, Sie können auch Rücksicht auf Mieter nehmen und bestimmte Grenzen vereinbaren. Im Umkehrschluss hat der Mieter allerdings einen Anspruch auf Herabsetzung in der jeweiligen Größenordnung.
Als Index ist nur noch der Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland zugelassen.
Nach wie vor müssen Sie als Vermieter in einem Änderungsschreiben nicht nur die eingetretene Indexänderung, sondern auch die geänderte Miete oder den Erhöhungsbetrag angeben. Allerdings lohnt sich dieses Verfahren für Vermieter, da die Lebenshaltungskosten (Maßstab für den Preisindex) seit 20 Jahren kontinuierlich steigen. So umgehen Sie einerseits den Mietspiegel und profitieren andererseits insofern, dass eine schleichende Inflation umgangen wird.
Hauptanwendungsfall der Vorschrift dürfte die Mieterhöhung bei einer Indexsteigerung sein, die Vorschrift ist aber auch bei einer Mietsenkung anwendbar, die Regelungen gelten insoweit sinngemäß.
Einstiegsmiete hoch ansetzen
Spielraum haben Sie mit der Indexmiete vor allem dann, wenn die Einstiegsmiete gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete hoch ausfällt. So erreichen Sie bereits in den Anfangsjahren der Vermietung einen gewissen Wert. Allerdings gilt es zu beachten, dass die von der Politik geplante Mietpreisbremse auch für Indexmieten gelten wird. Bei laufenden Mietverträgen gilt weiterhin uneingeschränkt der jeweilige Verbraucherpreisindex.
Auch hier gilt weiterhin, dass zwischen Mieterhöhungen immer ein Jahr liegen muss. Es genügt der Hinweis in der schriftlichen Erklärung. Interessenverbände gehen davon aus, dass Indexmietverträge in Zukunft weiter an Popularität gewinnen.
Berechnung Indexmiete – Verbraucherpreisindex
Was Sie bisher unter dem Namen “Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland” gekannt haben, nennt das Statistische Bundesamt jetzt “Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI)”.
Rechtlich gesehen bezeichnet die Indexmiete eine sogenannte Wertsicherungsklausel. Als Vermieter fixieren Sie den Mietpreis also nicht auf Dauer, denn § 557b BGB setzt voraus, dass dieser an einen bestimmten Index gekoppelt ist: der vorgenannte VPI. Im Prinzip werden darin alle Preisveränderungen von privaten Waren und Dienstleistungen festgehalten, und zwar prozentual und alle fünf Jahre aktualisiert.
Welche Indizes noch für Ihren Mietvertrag gelten
Außer dem neuen Namen sollten Sie auch Folgendes beachten: Alle Teilindizes für spezielle Haushaltstypen sind ersatzlos entfallen. Künftig gibt es also keine Preisindizes mehr für
- 4-Personen-Haushalte von Beamten und Angestellten mit höherem Einkommen
- 4-Personen-Haushalte von Arbeitern und Angestellten mit mittlerem Einkommen
- 2-Personen-Rentner-Haushalte mit geringem Einkommen.
Entfallen sind auch die regionalen Preisindizes für das frühere Bundesgebiet und für die neuen Länder (einschließlich Berlin-Ost).
Was Sie wissen sollten: Es gibt auch keine Umrechnungsformel oder ähnliche Hilfsmittel, mit der Sie wenigstens den vereinbarten Preisindex (z. B. 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalt mit mittlerem Einkommen) fortführen könnten. Sie müssen vielmehr auf den Verbrauchpreisindex für Deutschland umschwenken. Das aktuelle Basisjahr ist 2010, im Jahre 2015 findet also die nächste Aktualisierung statt. Demnach sind Mietpreiserhöhungen nach § 559 BGB auch nur dann möglich, wenn Sie als Vermieter „bauliche Maßnahmen“ durchführen mussten, die Sie selbst nicht zu vertreten haben. Abgesehen davon muss die Miete auch mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein.
Welche Preisindizes Sie noch verwenden dürfen
In Ihrem Wohnungsmietvertrag, sollten Sie ab sofort nur noch den Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) vereinbaren. Bei Gewerberäumen können Sie für Ihre automatische Indexklausel nach § 4 Abs. 1 Nr. 1a PrKV unter folgenden 3 Preisindizes wählen:
- Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI)
- Verbraucherpreisindex für Ihr Bundesland
- Verbraucherpreisindex (HVPI) des Statistischen Amts der Europäischen Gemeinschaft.
Wie Sie Ihre Mieterhöhung berechnen
Die Rechenformel, wie Sie Ihre Mieterhöhung berechnen können, ist gleich geblieben. Sie lautet nach wie vor so:
neuer Index geteilt durch alter Index x 100 – 100 = prozentuale Indexsteigerung
Beispiel
Angenommen der Index beträgt heute 107,3. Zum Zeitpunkt Ihres Vertragsabschlusses betrug er auf der gleichen Preisbasis 104,0.
