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Gleich drei mietenpolitisch relevante Gesetze hat der Bundestag in seiner 68. und 69. Sitzung am 29. und 30. November 2018 verabschiedet. So wurden Mietpreisbremse und Modernisierungsumlage durch das Mietrechtsanpassungsgesetz verschärft, der Mietwohnungsbau durch eine Sonderabschreibung angeregt und ein Kompromiss in Hinblick auf die Förderung von Mieterstromprojekten erzielt.

Steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus

Den Auftakt machte das Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus (BT-Drs. 19/4949, 19/6140), das in ähnlicher Form bereits in der vergangenen Legislaturperiode behandelt wurde, letztlich aber scheiterte. Besser lief es nun in der 68. Sitzung des Bundestages. Ziel des Gesetzes ist, den Bau von Mietwohnungen attraktiver zu gestalten. Hierzu wird rückwirkend zum 1. September 2018 bis zum 31. Dezember 2021 eine Sonderabschreibung eingeführt, die im Jahr der Anschaffung und in den folgenden drei Jahren bis zu 5 Prozent zusätzlich zur linearen Normalabschreibung beträgt. Insgesamt können somit 28 Prozent der förderfähigen Anschaffungs- und Herstellungskosten abgeschrieben werden. Begrenzt wird die Abschreibung auf Vorhaben mit maximal 3.000 Euro/qm Anschaffungs- und Herstellungskosten, wodurch der nicht förderwürdige Bau von hochpreisigen Wohnungen ausgeklammert werden soll. Diese Regelung allerdings kritisiert die Immobilienwirtschaft, da die Herstellungskosten häufig höher liegen, insbesondere in Ballungsgebieten. Die maximale Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ist auf 2.000 Euro gedeckelt (» der DDIV berichtete). Der DDIV plädiert in diesem Zusammenhang bereits seit geraumer Zeit für eine Anhebung der linearen Abschreibung, um der kürzeren Lebensdauer heutiger Bauteile gerecht zu werden.

Mietrechtsanpassungsgesetz

Das umstrittene Mietrechtsanpassungsgesetz (BT-Drs. 19/4672, 19/6153) hat der Bundestag ebenso in der 68. Sitzung verabschiedet. Kern der Reform ist eine Auskunftspflicht für Vermieter, nach der sie offenlegen müssen, wie hoch die Miete des Vormieters war. Dies soll zu einer konsequenteren Anwendung der Mietpreisbremse führen. Zudem wird die Modernisierungsumlage von 11 auf 8 Prozent abgesenkt und gleichzeitig gedeckelt: Maximal drei Euro sollen innerhalb von 6 Jahren umgelegt werden dürfen, sofern die Miete über 7 Euro/qm liegt. Bei Mietpreisen unter 7 Euro/qm dürfen zukünftig nur 2 Euro innerhalb von 6 Jahren umgelegt werden. Zusätzlich wird ein vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage bei Maßnahmen von maximal 10.000 Euro eingeführt. Zukünftig sollen Vermieter in solchen Fällen automatisch 30 Prozent für den Erhaltungsaufwand abziehen können. Weiterhin wird das sogenannte „Herausmodernisieren“ zukünftig als Pflichtverletzung und Ordnungswidrigkeit eingestuft . Geht das Gesetz am 14. Dezember 2018 ohne Anrufung des Vermittlungsausschusses durch den Bundesrat, könnte das Gesetz bereits am 1. Januar 2019 in Kraft treten.

Energiesammelgesetz – Mieterstrom

Die befürchtete hohe Absenkung der Vergütungssätze (BT-Drs. 19/5523, 19/6155) (» der DDIV berichtete) von Solaranlagen ab 40 kWp und die damit verbundene Beeinträchtigung der Wirtschaftlichkeit von Mieterstromprojekten ist so nicht eingetreten. Zwar werden die Vergütungssätze für Photovoltaikdachanlagen zwischen 40 und 750 kWp abgesenkt, allerdings nur um die Hälfte der ursprünglich geplanten Größenordnung. Zudem wurde eine Übergangsfrist bis zum 1. Mai 2019 vereinbart, um die Planungen für Mieterstromprojekte nicht zu beeinträchtigen. Ebenso wird der Mieterstromabschlag von 8,5 auf 8 Cent verringert. Dadurch sollen die Wirtschaftlichkeit und Attraktivität von Mieterstromprojekten auch in Zukunft garantiert werden. Denn der Mieterstromzuschlag, den der Anlagenbetreiber erhält, um der Strom günstig anbieten zu können, berechnet sich nach dem Vergütungssatz abzüglich des Mieterstromabschlags. Durch die Absenkung der Vergütungssätze und der gleichzeitigen Absenkung des Abschlags ändert sich für drei Viertel der Mieterstromprojekte nichts, nur bei größeren Anlagen ab 80 kWp kommt es teilweise zu geringfügigen Anpassungen.

Für Wohnungsgenossenschaften wird es in Zukunft weniger steuerliche Hemmnisse beim Betrieb von Mieterstromprojekten geben.

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Nachdem im Jahr 2017 der erste Versuch EnEV, EnEG und das EEWärmeG in einem Gebäudeenergiegesetz zusammenzufassen gescheitert war, liegt nun ein neuer Gesetzentwurf vor. Verabschiedet wird das Gesetz allerdings später als ursprünglich geplant.

Keine Verschärfung der energetischen Anforderungen

Mit dem Gebäudeenergiegesetz will die Bundesregierung die unterschiedlichen rechtlichen Vorgaben der Energieeinsparverordnung, des Energieeinspargesetz sowie des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes zusammenfassen und vereinfachen. Zentraler Punkt des Entwurfs ist dabei das Gebot der Wirtschaftlichkeit und damit auch ein Verzicht auf verschärfte energetische Anforderungen im Vergleich zum aktuellen EnEV-Niveau. Für eine Beibehaltung des aktuell gültigen  Energiestandards hatte sich der DDIV schon 2017 im Rahmen der BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland ausgesprochen.

Gebäudenah erzeugte erneuerbare Energie wird anrechenbar

Zur Erfüllung der energetischen Vorgaben wird es zukünftig auch möglich sein, gebäudenah erzeugte Energie aus Solaranlagen stärker zu berücksichtigen. Gleiches gilt für Biomethan, das entweder eingespeist oder in einer hocheffizienten KWK-Anlage in Wärme und Strom umgewandelt werden kann. Zudem soll zukünftig quartiersbezogen bilanziert werden können. Diese Regelung soll es ermöglichen, dass in einem Quartier nicht mehr jedes einzelne Gebäude dem aktuellen Energiestandard entsprechen muss, sondern die Anforderungen auch durch mehrere Gebäude im Verbund erfüllt werden können. Darüber hinaus soll eine sogenannte Innovationsklausel dafür sorgen, dass die energetischen Anforderungen bei Neubau oder Sanierung auch anhand der CO₂-Emissionen und eines Effizienzkriteriums erfüllt werden können – und nicht wie üblich nur durch Primärenergiefaktoren.

Zeitplan nicht zu halten

Entgegen des ursprünglichen Plans wird das Gesetz erst im kommenden Jahr verabschiedet. Die Bundesregierung muss allerdings gemäß EU-Gebäudeeffizienzrichtlinie den Niedrigstenergiestandard für öffentliche Nichtwohngebäude bis zum 1. Januar 2019 definieren. Dies soll durch eine rückwirkend geltende Regelung erreicht werden.

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