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In diesem Jahr sind die ortsüblichen Vergleichsmieten bundesweit im Durchschnitt um 1,8 Prozent gestiegen. 2018 waren es noch 2,2 Prozent. Dies ist das Ergebnis des aktuellen F+B-Mietspiegelindex 2019. Dabei handelt es sich um die einzige Auswertung aller amtlichen Mietpreisübersichten in Deutschland. Die F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Hamburg, erstellt diese seit 1996.

Analysiert wurden die Nettokaltmieten von typischen Wohnungen mit einer Fläche von 65 Quadratmetern, mittlerer Ausstattung und Lage, in Gemeinden mit mindestens 20.000 Einwohnern und veröffentlichten Mietspiegeln. Die teuerste Großstadt für Mieter ist dabei in diesem Jahr erstmals Stuttgart und nicht München. Die Stuttgarter zahlen durchschnittlich 10,41 Euro/Quadratmeter Nettokaltmiete. Damit liegen sie um 48 Prozent über den 7,04 Euro/Quadratmeter, die in den 351 Mietspiegelstädten insgesamt im Durchschnitt gezahlt werden. München rangiert mit 9,74 Euro/Quadratmeter Nettokaltmiete und einem Indexwert von 138 auf dem sechsten Platz.

Teures Münchener Umland

Die teuerste Kommune Deutschlands ist Karlsfeld, Landkreis Dachau, mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 10,86 Euro/Quadratmeter. Ebenfalls im Münchner Umland liegen Germering (Rang 4) und Dachau (Rang 5) mit 10,26 und 9,80 Euro/Quadratmeter. Hier zeigt sich, dass das seit Langem hohe Preisniveau in den Kernstädten zu kontinuierlichen Ausweichbewegungen in die Speckgürtel geführt hat. Die hohen Angebotsmieten der vergangenen Jahre spiegeln sich nun zeitversetzt auch hier wider.

Hamburg belegt Rang 13. Mit 8,79 Euro/Quadratmeter wird der Bundesdurchschnitt in der Hansestadt um 25 Prozent übertroffen. Düsseldorf (Rang 19) liegt mit 8,60 Euro um 22 Prozent, Frankfurt a. M. (Rang 20) mit 8,59 Euro um 22 Prozent und Köln (Rang 23) mit durchschnittlich 8,44 Euro um 20 Prozent darüber.

Günstigere Mieten für Bestandsmieter östlich der Elbe

Das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmieten in den östlichen Bundesländern ist noch immer deutlich niedriger als in westdeutschen Städten. Jena, Rostock und Erfurt befinden sich mit Mieten von 7,04 bis 6,64 Euro/Quadratmeter unter den Indexrangplätzen 100 bis 94 – also auf dem Durchschnittsniveau der untersuchten Orte beziehungsweise knapp darunter. Die übrigen Großstädte in Ostdeutschland sind günstiger als der Bundesdurchschnitt. So zahlt man in Potsdam 6,51 Euro/Quadratmeter, in Schwerin und Dresden sind es 6,03 beziehungsweise 6,13 Euro/Quadratmeter. Vergleichsweise günstig mit Blick auf die anderen Metropolregionen ist das Wohnen in Berlin. In den westlichen Stadtteilen der Hauptstadt kosten Bestandswohnungen aktuell im Schnitt 7,32 Euro, in den östlichen 6,55 Euro/Quadratmeter. Hier zeigt sich, welche finanziellen Vorteile Mieter mit alten Mietverträgen gegenüber Zuzüglern und allen anderen haben, die gerade umziehen wollen oder müssen. Denn die Angebotsmieten sind bekanntlich deutlich höher.

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Die Freien Demokraten schlagen Verbesserungen beim Mietspiegel vor und halten die Verlängerung des Betrachtungszeitraums von vier auf sechs Jahre nicht für zielführend. Der Bundestag hatte darüber in 1. Lesung bereits beraten (» der VDIV berichtete) und der Bundesrat keine Einwände geäußert. Die Liberalen setzen sich mit einem eigenen Antrag (» BT-Drs. 19/15264) für einen jahresaktuellen Mietspiegel ein.

Funktion des Mietspiegels verbessern

Sie vertreten die Ansicht, dass Mietspiegel die Funktion eines Gradmessers für individualvertraglich vereinbarte Miethöhen haben. Dadurch sei es möglich, diese mit den tatsächlich gezahlten Mieten in einer Region zu vergleichen. Ein guter Mietspiegel werde dadurch der beste Schutz vor überzogenen Forderungen der Vermieter und Garant für einen fairen Mietwohnungsmarkt, so die Liberalen.

Damit sie diese Aufgabe besser als bisher erfüllen können, wird vorgeschlagen, bei der Erhebung der Daten nicht wie bislang auf freiwillige Teilnahme zufällig ausgewählter Bürger zu setzen. Um die Datenerhebung zu optimieren und dabei einen validen Mietspiegel kostengünstig für alle Gemeinden zu ermöglichen, sollten die Vermieter zur Mietpreisauskunft verpflichtet werden ‒ vorausgesetzt eine Gemeinde hat sich für die Erstellung eines Mietspiegels entschieden.

Veränderungen mit Steuererklärung verbinden

Als Prozedere wird vorgeschlagen, Meldungen über Neuvermietungen oder Änderungen der Bestandsmiete mit der jährlichen Steuererklärung zu verbinden. Da Vermieter ohnehin ihre Einkünfte aus der Vermietung angeben müssen, wäre das nach Ansicht der FDP-Fraktion mit wenig Aufwand verbunden. In diesem Rahmen könnten dann zusätzlich die wesentlichen Merkmale der Wohnung wie Größe und Baujahr mitgeteilt werden. Für Untervermietungen und Werkswohnungen sehen sie keine Auskunftspflicht vor.

Das lokale Finanzamt würde anschließend die Daten anonymisiert jeweils für das letzte Kalenderjahr an die Gemeinde weitergeben. Um sicherzustellen, dass die Anonymisierung nicht ins Leere läuft, würden Vermietungen in Häusern, die in einem Radius von 100 Metern keine Nachbarbebauung haben und in denen maximal drei Wohnungen vermietet sind, nicht vom Finanzamt an die Gemeinde weitergemeldet. Auf Grundlage der so gewonnenen Erkenntnisse ließe sich nach Ansicht der FDP-Bundestagsfraktion ohne großen Aufwand ein tabellarischer Mietspiegel erstellen. Die Unterscheidung zwischen einfachen und qualifizierten Versionen könnte damit entfallen, da diese Art von Übersicht genauere Aussagen über die Mietpreise liefert als die bisherigen. Zugleich gebe es keine Gründe mehr für gerichtliche Streitigkeiten über die Aussagekraft des Mietspiegels, meinen die Liberalen.

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