Archiv für Juni 2026

Konkret schlägt der Normenkontrollrat vor, baurelevante DIN-Normen künftig in Leistungsstufen zu unterteilen. Bauherren und ausführende Unternehmen sollten zwischen einem einfachen, mittleren oder höheren Baustandard wählen können. Der einfache Standard würde zur Grundausstattung. Wer mehr Komfort möchte, müsste diesen ausdrücklich vereinbaren und zusätzlich bezahlen. Anforderungen an Statik, Brandschutz und Gesundheitsschutz sollen davon unberührt bleiben.

„Wer in Deutschland einfacher und günstiger bauen möchte, braucht heute oft mehr Mut als jemand, der den höchsten Standard wählt“, sagte NKR-Präsident Lutz Goebel dem Handelsblatt. Das sei ein „Systemfehler“. Nach Auffassung des NKR müssten alle Anforderungen daraufhin überprüft werden, ob sie tatsächlich notwendig seien. Im Zweifel sollten Vorgaben abgesenkt werden oder entfallen.

Hintergrund ist die angespannte Lage im Wohnungsbau. Im vergangenen Jahr wurden nur gut 200.000 Wohnungen fertiggestellt. Fachleute halten mindestens 300.000 neue Wohnungen pro Jahr für erforderlich, um den Wohnungsmangel spürbar zu lindern. Nach Schätzungen könnten durch den Verzicht auf nicht zwingende Komfortstandards bis zu 10 Prozent der Herstellungskosten eingespart werden.

Der NKR sieht vor allem die rechtliche Wirkung technischer Normen kritisch. DIN-Normen sind zwar formal privatrechtliche Empfehlungen, gelten in der Praxis aber häufig als Maßstab für die allgemein anerkannten Regeln der Technik. Wer davon abweicht, riskiert Gewährleistungsstreitigkeiten und Haftungsrisiken. Genau diese Unsicherheit führe dazu, dass Bauträger, Planer und Bauunternehmen meist den höheren Standard wählten, selbst wenn einfachere Lösungen technisch ausreichend wären.

Die Bundesregierung arbeitet bereits an Regelungen zum Gebäudetyp E. Mit diesem neuen Vertragstyp sollen die Beteiligten rechtssicher vereinbaren können, auf nicht zwingend notwendige Standards zu verzichten. Der NKR hält diesen Ansatz jedoch für zu defensiv, weil der Gebäudetyp E in der Praxis als Sonderweg oder Billigbau wahrgenommen werden könnte. Stattdessen solle der einfache Standard zur regulären Ausgangsbasis werden.

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Im konkreten Fall hatte eine Vermieterin für die Jahre 2017 und 2018 zunächst nur Grundsteuerbescheide für noch unbebaute Grundstücke vorliegen. In den Betriebskostenabrechnungen setzte sie deshalb lediglich Abschläge an und behielt sich ausdrücklich eine Nachberechnung vor. Erst Ende April 2020 erhielt sie einen geänderten Grundsteuerbescheid für das inzwischen bebaute Grundstück. Gegen die zugrunde liegenden Bescheide über den Einheitswert und den Grundsteuermessbetrag legte sie Einspruch ein. Im August 2020 rechnete sie die Grundsteuer gegenüber den Mietern nachträglich ab. Der endgültige geänderte Grundsteuerbescheid erging erst Ende Oktober 2020.

Die Mieter hielten die Nachberechnung für verspätet und verweigerten die Zahlung. Der BGH sah dies anders. Zwar muss ein Vermieter nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB grundsätzlich spätestens innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums über die Betriebskosten abrechnen. Kann er diese Frist unverschuldet nicht einhalten, muss er die Nachforderung regelmäßig innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses erheben. Andernfalls verliert er nach § 556 Abs. 3 S. 3 BGB seinen Nachforderungsanspruch.

Nach Auffassung des BGH war das Abrechnungshindernis hier jedoch noch nicht mit Zugang des ersten geänderten Grundsteuerbescheids entfallen. Solange gegen die zugrunde liegenden Grundlagenbescheide Einspruch eingelegt ist, kann sich der Grundsteuerbescheid noch ändern. Die Finanzbehörde prüft den Vorgang im Einspruchsverfahren umfassend und ist dabei weder an den Antrag noch an das Vorbringen des Einspruchsführers gebunden. Auch eine Änderung zum Nachteil des Einspruchsführers ist nach entsprechendem Hinweis möglich.

Der Vermieter muss daher nicht abrechnen, solange noch offen ist, ob und in welcher Höhe die Grundsteuer infolge des Einspruchsverfahrens endgültig festgesetzt wird. Dass die Vermieterin hier bereits vor Erlass des endgültigen Bescheids abgerechnet hatte, schadete ihr nicht. Sie hätte die abschließende Entscheidung des Finanzamts abwarten dürfen und durfte erst recht abrechnen, als absehbar war, dass keine Änderung der Beträge mehr zu erwarten war.

Das gesamte Urteil des BGH (Az.: VIII ZR 6/24) finden Sie hier: https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2024/VIII_ZR___6-24.pdf?__blob=publicationFile&v=1

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