Archiv für August 2025

Private Kleinvermieter nehmen eine zentrale Rolle auf dem deutschen Mietwohnungsmarkt ein. Mit rund 5,5 Millionen vermietenden Haushalten stellen sie über 64 Prozent des gesamten Mietwohnungsangebots – deutlich mehr als institutionelle Investoren oder Wohnungsbaugesellschaften, so eine Studie des iwd. Ihre Bedeutung ist in den letzten Jahren kontinuierlich gewachsen: Seit 2011 stieg die Zahl privater Vermieterhaushalte um knapp ein Drittel, im Vergleich zum Jahr 2000 sogar um fast 50 Prozent.

Der typische private Vermieter ist dabei kein Großinvestor, sondern oft selbst Eigentümer eines Mehrfamilienhauses oder einzelner vermieteter Einheiten. Besonders in Kleinstädten ist diese Struktur ausgeprägt: Dort sind rund 16 Prozent aller Haushalte als Vermieter aktiv – ein Ausdruck hoher Wohneigentumsquoten und kleinteiliger Eigentümerstrukturen. In Bundesländern wie Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz oder Bayern liegt der Anteil privater Vermieter bei bis zu 20 Prozent.

Doch obwohl sie eine tragende Säule des Wohnungsmarktes bilden, erzielen viele Kleinvermieter nur geringe Erträge. Die mittleren Nettomieteinnahmen lagen 2022 bei rund 5.475 Euro pro Jahr – ein Plus von 53 Prozent gegenüber dem Jahr 2000, aber weiterhin ein vergleichsweise moderater Betrag. Zwei Drittel der Vermieter lagen unterhalb von 7.500 Euro. Für viele dient die Vermietung damit eher dem langfristigen Vermögensaufbau oder der Altersvorsorge.

Zugleich zeigt die Verteilung: Während rund 10 Prozent mehr als 20.000 Euro netto erzielen, machen etwa 9 Prozent Verluste – etwa durch hohe Instandhaltungskosten oder Leerstand. Diese Heterogenität belegt, dass Vermietung für private Eigentümer kein Selbstläufer ist, sondern mit Risiken und schwankenden Erträgen verbunden bleibt.

Auch der Eigentümerverband Haus & Grund veröffentlichte kürzlich die Ergebnisse einer Umfrage mit mehr als 9000 Teilnehmern bundesweit. Die meisten von ihnen, fast 65 Prozent, wollen in absehbarer Zeit keine Modernisierung starten, wegen „fehlender Rentabilität“. 35 Prozent nennen außerdem „komplizierte Anforderungen im Mietrecht“ und 30 Prozent „bürokratische Hürden“ als Grund. Letztere beide lassen vermuten, dass größere Sanierungsaktionen ohne professionelles Management wie bei größeren Unternehmen, doppelt kompliziert sind.

Zur Studie. 

Mehr News vom VDIV und zur Immobilienverwaltung unter https://www.hausverwaltung-koeln.com/news/

Die jüngste Studie des Forschungsinstituts empirica attestiert dem deutschen Fördersystem deutliches Ungleichgewicht. Analysiert wurde die Förderung von Vermietern auf der einen und Selbstnutzern auf der anderen Seite – mit dem Ergebnis: Während Vermieter insbesondere durch steuerliche Instrumente wie die degressive Abschreibung (AfA) oder Sofortabschreibung von Erhaltungsaufwand erhebliche Vorteile erzielen, fällt die Förderung für Ersterwerber selbst genutzten Wohneigentums faktisch aus.

Konkret beläuft sich der Förderbarwert für Vermieter bei Neubauten auf rund 18.000 Euro. Hinzu kommt ein durchschnittlicher Barwert von 12.000 Euro aus steuerlicher Förderung von Erhaltungsaufwendungen im Bestand – ein Betrag, der im Laufe der Haltedauer regelmäßig anfällt. Zusammengenommen ergibt sich eine potenzielle Gesamtförderung von bis zu 30.000 Euro pro Wohneinheit.

Demgegenüber steht für Selbstnutzer lediglich ein Sammelsurium von Förderangeboten zur Verfügung, die kaum beim eigentlichen Erwerb greifen. Zwar existieren Programme wie „Wohneigentum für Familien“ (WEF), „Jung kauft Alt“, „Klimafreundlicher Neubau“ (KFN) oder das klassische KfW-Wohneigentumsprogramm – doch diese sind entweder an hohe energetische Anforderungen geknüpft oder bewegen sich finanziell auf Marktniveau.

Besonders gravierend: Die energetisch ambitionierten Programme verursachen selbst Mehrkosten, etwa durch Vorgaben wie den EH40-Standard oder das QNG+-Nachhaltigkeitszertifikat. Laut ARGE belaufen sich diese Zusatzkosten auf rund 200 bis 300 Euro je Quadratmeter, was bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 100 Quadratmetern einem Aufpreis von 20.000 bis 30.000 Euro entspricht – exakt dem Betrag, den Vermieter gleichzeitig als steuerlichen Vorteil erhalten. Damit wird die Erwerbsförderung für Selbstnutzer de facto konterkariert.

Die Studie kommt zum Schluss: Selbstnutzer werden beim Eigentumserwerb nicht gefördert, sondern durch Auflagen und fehlende Kompensationen benachteiligt. Eine echte Erwerbsförderung, wie sie etwa das Baukindergeld dargestellt hat, existiert derzeit nicht mehr. Das Baukindergeld hatte je nach Kinderzahl einen Förderbarwert von durchschnittlich 19.000 bis 21.000 Euro – ein Betrag, der eine reale Unterstützung bei Erwerbskosten und Eigenkapitalbildung bedeutete.

empirica fordert daher eine faire Kompensation für Selbstnutzer, die mindestens bei 18.000 Euro liegen müsste – allein schon, um die steuerlichen Effekte für Vermieter auszugleichen. Eine langfristige Betrachtung, die auch künftige Instandhaltungskosten einbezieht, legt sogar eine Gleichbehandlungsgrenze bei über 30.000 Euro nahe.

Die Studie argumentiert dabei nicht nur förderpolitisch, sondern auch gesellschaftlich: Der Erwerb von Wohneigentum ist nicht nur ein Beitrag zur sozialen Stabilität, sondern wirkt auch entlastend auf den Mietwohnungsmarkt. Neue Selbstnutzer schaffen durch Umzüge bezahlbaren Wohnraum, der insbesondere Haushalten mit niedrigeren Einkommen zugutekommt. Diese „Sickereffekte“ werden in der wohnungspolitischen Debatte bislang kaum berücksichtigt.

Der VDIV Deutschland schließt sich den Forderungen der Studie an: Eigentumsbildung muss wieder einen zentralen Stellenwert in der Wohnungsbaupolitik erhalten – insbesondere für junge Familien und Schwellenhaushalte, die heute kaum noch in der Lage sind, den Sprung in die eigenen vier Wände zu schaffen. Eine faire, barwertbasierte Förderung von Selbstnutzern wäre ein erster Schritt in Richtung Gleichbehandlung – und ein notwendiges Signal an eine Generation, deren Eigentumsperspektive zunehmend schwindet.

Hier geht es zur Auswertung. 

Mehr News vom VDIV und zur Immobilienverwaltung unter https://www.hausverwaltung-koeln.com/news/