107,3 : 104,0 x 100 – 100 = 3,17%
Haben Sie vereinbart, dass Ihre Miete steigt, wenn sich der Index um 5 % erhöht, ist die Zeit längst reif für eine Mieterhöhung. Auf ImmobilienScout24 finden Sie eine Vielzahl von Musterverträgen, die für verschiedene Vermietungen genutzt werden können.
Wie viel Sie schon ab dem übernächsten Monat verlangen können
Haben Sie keine konkrete Indexsteigerung in Ihrem Mietvertrag stehen, können Sie jederzeit die Miete erhöhen, wenn der Index gestiegen ist. Auch hier gilt selbstverständlich immer nur die Textform, wobei Änderungen immer mit einem konkreten Geldbetrag genannt werden müssen. Wurde die Miete nach VPI vereinbart, dann gilt sie mit Beginn des übernächsten Monats nach Erhalt des Schriftstücks.
Betrug also Ihre monatliche Miete zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses 650 EUR, können Sie Ihre Miete um 20,61 EUR erhöhen (= 3,17 % von 650 EUR). Sie können von Ihrem Mieter statt bisher 650 EUR nun 670,61 EUR fordern.
Besonderheiten
Wenn als Vermieter nun eine Anpassung des Mietpreises vorgenommen werden soll, sind zwei Kennziffern von Bedeutung. Zum einen der aktuelle Index zur Berechnung, zum anderen der bei Vertragsabschluss geltende oder bei der letzten Erhöhung maßgebliche Index. Zu Problemen kann es führen, wenn die Preisbasis dabei eine andere ist. Grundsätzlich muss sich an der aktuellen Preisbasis orientiert werden.
Spezielle Regelungen sind auch bei der Vermietung von Gewerberäumen zu beachten, denn hier gilt weiterhin die bekannte 10-Jahres-Frist. Allerdings brauchen Sie seit dem 14. September 2007 keine Einzelgenehmigung für bis dato genehmigungspflichtige Gleitklauseln beantragen.
Vorteile für Vermieter
Gerade in großen Ballungsräumen wie München oder Berlin, die seit Jahren von starken Zuzügen und Mietpreissteigerungen geprägt sind, ergibt die Indexmiete einen Sinn. Neuvermietungen liegen hier häufig um etwa ein Drittel über dem jeweiligen Mietspiegel. Soll nun die Miete erhöht werden, begrenzt der Mietspiegel das Vorhaben, denn dieser entwickelt sich langsamer als reale Marktpreise. Mieten nach Index versprechen Rechtssicherheit und schützen vor einer zu hohen Inflation.
Laufzeit Indexmiete
Der aktuelle Preisindex und Ihre Indexklausel im Mietvertrag entscheiden darüber, wann Ihre Miete steigt oder fällt. Viele vergebliche „Indexmietverträge“ sind unwirksam, da die wesentlichen Merkmale hierbei nicht eingehalten wurden.
So darf beiden Seiten keinerlei Spielraum bei der Auslegung des Indizes gegeben werden. Zudem darf sich der Mietzins nicht nur erhöhen, sondern auch entsprechend verringern. Ausgeschlossen ist insbesondere die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, denn ausschließlich Betriebskosten können als Begründung angeführt werden. Auch sind Modernisierungen kein Argument, es sei denn, Sie als Eigentümer haben diese nicht zu vertreten. Klassischerweise ist das bei Arbeiten im Bereich Licht und Energie der Fall, da sich gesetzliche Regelungen stetig verändern.
Denn sobald der Preisindex die von Ihnen vereinbarte Grenze erreicht hat,
- erhöht sich für Gewerberaum normalerweise die Miete automatisch,
- können Sie für Wohnraum nach § 557 b BGB die erhöhte Miete schriftlich geltend machen. Als Basis gilt hier der Index für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland, der sogenannte Verbraucherpreisindex. Das Gesetz untersagt es, andere Indizes hierfür zu benutzen.
Eine Indexmiete konnten Sie bisher nur für eine Laufzeit von maximal 10 Jahren vereinbaren und auch nur dann, wenn Sie entweder 10 Jahre lang auf Ihr Kündigungsrecht verzichteten bzw. einen Mietvertrag auf Lebenszeit abgeschlossen hatten. Bereits seit dem 01. September 1993 waren die Indexmietverträge zulässig, sie mussten entweder auf zehn Jahre oder auf Lebenszeit abgeschlossen werden. Ordentlich kündigen konnte man nicht.
Dies ist seit dem 1.9.2001 für Wohnungsvermieter anders! Sie können eine Indexmiete unbegrenzt abschließen, ohne auf Ihr Kündigungsrecht verzichten zu müssen, oder gar ein Mietverhältnis auf Lebenszeit eingehen zu müssen! Analog zur Staffelmiete, dürfen Mietpreisanpassungen bei diesem Mietmodell nur in Mindestabständen von einem Jahr durchgeführt werden. Bei ImmobilienScout24 finden Sie hierzu sowie zu weiteren Mietthemen entsprechende Muster-Formulare zum kostenlosen Download. In jedem Fall ist nämlich die Schriftform einzuhalten. Auch tritt die Mietpreisveränderung nicht automatisch mit der Veröffentlichung des neuen Lebenshaltungsindizes ein.
