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Der Bundesgerichtshof hat am 27. Februar 2026 entschieden, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) bei einem nach Bauträgerinsolvenz „steckengebliebenen Bau“ im Rahmen der plangerechten Erstherstellung nicht nur Gemeinschaftseigentum fertigstellen muss. Wohnungseigentümer können darüber hinaus auch die Errichtung innenliegender nichttragender Wände in verputzter Form einschließlich der unter Putz verlegten Leitungen sowie den Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung nebst Zuleitungen und Heizkörpern verlangen. Maßgeblich ist nicht die dingliche Zuordnung der Bauteile zu Gemeinschafts- oder Sondereigentum, sondern die baupraktisch sinnvolle, einheitliche Fertigstellung.

Für die Verwaltungspraxis ist das eine deutliche Klarstellung: Wo die GdWE ohnehin Arbeiten an umschließenden Bauteilen, tragenden Innenwänden und Versorgungsnetzen organisieren und vergeben muss, kann eine strikte Trennung nach sachenrechtlichen Kategorien zu unpraktikablen Ergebnissen führen. Der BGH leitet daraus ab, dass bestimmte Ausbauleistungen, die typischerweise mit der Herstellung des Gebäudekörpers und der Versorgungsinfrastruktur verzahnt sind, in den Erstherstellungsanspruch einzubeziehen sind.

Soweit Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum betroffen sind, tragen grundsätzlich alle Eigentümer die Kosten nach § 16 Abs. 2 S. 1 WEG. Übernimmt die Gemeinschaft darüber hinaus auf Verlangen einzelner Eigentümer auch Erstherstellungsteile, die dem Sondereigentum zuzuordnen wären, kann die Kostenlast insoweit bei den verlangenden Eigentümern liegen. Der klassische Innenausbau (z. B. Bad, Küche) bleibt regelmäßig Sache des Sondereigentümers.

Separat hat der BGH zur beantragten Gestattung von Dachflächenfenstern klargestellt: Das ist keine Erstherstellung, sondern eine bauliche Veränderung. Die Sache wurde insoweit zurückverwiesen. Für die Beurteilung kommt es auf eine erhebliche optische Veränderung des Gebäudes als Ganzes an; bloße Wahrnehmbarkeit genügt nicht.

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Nach Medienberichten liegt ein Arbeitsentwurf aus dem Bundeswirtschaftsministerium zur EEG-Novelle vor, der die Förderlogik für Photovoltaik deutlich verschieben würde. Kernpunkt wäre die Abschaffung der fixen Einspeisevergütung für neue Anlagen und die grundsätzliche Verpflichtung zur Direktvermarktung. Zudem sollen Förderansprüche für Neuanlagen bis 25 Kilowatt installierter Leistung für eingespeiste Strommengen entfallen, weil kleine Anlagen sich bei hohem Eigenverbrauch aus Sicht des Ministeriums häufig auch ohne Förderung rechneten. 

Für die Immobilienverwaltung ist die Wirkung vor allem im Gebäudebestand relevant: Investitionsentscheidungen in WEG hängen an einfachen, verlässlichen Erlöswegen und an einer Organisation, die in Eigentümerversammlungen beschlussfest abbildbar ist. Wenn Einspeisung im Regelfall nur noch über Direktvermarktung oder andere Vermarktungsformen funktioniert, steigen Abstimmungsaufwand, Dienstleisterabhängigkeit und Fehleranfälligkeit. In der Folge kann das Tempo bei Dachanlagen sinken, insbesondere dort, wo Projekte ohnehin knapp kalkuliert sind oder viele Beteiligte eingebunden werden müssen. 

Neben der Förderlogik stehen im Arbeitsentwurf zusätzliche technische Anforderungen zur Debatte. Vorgesehen sind eine dauerhafte Wirkleistungsbegrenzung für bestimmte Anlagen und eine Pflicht, bis 31. Dezember 2028 intelligente Messsysteme und Steuerungstechnik vorzeitig anzustoßen. Das trifft vor allem kleinteilige Gebäudestrukturen. 

Der geleakte Entwurf zur EEG-Novelle enthält neben dem Förderumbau auch Vorgaben, die unmittelbar in Planung und Betrieb von PV-Anlagen hineinwirken. Diskutiert wird eine dauerhafte Begrenzung der Wirkleistungseinspeisung auf 50 Prozent für ein bestimmtes Anlagensegment, wobei die konkrete Leistungsgrenze im Entwurf noch offen ist. Zusätzlich ist für sehr kleine Anlagen eine Pflicht angelegt: spätestens bis 31. Dezember 2028 gegenüber dem Messstellenbetreiber eine frühzeitige Ausstattung mit intelligentem Messsystem und Steuerungseinrichtung zu verlangen, wenn weiterhin Strom eingespeist werden soll. 

Für Immobilienverwaltungen bedeutet das: Die technische Machbarkeit wird stärker zum Beschlussthema. Je mehr Einspeiseleistung begrenzt und je früher Smart Meter und Steuerung zwingend werden, desto wichtiger werden belastbare Ertragsprognosen, klare Betreiberrollen und eine saubere Kosten Zuordnung. Andernfalls steigt das Risiko, dass Eigentümer Projekte verkleinern, verschieben oder ganz aussetzen, obwohl Dachflächen vorhanden sind und die Umsetzung handwerklich möglich wäre. 

PV-Projekte in Mehrfamilienhäusern leiden bereits heute unter Rechtsunsicherheit bei Mieterstrom und Quartierslösungen. Der VDIV verweist auf ein BGH-Urteil vom 13. Mai 2025 zum Kundenanlagenprivileg (mehr dazu hier: https://vdiv.de/news-details/bgh-urteil-verunsichert-branche-rechtssicherheit-fuer-mieterstrom-und-quartiersloesungen-gefordert). Wenn nun zusätzlich EEG-Regeln kurzfristig verschoben werden, droht ein Investitionsstopp im Bestand. 

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