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Mit der Veröffentlichung des Normentwurfs „DIN 94681 – Verkehrssicherheitsprüfung für Wohngebäude“ droht eine tiefgreifende Veränderung für Eigentümer und Immobilienverwalter: Vorgesehen sind regelmäßige technische Prüfungen an baulichen Elementen wie Treppengeländern, Brüstungen oder Dachrinnen – teils jährlich. Auch wenn der Entwurf offiziell nur „empfehlenden Charakter“ haben soll, ist in der Praxis zu erwarten, dass er durch Gerichte, Versicherungen und Behörden faktisch als verpflichtender Standard behandelt wird.

Der VDIV Deutschland hat deshalb, gemeinsam mit den anderen Verbänden der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID), fristgerecht Einspruch gegen den Normentwurf eingelegt. Ziel ist es, eine unkontrollierte Einführung zusätzlicher Prüfpflichten ohne gesetzliche Grundlage zu verhindern.

Im Zentrum des Einspruchs stehen fünf wesentliche Kritikpunkte:

1. Fehlende gesetzliche Grundlage: Der Entwurf greift tief in bestehende Verantwortungsstrukturen ein, ohne dass eine gesetzlich legitimierte Notwendigkeit besteht.
2. Versteckte Pflichtenverlagerung: Aufgaben, die dem Staat obliegen, würden faktisch auf private Eigentümer und Verwalter übergehen.
3. Unverhältnismäßiger Aufwand: Die geforderten Prüfungen verursachen erheblichen Verwaltungs- und Kostenaufwand – insbesondere im Hinblick auf Fristenmanagement und Dokumentationspflichten.
4. Keine wirtschaftliche Bewertung: Eine fundierte Kosten-Nutzen-Abwägung fehlt bislang vollständig. Die zusätzlichen Prüfanforderungen könnten die Betriebskosten spürbar erhöhen.
5. Gefahr der faktischen Verpflichtung: Selbst ohne Gesetzesstatus könnte die Norm de facto verbindlich werden – mit entsprechenden haftungsrechtlichen Konsequenzen.

„Der VDIV spricht sich klar gegen die Einführung technischer Normen aus, die faktische Rechtswirkungen entfalten, ohne durch demokratische Prozesse legitimiert zu sein. Sicherheit im Wohngebäude ist ein hohes Gut – doch ihre Umsetzung muss auf gesetzlichen Grundlagen beruhen, Bürokratie und Kosten vermeiden und sollte damit nicht zu Lasten Dritter gehen“, bekräftigt Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland.

Bereits vor einigen Jahren wehrte der VDIV erfolgreich die Bestrebungen des DIN-Normungs-Institutes ab, eine DIN-Norm zur WEG-Abrechnung einzuführen. 

“VDIV legt Einspruch gegen geplanten Gebäude-TÜV für Wohngebäude nach DIN 94681 ein” erschien im Newsletter 04-2/2025

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Im Rahmen der Koalitionsverhandlungen haben Union und SPD ein weitreichendes Vorhaben angekündigt: Künftig sollen alle Wohngebäude in Deutschland verpflichtend gegen Elementarschäden wie Hochwasser, Starkregen oder Erdbeben versichert werden. Damit reagiert die Politik auf die wachsenden Risiken durch den Klimawandel und Naturkatastrophen wie im Ahrtal 2021, die versicherte Schäden in Milliardenhöhe verursacht haben.

Nach dem nun vorliegenden Koalitionsvertrag wird im Neugeschäft die Gebäudeversicherung nur noch in Kombination mit einer Elementarschadenabsicherung angeboten. Im Bestandsgeschäft sollen bestehende Verträge zu einem festzulegenden Stichtag ebenfalls erweitert werden – jedoch mit der Option auf einen Opt-out. Eigentümer könnten sich unter bestimmten Voraussetzungen gegen die Zusatzdeckung entscheiden. Die konkreten Bedingungen dieser Wahlfreiheit sind noch offen.

Zur Sicherstellung der langfristigen Tragfähigkeit des Modells ist eine staatliche Rückversicherungslösung vorgesehen. Gleichzeitig sollen die Versicherungsbedingungen weitgehend reguliert werden. Dies soll gewährleisten, dass die Prämien für die Zusatzdeckung bezahlbar bleiben – auch in risikobehafteten Regionen. Zudem ist eine Sensibilisierung der Länder und Kommunen für Risiken in der Bauleitplanung vorgesehen. Staatshaftungsregelungen für Schäden in neu ausgewiesenen Baugebieten sollen konkretisiert werden.

Derzeit verfügen laut Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GdV) nur etwa 54 Prozent der Wohngebäude über einen Elementarschadenschutz. 

Der VDIV weist darauf hin, dass eine Pflichtversicherung nicht präventiv wirken kann, aber zu Mehrkosten für Eigentümer und letztlich auch für Mieter führt, da die Prämien umlagefähig sind. Eine Umverteilung der Wohnkosten ist damit unausweichlich.

Auch Immobilienverwaltungen sind direkt betroffen. Sie müssten künftig sicherstellen, dass alle verwalteten Objekte den neuen Anforderungen entsprechen, Fristen eingehalten und Versicherungsunterlagen vollständig dokumentiert sind. Bei Eigentümerwechseln und Neuvermietungen wächst der Koordinationsaufwand erheblich – insbesondere bei heterogenen Beständen und unvollständiger Datengrundlage.

Der VDIV Deutschland hat dazu im Herbst 2024 einen Verwalter-Monitor durchgeführt: „Pro und Contra einer Elementarschadenversicherung – Innenansichten einer Branche“. Im Ergebnis: bei Immobilienverwaltungen gibt es unterschiedliche Ansichten: 47,7 Prozent der befragten Verwaltungen unterstützen das Einführen einer Pflichtversicherung, während 47,7 Prozent für das Angebotsmodell sind. Regional gibt es dabei jedoch deutliche Unterschiede, die auf divergierende Erfahrungen mit Naturgefahren und Schadensfällen hindeuten: Während in den südlichen Bundesländern 61,9 Prozent der Verwaltungen eine Pflichtversicherung bevorzugen, befürworten in Nord- und Ostdeutschland 58,9 Prozent bzw. 57,5 Prozent das Abwahl-Modell.

Die Ergebnisse des Verwalter-Monitor im Detail können Sie hier abrufen:https://vdiv.de/immobilienverwaltung/verwalter-monitor 

“Pflicht zur Elementarschadenversicherung: Neuer Kostentreiber für Eigentümer und Verwaltungen?” erschien im Newsletter 04-2/2025

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