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Der Wohnungsmarktbericht 2026 des Berliner Instituts Empirica markiert einen strukturellen Wendepunkt im Neubausegment. Demnach liegt die kalkulatorische Miete, abgeleitet aus Bau- und Grundstückskosten, in westdeutschen Großstädten bei rund 20 Euro pro Quadratmeter. In mittleren Städten und Landkreisen bewegt sie sich ein bis zwei Euro darunter, an Hochpreisstandorten darüber.

Nach Einschätzung der Analysten setzt sich dieses Niveau zunehmend als neue Marktrealität durch. Was lange als vorübergehende Preisspitze gewertet wurde, etabliert sich als nachhaltiger Referenzwert. Bislang wird das Niveau vor allem in München und Umland, Frankfurt sowie Hamburg erreicht. Perspektivisch dürfte es sich jedoch nahezu bundesweit durchsetzen. Ein flächendeckender Neubauboom ist dennoch kurzfristig nicht zu erwarten, auch wenn die Wirtschaftlichkeit einzelner Projekte wieder in Sichtweite rückt.

Die Entwicklung im Neubau wirkt unmittelbar auf den Bestand. 2025 stiegen die inserierten Wiedervermietungsmieten bundesweit um 4,4 Prozent. Für das laufende Jahr sowie die Folgejahre prognostiziert Empirica weitere Zuwächse von drei bis vier Prozent jährlich. Mittelfristig werden bei Wiedervermietung in westdeutschen Großstädten 15 bis 16 Euro pro Quadratmeter erwartet, in mittleren Städten 13 bis 14 Euro. In Metropolen sind diese Werte im Bestand bereits nahezu erreicht, während in mittleren Städten noch Aufholpotenzial besteht.

Für Mieterinnen und Mieter bedeutet diese Dynamik eine steigende Belastungsquote, da nominale Einkommenszuwächse nach Einschätzung von Empirica künftig schwächer ausfallen dürften. Für Bestandshalter und Projektentwickler hingegen verbessern sich die Rahmenbedingungen für wirtschaftlich tragfähige Neubauprojekte.

Für die Immobilienverwaltung gewinnt damit die strategische Mietpreispositionierung an Bedeutung. Marktgerechte Kalkulation, Portfoliosteuerung und eine differenzierte Betrachtung regionaler Dynamiken werden entscheidend, um zwischen Regulierung, Kostenentwicklung und Nachfrageentwicklung tragfähige Geschäftsmodelle zu sichern.

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Das neue Klimaschutzprogramm der Bundesregierung definiert konkrete Maßnahmen zur Minderung der Treibhausgasemissionen im Gebäudesektor und gibt einen strategischen Rahmen für die kommenden Jahre vor. Im Entwurf wird der Gebäudesektor nicht nur als ein zentrales Emissionsfeld identifiziert, sondern auch als einer, in dem deutlich verstärkte politische und finanzielle Impulse notwendig sind, um die nationalen Klimaziele zu erreichen. 

Ein Punkt liegt auf der Weiterentwicklung der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Geplant ist eine soziale Ausgestaltung dieser Förderung, die Zugangsbarrieren senken und insbesondere einkommensschwächere Eigentümergruppen adressieren soll. Ziel ist es, energieeffiziente Modernisierungen zu stärken und gleichzeitig eine klare Ausrichtung auf Klimaschutzwirkung und soziale Verträglichkeit sicherzustellen. Damit soll die Sanierungsdynamik im Bestand erhöht und die Klimaneutralität von Bestandsgebäuden langfristig unterstützt werden. 

Ein weiterer Kernpunkt ist die Dekarbonisierung kommunaler Wärmenetze. Der Entwurf sieht vor, innovative Ansätze zur klimafreundlichen Umstellung bestehender Wärmesysteme zu fördern und den Ausbau klimaneutraler Wärmeversorgungsstrukturen zu beschleunigen. Diese Maßnahme ist von hoher Relevanz für Quartierslösungen und die Entwicklung zukunftsfähiger Wärmeversorgungskonzepte im Immobilienbestand. 

Darüber hinaus beinhaltet der Klimaschutzplan flankierende sektorübergreifende Maßnahmen. Hierzu zählen beispielsweise regulatorische Verbesserungen, Energieeffizienzprogramme und spezifische Unterstützungsangebote für Verwalter und Eigentümer, die energetische Sanierungs- und Modernisierungsprojekte planen und umsetzen. Diese Maßnahmen sollen strukturelle Hemmnisse reduzieren und Anreize für Investitionen setzen. 

Das neue Programm steht im Kontext der übergeordneten Verpflichtungen aus dem Bundes-Klimaschutzgesetz und der EU-Klimaziele. Ziel ist es, nationale Emissionspfade verbindlich einzuhalten und die sektoralen Lücken zu schließen, die insbesondere im Gebäudesektor weiterhin bestehen. Die geplanten Maßnahmen im Klimaschutzprogramm bieten eine verbesserte Planungs- und Investitionsgrundlage für Akteurinnen und Akteure in der Immobilienwirtschaft. 

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