Archiv für die Kategorie News

In regelmäßigen Abständen erhalten Sie im DDIVnewsletter Einblicke in die Themenpalette des 25. Deutschen Verwaltertages. In der heutigen Ausgabe beantwortet Prof. Wolfgang Schneider die Frage: Was ist beim Rechtserwerb durch die WEG zu beachten? Und wie können Immobilienverwaltungen sich damit neue Gestaltungsmöglichkeiten eröffnen?

Der Verband einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist rechtsfähig und kann deshalb auch selbst Rechte an Immobilien erwerben. Dazu gehören zunächst die sog. beschränkten dinglichen Rechte wie etwa Dienstbarkeiten und Grundschulden. In diesen Bereichen kann nun auf umständliche Absicherungen zugunsten sämtlicher Wohnungseigentümer verzichtet werden. So können z. B. Versorgungseinrichtungen (etwa für Fernwärmestationen) und Schuldanerkenntnisse (etwa für Hausgeldzahlungen) unmittelbar zugunsten des rechtsfähigen Verbandes im Grundbuch gesichert werden. Für diese Grundbucheintragungen sind lediglich einseitige verfahrensrechtliche Bewilligungen der betroffenen Eigentümer erforderlich.

Die Sache mit den Mehrheiten…

Die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft kann allerdings auch unmittelbar auf ihren Namen Immobiliareigentum erwerben. Dies können zum einen gewöhnliche Grundstücke, aber auch andere Wohnungs- oder Teileigentumsrechte sein. Zweckmäßig kann ein solcher Eigentumserwerb z. B. zur Absicherung von Stellplatzmöglichkeiten auf dem Nachbargrundstück oder in einem auf dem Nachbargrundstück befindlichen Mehrfachparker sein. Auch der Erwerb einer Hausmeisterwohnung ist in der Praxis vorstellbar. Der Rechtserwerb lässt sich insoweit ohne die früher notwendige Mitwirkung aller Wohnungseigentümer erreichen. Eine mehrheitliche Entscheidungsfindung kann jetzt unter bestimmten Voraussetzungen ausreichen.

Alles erfahren auf dem 25. Deutschen Verwaltertag

Diese Gestaltungsmöglichkeiten stellen auch neue Herausforderungen an WEG-Verwalter. Sie werden die Anforderungen an einen Rechtserwerb des rechtsfähigen Verbandes kennen müssen, um die Entscheidungsfindung in der Eigentümerversammlung rechtssicher moderieren zu können. In unserem Fachforum auf dem 25. Deutschen Verwaltertag am 7./8. September in Berlin erfahren Sie mehr. Anhand erprobter und gerichtsfester Fälle können Sie sich punktgenau über Grundsätze und Regularien informieren. Jetzt anmelden: » 25. Deutscher Verwaltertag…

Mehr News vom DDIV und zur Immobilienverwaltung unter https://www.hausverwaltung-koeln.com/news/

Der Berliner Mieterverein hat in einer empirischen Kurzstudie knapp 200 energetische Sanierungen ausgewertet und ist dabei zu dem Schluss gekommen, dass die auf die Miete umgelegten Kosten in vielen Fällen zur Verdrängung bestehender Mieter führen. Gleichwohl weist die Studie eine nur begrenzte Aussagekraft auf.

Hoher Aufwand, geringer Nutzen?

Der Berliner Mieterverein (BMV) hat in einer empirischen Auswertung 198 energetische Sanierungsprojekte aus den Zeiträumen zwischen 2012 und 2013 sowie aus den Jahren 2015 und 2016 untersucht. Der BMV ist dabei zu dem Schluss gekommen, dass die eingesparten Energiekosten in keinem Verhältnis zu den umgelegten Modernisierungskosten stehen. Durchschnittlich wurde in den untersuchten Projekten die Nettokaltmiete um 2,44 €/qm und Monat bzw. 186,37 € monatlich erhöht. Dabei wurde bemängelt, dass die Vermieter trotz erfolgter Energieeffizienzmaßnahmen die Nebenkostenvorauszahlung nicht senkten. Dies offenbar vor dem Hintergrund, dass das Eintreten der errechneten Energieeinsparung nicht als gesichert angesehen wird, so die Autoren.

Bei einer Wohnung mit 70 qm, errechneten die Autoren ein maximales Einsparpotenzial von 200 Euro jährlich. Demgegenüber stünde jedoch eine Mieterhöhung durch die energetische Sanierung im Umfang von 1.300 Euro im Jahr, was zur Verdrängung der bestehenden Mieterschaft führe. Ursächlich für diese Diskrepanz zwischen den Kosten und der Höhe der Energieeinsparung sei die Modernisierungsumlage in Höhe von 11 Prozent. Die Autoren fordern daher eine Absenkung der Umlage von elf auf vier Prozent. Zusätzlich soll die Miete nach einer Modernisierung die ortsübliche Vergleichsmiete um maximale 10 Prozent überschreiten dürfen.

Für Eigentümergemeinschaften nicht repräsentativ

Auch wenn es in Einzelfällen zu den beschriebenen Verdrängungseffekten durch übermäßige sanierungsinduzierte Mieterhöhungen gekommen ist, können daraus keine grundsätzlichen Rückschlüsse auf die Auswirkungen energetischer Sanierungen im Allgemeinen gezogen werden. Grund dafür ist die geringe Fallzahl von weniger als 200 Sanierungen, die für die Studie herangezogen wurde sowie die zwei unterschiedlichen Zeiträume. Für andere Schlussfolgerungen wurde gar eine noch geringe Fallzahl verwendet. Die Repräsentativität wird dabei auch von den Autoren selbst hinterfragt, da die verwendeten Sanierungsfälle nicht näher nach Baualter, Ausstattung und Größe unterteilbar sind. Für Wohnungseigentümergemeinschaften dürfte die Relevanz der Studie ohnehin gering ausfallen, da zwei Drittel der untersuchten Modernisierungen von privaten gewerblichen Wohnungsunternehmen gehalten werden. In nur knapp neun Prozent der Fälle (18 Gebäude) wurden Sanierungen in den Beständen privater Personen oder GbRs durchgeführt. Eine Unterscheidung zwischen geteilten und ungeteilten Mehrfamilienhäusern wurde dabei nicht durchgeführt, wodurch die Fallzahl für Wohnungseigentümergemeinschaften nochmals geringer ausfällt. Die Aussagekraft der Studienergebnisse ist für Wohnungseigentümergemeinschaften (Selbstnutzer und Mieter) somit äußerst gering.

Die Studie ist beim » Berliner Mieterverein abrufbar.

Mehr News vom DDIV und zur Immobilienverwaltung unter https://www.hausverwaltung-koeln.com/news/