Archiv für Januar 2021

Land haftet nicht für Patzer bei der Mietpreisbremse

Mieter erhalten von einem Bundesland keinen Schadensersatz, wenn dessen erlassene Verordnung zur Umsetzung der Mietpreisbremse wegen Formfehlern unwirksam ist. Das hat der BGH am 28. Januar 2021 in einem Fall aus Hessen entschieden (Az. III ZR 25/20). Enttäuschtes Vertrauen von Mietern in die Wirksamkeit der hessischen Mietenbegrenzungsverordnung reiche als Grund für Schadenersatz nicht aus.

Laut Bundesgesetz muss jede Mietpreisbremsen-Verordnung zwingend begründet werden. In Hessen war jedoch bei der Einführung im November 2015 nur ein Entwurf und nicht die offizielle Begründung veröffentlicht worden. Der BGH hatte die Regelung daher 2019 für unwirksam erklärt. In dem nun in letzter Instanz verhandelten Fall verlangten die Mieter vom Vermieter unter Berufung auf die Mietpreisbremse die Rückzahlung zu viel gezahlter Miete bzw. deren Herabsetzung und zogen hierfür schließlich mit Hilfe eines Rechtsdienstleisters vor den BGH: Millionen von Bürgern zahlten wegen Behörden-Schlamperei eine überhöhte Miete, die Länder sollten den Betroffenen die zu viel bezahlte Miete erstatten müssen – vom Einzug bis zum Auszug.

Der Argumentation folgten die obersten Zivilrichter in Karlsruhe aber nicht. Denn nach der langjährigen Rechtsprechung des BGH ergeben sich aus Gesetzen und Verordnungen grundsätzliche keine Amtshaftungspflichten, weil sie sich an die Allgemeinheit richten, Ausnahmen gibt es nur, wenn bestimmte Einzelpersonen unmittelbar betroffen sind (§ 839 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das sehen die Richter hier nicht: Die Verordnung habe sich immerhin auf 16 Gemeinden in Hessen bezogen, darunter die fünf mit den meisten Einwohnern. Dementsprechend sei die Verordnung allein auf die Wahrung des Interesses der Allgemeinheit ausgerichtet und nicht auf die von bestimmten Einzelnen oder eines bestimmten Personenkreises.

Auch das enttäuschte Vertrauen der Mieter in die Wirksamkeit der hessischen Mietenbegrenzungsverordnung führe zu keinem Amtshaftungsanspruch. Denn Gesetze und Rechtsverordnungen enthalten zumeist generelle und abstrakte Regeln, durch die der Gesetz- und Verordnungsgeber in der Regel ausschließlich Aufgaben gegenüber der Allgemeinheit wahrnimmt – wie auch in dem abschlägig beschiedenen Verfahren.

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Wohngeldanspruch gilt auch für selbstnutzende Eigentümer

Das Wohngeld soll angemessenes und familiengerechtes Wohnen sichern, so sieht es § 1 Wohngeldgesetz (WoGG) vor. Wenig bekannt ist aber, dass es nicht nur für Mieter gilt, sondern auch von Eigentümern in Anspruch genommen werden kann. Die entscheidende Voraussetzung für den in ihrem Fall sogenannten Lastenzuschuss: Sie wohnen selbst in ihrer Immobilie und kommen auch für die Kosten auf.

Unerheblich dabei ist, ob sie Eigentümer von Wohnung, Ein- oder Zweifamilienhaus sind oder ein eigentumsähnliches Dauerwohn-, Nießbrauch- oder Wohnungsrechts haben. Ausgenommen sind aber Empfänger von Transferleistungen, also beispielsweise von Arbeitslosengeld II oder Sozialgeld. Auch alle, die in einer Bedarfs- bzw. Haushaltsgemeinschaft mit einem Empfänger von Transferleistungen leben, können keinen Lastenzuschuss beantragen.

Gemäß § 10 WoGG sind die Kosten für den Kapitaldienst und die Bewirtschaftung zuschussfähig, wie Ausgaben für Zins und Tilgung bei Krediten für den Bau, Kauf oder Modernisierungsmaßnahmen, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten und weitere Nebenkosten sowie Versicherungsbeiträge für das Eigenheim. Ob und in welcher Höhe ein Lastenzuschuss gewährt wird, hängt dabei von drei Faktoren ab: der Höhe des Hausgelds (Eigentumswohnungen) bzw. der Ausgaben für das Eigenheim, der Höhe des Einkommens und der Anzahl der Familienmitglieder, die in der Wohnung bzw. im Haus leben. Ein eventueller Anspruch kann beim » Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat oder mit Hilfe von Wohngeldrechnern ermittelt werden. Beantragt werden muss der Lastenzuschuss bei den Wohngeldbehörden der Gemeinde-​, Stadt-​ oder Kreisverwaltung, er wird für jeweils zwölf Monate gezahlt.

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