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Im Rahmen der Koalitionsverhandlungen haben Union und SPD ein weitreichendes Vorhaben angekündigt: Künftig sollen alle Wohngebäude in Deutschland verpflichtend gegen Elementarschäden wie Hochwasser, Starkregen oder Erdbeben versichert werden. Damit reagiert die Politik auf die wachsenden Risiken durch den Klimawandel und Naturkatastrophen wie im Ahrtal 2021, die versicherte Schäden in Milliardenhöhe verursacht haben.

Nach dem nun vorliegenden Koalitionsvertrag wird im Neugeschäft die Gebäudeversicherung nur noch in Kombination mit einer Elementarschadenabsicherung angeboten. Im Bestandsgeschäft sollen bestehende Verträge zu einem festzulegenden Stichtag ebenfalls erweitert werden – jedoch mit der Option auf einen Opt-out. Eigentümer könnten sich unter bestimmten Voraussetzungen gegen die Zusatzdeckung entscheiden. Die konkreten Bedingungen dieser Wahlfreiheit sind noch offen.

Zur Sicherstellung der langfristigen Tragfähigkeit des Modells ist eine staatliche Rückversicherungslösung vorgesehen. Gleichzeitig sollen die Versicherungsbedingungen weitgehend reguliert werden. Dies soll gewährleisten, dass die Prämien für die Zusatzdeckung bezahlbar bleiben – auch in risikobehafteten Regionen. Zudem ist eine Sensibilisierung der Länder und Kommunen für Risiken in der Bauleitplanung vorgesehen. Staatshaftungsregelungen für Schäden in neu ausgewiesenen Baugebieten sollen konkretisiert werden.

Derzeit verfügen laut Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GdV) nur etwa 54 Prozent der Wohngebäude über einen Elementarschadenschutz. 

Der VDIV weist darauf hin, dass eine Pflichtversicherung nicht präventiv wirken kann, aber zu Mehrkosten für Eigentümer und letztlich auch für Mieter führt, da die Prämien umlagefähig sind. Eine Umverteilung der Wohnkosten ist damit unausweichlich.

Auch Immobilienverwaltungen sind direkt betroffen. Sie müssten künftig sicherstellen, dass alle verwalteten Objekte den neuen Anforderungen entsprechen, Fristen eingehalten und Versicherungsunterlagen vollständig dokumentiert sind. Bei Eigentümerwechseln und Neuvermietungen wächst der Koordinationsaufwand erheblich – insbesondere bei heterogenen Beständen und unvollständiger Datengrundlage.

Der VDIV Deutschland hat dazu im Herbst 2024 einen Verwalter-Monitor durchgeführt: „Pro und Contra einer Elementarschadenversicherung – Innenansichten einer Branche“. Im Ergebnis: bei Immobilienverwaltungen gibt es unterschiedliche Ansichten: 47,7 Prozent der befragten Verwaltungen unterstützen das Einführen einer Pflichtversicherung, während 47,7 Prozent für das Angebotsmodell sind. Regional gibt es dabei jedoch deutliche Unterschiede, die auf divergierende Erfahrungen mit Naturgefahren und Schadensfällen hindeuten: Während in den südlichen Bundesländern 61,9 Prozent der Verwaltungen eine Pflichtversicherung bevorzugen, befürworten in Nord- und Ostdeutschland 58,9 Prozent bzw. 57,5 Prozent das Abwahl-Modell.

Die Ergebnisse des Verwalter-Monitor im Detail können Sie hier abrufen:https://vdiv.de/immobilienverwaltung/verwalter-monitor 

“Pflicht zur Elementarschadenversicherung: Neuer Kostentreiber für Eigentümer und Verwaltungen?” erschien im Newsletter 04-2/2025

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Sachverhalt: Rückgabe gegen den Willen des Vermieters

Im zugrunde liegenden Fall hatte ein gewerblicher Mieter seinen Mietvertrag im März 2020 gekündigt, die Kündigungsfrist jedoch nicht eingehalten. Das Mietverhältnis lief daher formal bis zum 4. Juni 2021. Der Mieter verließ die Räume aber bereits am 31. Dezember 2020 und warf die Schlüssel in den Hausbriefkasten des Vermieters ein. Dieser erklärte schriftlich, die Rückgabe sei gegen seinen Willen erfolgt und er sehe sich nicht als empfangsbereit an.

Ende August 2021 beantragte der Vermieter einen Mahnbescheid wegen behaupteter Schäden an der Mietsache in Höhe von über 30.000 Euro. Der Mieter berief sich auf die Verjährung.

Entscheidung: Rückerhalt der Mietsache durch Schlüsseleinwurf

Der BGH wies die Forderung des Vermieters mit Verweis auf die eingetretene Verjährung ab. Die sechsmonatige Frist nach § 548 Abs. 1 BGB beginnt mit dem Rückerhalt der Mietsache, also dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter die tatsächliche Herrschaft über das Objekt wiedererlangt. Dies war nach Auffassung des Gerichts spätestens am 8. Januar 2021 der Fall, als dem Vermieter der Schlüsselzugang bekannt war.

Maßgeblich sei allein die Besitzverschaffung: Der Mieter hatte keinen Zugang mehr, während der Vermieter die Räume nun ungehindert betreten und begutachten konnte. Unerheblich sei, ob die Rückgabe gegen den erklärten Willen des Vermieters erfolgte oder das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch bestand.

Praxishinweis für Immobilienverwaltungen

Das Urteil verdeutlicht: Auch ohne ausdrückliche Annahme der Schlüsselrückgabe kann die Verjährung beginnen – allein durch tatsächliche Übergabe, z. B. durch Einwurf. Dies kann auch bereits vor Ablauf des Mietverhältnisses geschehen.

Für Immobilienverwaltungen bedeutet dies erhöhte Anforderungen an die Dokumentation von Rückgaben, insbesondere bei Streit über die Besitzverhältnisse. Auch eine zeitnahe Prüfung der Mietsache nach Rückerhalt wird zur Pflicht, um drohende Verjährung von Ersatzansprüchen zu vermeiden.

Gleichzeitig schafft das Urteil Klarheit: Vermieter werden durch die Regelung nicht unangemessen benachteiligt. Ansprüche auf Mietzahlung und andere vertragliche Verpflichtungen bleiben unberührt – das Gericht stärkt aber die Rechtssicherheit durch klare Fristbegrenzungen für Schadenersatzansprüche.

BGH, Urteil v. 29.1.2025, XII ZR 96/23

“BGH: Schlüsseleinwurf kann Verjährung von Vermieteransprüchen auslösen” erschien im Newsletter 04-2/2025

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