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Das Land Rheinland-Pfalz will gesetzlich gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum vorgehen. Ein entsprechendes Gesetz der Landesregierung aus SPD, Bündnis90/Die Grünen und FDP wurde Ende Oktober erstmals im Landtag beraten. Das Gesetz soll es den Gemeinden ermöglichen, durch den Erlass eigener Satzungen das Gesamtwohnraumangebot zu erhalten, soweit dem Wohnraummangel „nicht mit anderen Mitteln” abgeholfen werden kann.

Laut Gesetzestext kann dann angeordnet werden, dass eine Wohnung wieder als solche genutzt werden muss, wenn sie länger als zwölf Wochen pro Jahr an Touristen vermietet wurde. Gleiches gilt auch für Wohnungen, die länger als ein halbes Jahr leer stehen. Das soll aber nur zulässig sein, wenn in einer Stadt der Wohnraum knapp ist und der Mangel nicht in absehbarer Zeit beseitigt werden kann, beispielsweise durch Wohnungsneubau. Bei Zuwiderhandlungen sind Bußgelder in Höhe von bis zu 50.000 Euro vorgesehen.

Obwohl das Vermieten von Ferienwohnungen in Rheinland-Pfalz derzeit kein akutes Problem darstellt, wird die Gesetzesinitiative von Städten wie Mainz und Trier begrüßt, da sie so bei Bedarf rechtlich abgesichert auf eine veränderte Situation reagieren können. Nach Angaben des Wirtschaftsministeriums erhöhte sich die Zahl der aktiven Angebote in Rheinland-Pfalz auf der Vermietungsplattform Airbnb innerhalb kurzer Zeit deutlich: Im Januar 2017 gab es rund 2.600 Angebote, Mitte November 2017 waren es rund 3.500. Bis Mitte September 2018 waren bereits rund 5.000 private Übernachtungsangebote von Rheinland-Pfälzern registriert. Der durchschnittliche Preis lag bei 62 Euro pro Nacht.

Das hessische Frankfurt a. M. hat bereits Ende vergangenen Jahres eine Ferienwohnung-Satzung erlassen. Nach Recherchen der Bauaufsicht werden in Frankfurt derzeit etwa 3.000 baurechtlich genehmigte Wohnungen unter Namen wie „Wohnen auf Zeit”, „Businessapartments”, „Residenzapartments” oder „Service-Apartments” angeboten und vermietet. Laut Planungsdezernent Mike Josef (SPD) zufolge verstößt das sogenannte Residenzwohnen gegen das Baurecht, die Ferienwohnungssatzung beziehungsweise das Mietrecht. Bauaufsicht und das Amt für Wohnungswesen sollen dieser Zweckentfremdung nun aktiv entgegentreten. Gesetzwidrig agierende Anbieter müssen mit Bußgeldern von 50.000 bis 100.000 Euro rechnen.

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Um Auswirkungen kurzfristiger Schwankungen des Mietwohnungsmarktes zu verringern, soll der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete und damit verbunden auch für Mietspiegel von vier auf sechs Jahre verlängert werden. Ein entsprechender » Gesetzentwurf der Bundesregierung wurde in 1. Lesung im Deutschen Bundestag behandelt.

Das Bundeskabinett vertritt die Ansicht, eine Ausdehnung des Betrachtungszeitraums führt auf Wohnungsmärkten mit stark steigenden Angebotsmieten zur Dämpfung des Anstiegs der ortsüblichen Vergleichsmiete, ohne dass diese den Marktbezug verliert. Denn dem Vermieter werde auch weiterhin ermöglicht, Mieten auf ein Niveau oberhalb der durchschnittlichen Bestandsmieten anzuheben.

Gleichzeitig erwartet die Bundesregierung aber, dass mit Umsetzung des Gesetzesvorhabens die Einnahmen von Wohnungseigentümern bundesweit im ersten Jahr nach Inkrafttreten des Gesetzes um 117 Millionen Euro, im fünften um 342 Millionen Euro und im zehnten um 458 Millionen Euro sinken. Prämisse für diese Rechnung ist, dass die Angebotsmieten in den zehn Jahren nach Inkrafttreten des Gesetzes wie in den Jahren 2017 und 2018 ansteigen.

Betont wird, dass Mietspiegel ein wichtiges Instrument für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind. Damit bereits erstellte oder sich in der Erstellung befindliche Mietspiegel nach dem Inkrafttreten der angestrebten Neuregelung verwendet werden können, wird eine Übergangsregelung von zwei Jahren vorgeschlagen.

Neben Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen ist auch die Mietpreisbremse für Neuverträge an die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete gekoppelt. In Gebieten, in denen eine solche gilt, dürfen Mieten bei neu abgeschlossenen Verträgen nur maximal um zehn Prozent darüber liegen.

Kritiker des Vorhabens verweisen unter anderem auf die » Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zur Mietpreisbremse (» der VDIV berichtete). Die Richter hatten deren Verfassungsmäßigkeit auf Grundlage des vierjährigen Betrachtungszeitraums und einer bis 2020 befristeten Mietpreisbremse gerade noch bestätigt. Ob das nach der Verlängerung des Betrachtungszeitraums weiterhin mit Blick auf Artikel 14 des Grundgesetzes zum Schutz des Eigentums gilt, wird weiter diskutiert werden. Bündnis 90/Die Grünen hatten kürzlich eine Ausweitung auf 20 (!) Jahre gefordert (» BT-Drs. 14369).

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