Möchten Sie einen seit längerem bestehenden Mietvertrag verändern, basierend auf dem Vergleichsmietensystem, so kann auf Staffel- oder Indexmiete nur bei einer einvernehmlichen Vereinbarung gewechselt werden.
Etwas anderes gilt bei Gewerbemietverträgen – Gewerbemietverträge, die der Gesetzgeber als sogenannte „sonstige Mietverhältnisse“ bezeichnet, sind von den oben genannten Regelungen ausgenommen. Hier können Sie im freien Ermessen Vereinbarungen mit Mietern treffen, sie bleiben auch dann wirksam, wenn sie ungünstig für diesen sind. Das heißt, dass man hier vor allem auch andere Indizes heranziehen kann. So können Sie bestimmte Grenzen definieren, womit eine Mietpreisveränderung einhergeht, wenn diese positiv wie negativ über- beziehungsweise unterschritten werden.
Mieterhöhungn – Preisbasis für die Indexmiete
Indexmietverträge bieten Vermietern die Sicherheit, Mieterhöhungen auch ohne aufwendige Begründungen durchsetzen zu können. Seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 können Indexmietverträge nun auch unbefristet abgeschlossen werden, vorher waren Mindestvoraussetzungen einzuhalten.
Bis die politisch geplante Mietpreisbremse kommt, die auch für Indexmieten gelten würde, ist es außerdem noch hin. Hier hätten außerdem Altverträge vor dem Wirksamwerden des Gesetzes einen Bestandsschutz. Bei ImmobilienScout24 finden Sie über 20 kostenlose Muster-Mietverträge und weitere Dokumente zum Thema als Download. Im folgenden Beitrag erläutern wir Ihnen das Prinzip der Preisbasis bei Indexmieten.
Wollen Sie Ihre Mieterhöhung berechnen, achten Sie auf 3 Dinge:
- Welche Preisbasis Sie vereinbart hatten,
- welchen Preisindex und
- ob Sie eine Mieterhöhung nach Punkten oder Prozenten vereinbart haben.
Basiert Ihr vereinbarter Index noch auf einer alten Preisbasis, können Sie bei einer Prozent-Klausel einfach Ihre beiden Werte der neuen Tabelle auf der Preisbasis 2000 entnehmen. Vor kurzem wurde die Änderung wirksam, der Wert für den Monat Februar 2013 liegt bei 104,5.
Alter Preisindex? Stellen Sie Ihren Vertrag um
Haben Sie noch einen “alten Preisindex” vereinbart, der nicht mehr berechnet wird, sollten Sie sich mit Ihrem Mieter auf eine Vertragsanpassung auf den neuen Verbraucherpreisindex für Deutschland verständigen.
Dürfen Sie Ihre Miete nur ab einem bestimmten Punkteanstieg erhöhen und haben Sie zudem noch eine alte Preisbasis vereinbart, wartet ein komplizierter Rechenweg auf Sie. In solchen Fällen kann es ratsam sein, ganz auf einen Neuabschluss zu setzen. Wirtschaftswissenschaftler gehen davon aus, dass sich das Wirtschaftsklima merklich abkühlen wird. Zu hohe Grenzen in Indexmietverträgen würden dazu führen, dass Mieten erst mit einiger Nachlaufzeit erhöht werden. Sie verlieren auf diese Weise bares Geld und müssen bei Altbauten außerdem damit rechnen, dass durch Gesetze und Novellierungen (Anpassungen) weitere Modernisierungen nötig werden.
Dem gehen Sie aus dem Weg, indem Sie sich nicht nur mit Ihrem Mieter auf eine Änderung des Indizes, sondern zusätzlich auf eine Prozente- statt Punkteklausel einigen. Eine Vielzahl älterer Verträge ist noch mit der Punkteklausel versehen. Der Vorteil für Sie als Vermieter besteht gerade darin, dass die Veränderungen von Indexreihen dann unabhängig festgelegt werden können. Also unabhängig vom jeweiligen Jahr der Preisbasis. Hierfür muss zwingend die Schriftform eingehalten werden.
Überarbeitung auf die Preisbasis 2010
Der Berichtsmonat Januar 2013 brachte eine Überarbeitung des Verbrauchpreisindex mit sich. Ausgehend von der Preisbasis 2005 wurde auf 2010 umgestellt. Hierdurch wurden rückwirkend die Ergebnisse ab Januar 2010 berechnet. Das führt dazu, dass alle bis zur Veröffentlichung (20. Februar 2013) geltenden Indexzahlen mit der Preisbasis 2005 ungültig sind. Wichtig ist für Vermieter dieser Punkt, wenn Sie auf Basis der alten (und dann korrigierten) Zahlen eine Wertanpassung vorgenommen haben. Aufwendige Berechnungen und mögliche Nachzahlungen können Sie vermeiden, indem Sie den Index ab sofort anwenden und nicht rückwirkend korrigieren.
Quelle: https://www.immobilienscout24.de
