Immobilienerwerb und -besitz in Deutschland werden zunehmend durch explodierende Nebenkosten belastet. Eine aktuelle Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) in Zusammenarbeit mit Empirica zeigt, dass die Kaufnebenkosten mittlerweile rund 10 Prozent des Immobilienpreises betragen – mit steigender Tendenz. Besonders alarmierend: Diese Zusatzkosten wachsen häufig sogar überproportional zu den Kaufpreisen. Ergänzt werden diese Befunde durch eine Untersuchung zur Grundsteuerreform, die bestätigt, dass auch der Besitz von Immobilien für einen Großteil der Eigentümer spürbar teurer wird.
Kaufnebenkosten steigen überproportional mit
Zu den zentralen Nebenerwerbskosten zählen Notar- und Grundbuchgebühren, Maklerprovisionen sowie die Grunderwerbsteuer. Die BBSR-Studie kritisiert, dass viele dieser Posten direkt an den Immobilienkaufpreis gekoppelt sind – so etwa die Notarkosten, die prozentual vom Objektwert berechnet werden. Dies führt dazu, dass der jüngste Preisauftrieb am Immobilienmarkt automatisch zu höheren Gebühren führt, ohne dass der tatsächliche Leistungsumfang steigt.
Ähnlich verhält es sich bei der Grunderwerbsteuer: Seit der Öffnung der Ländergesetzgebung im Jahr 2006 haben nahezu alle Bundesländer ihre Steuersätze teils massiv angehoben. Der aktuelle Durchschnitt liegt bei 5,5 Prozent, mit Höchstsätzen von 6,5 Prozent in mehreren Ländern – eine erhebliche Steigerung gegenüber dem einst einheitlichen Satz von 3,5 Prozent.
Bei Maklerleistungen variiert die tatsächliche Belastung stark nach Region, Nachfrage und Vermarktungsaufwand. Zwar wurde die Provision gesetzlich auf Käufer und Verkäufer aufgeteilt, doch bleibt die Transparenz gering. Die Studie fordert daher die Einführung eines „Courtage-Spiegels“, analog zum Mietspiegel, mit klarer Ausweisung optionaler Leistungen und Kosten.
Verschärfende Wirkung durch Grundsteuerreform
Zur ohnehin bestehenden Belastung beim Erwerb kommt nun auch ein steuerlicher Druck auf den Immobilienbestand. Laut einer Auswertung von Haus & Grund zu rund 2.000 Grundsteuerbescheiden ist die Reform von 2025 für 79 Prozent der Eigentümer mit einer gleichbleibenden oder sogar höheren Steuerlast verbunden. Besonders stark betroffen sind Ein- und Zweifamilienhausbesitzer, deren durchschnittliche Grundsteuer um 119 Prozent steigt. Eigentümer von Mehrfamilienhäusern müssen im Schnitt 111 Prozent mehr zahlen, während die Belastung bei Eigentumswohnungen um 40 Prozent zunimmt.
Ein zentrales Problem: Viele Kommunen haben die Gelegenheit genutzt, ihre Hebesätze anzupassen – was in Kombination mit der neuen Bewertungsmethodik zu deutlich höheren Steuerbeträgen führt. Die ursprünglich versprochene „Aufkommensneutralität“ dadurch nicht mehr gegeben.
Reformvorschläge mit Signalwirkung
Beide Studien zeichnen ein klares Bild: Ohne politische Gegenmaßnahmen wird der Erwerb von Wohneigentum weiter erschwert und die laufenden Kosten für Eigentümer steigen unverhältnismäßig an. Die Empfehlungen gehen deshalb weit über kosmetische Korrekturen hinaus.
Für die Kaufnebenkosten wird eine Entkopplung der Gebühren für Notare und Gerichte vom Objektwert gefordert. Auch bei der Grunderwerbsteuer werden gezielte Entlastungen – etwa für Ersterwerber – ins Spiel gebracht. Langfristig soll eine Rückverlagerung der Steuerkompetenz auf Bundesebene mit einem Sockelsteuersatz für mehr Einheitlichkeit sorgen.
In Bezug auf die Grundsteuer wird Transparenz über die Auswirkungen der Reform verlangt. Die politische Diskussion um faire Lastenverteilung, Kostentransparenz und Investitionsanreize ist damit neu eröffnet – und betrifft zunehmend auch die Profession der Immobilienverwaltung in ihrer Beratungs- und Vermittlungsrolle.
„Die Eigentumsquote in Deutschland ist auch im europäischen Vergleich weiter extrem niedrig“, so Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland. „Eigentumsbildung als Altersvorsorge bleibt für viele Menschen aktuell nur noch Illusion. Neben deutlich gestiegenen Baulandpreisen und Baukosten sind auch die Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer und gestiegene Bauzinsen ausschlaggebende Faktoren für diese fatale Entwicklung. Die Absicherung im Alter für viele Menschen steht damit auf der Kippe. Bund und Länder müssen dringend gegensteuern – von der neuen Bundesregierung erwarten wir hier entscheidende Impulse. Nur den sozialen Wohnungsbau fördern zu wollen, löst nicht die Probleme des Wohnungsmarktes. Es bedarf weiter einer Durchmischung der Wohn- und Eigentumsformen mit vergleichbaren Fördertöpfen.“
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