Die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf hat in Deutschland 2024 einen historischen Höchststand erreicht. Im Jahr 2024 standen rechnerisch rund 49,2 Quadratmeter Wohnfläche je Person zur Verfügung – mehr als doppelt so viel wie Mitte der 1950er-Jahre. Auch die Zahl der Räume pro Person ist kontinuierlich gestiegen und liegt heute bei durchschnittlich 1,7, im selbst genutzten Wohneigentum sogar bei 2,5. Dieser langfristige Aufwärtstrend steht in einem auffälligen Spannungsverhältnis zum zunehmend angespannten Wohnungsmarkt, insbesondere in Großstädten.
Der scheinbare Widerspruch erklärt sich aus der Entwicklung der vergangenen Jahrzehnte. Über lange Zeit wurden immer größere Wohnungen gebaut, während gleichzeitig die Haushalte kleiner wurden. Die durchschnittliche Haushaltsgröße sank von 2,9 Personen im Jahr 1961 auf rund zwei Personen im Jahr 2021, der Anteil der Einpersonenhaushalte stieg bundesweit auf 41 Prozent, in Metropolen sogar auf rund 50 Prozent. Der Wohnungsbestand reagiert jedoch nur langsam auf diesen demografischen Wandel, da der überwiegende Teil der Wohnungen vor dem Jahr 2000 errichtet wurde.
Seit Mitte der 2000er-Jahre zeichnet sich jedoch eine klare Trendwende ab. Die durchschnittliche Größe neu gebauter Wohnungen nimmt wieder ab. In Deutschland begann dieser Rückgang etwa ab 2005. Setzt sich die aktuelle Entwicklung fort, dürfte die durchschnittliche Wohnungsgröße von rund 94 Quadratmetern im Jahr 2024 bis 2050 auf etwa 88,5 Quadratmeter sinken. Ähnliche Entwicklungen sind auch in anderen europäischen Ländern, in Japan und in den USA zu beobachten.
Treiber dieser Entwicklung sind vor allem drei Faktoren. Erstens erfordern kleinere Haushalte weniger Wohnfläche. Zweitens haben die stark gestiegenen Kaufpreise und Mieten seit 2010 größere Wohnungen für viele Haushalte unerschwinglich gemacht. Drittens setzen Kommunen und Investoren zunehmend auf dichtere Bauformen. Der Neubau verlagert sich verstärkt auf Mehrfamilienhäuser, deren Anteil an allen neu errichteten Wohnungen zwischen 2001 und 2022 von 34 auf 58 Prozent gestiegen ist. Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind im Durchschnitt kleiner als Einfamilienhäuser, zudem enthalten moderne Gebäude heute mehr Wohneinheiten pro Haus.
Während Einfamilienhäuser in den letzten Jahren tendenziell größer geworden sind, schrumpfen die einzelnen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern weiter. Dieser Effekt verstärkt sich durch steigende Bodenpreise, die eine dichtere Bebauung wirtschaftlich attraktiver machen. Gleichzeitig erzielen kleinere Wohnungen höhere Quadratmeterpreise, was sie aus Investorensicht besonders interessant macht.
Die Entwicklung markiert einen strukturellen Wandel des Wohnungsmarkts. Die Phase stetig wachsender Wohnflächen ist beendet. Künftig wird Wohnraum effizienter genutzt werden müssen – nicht zuletzt, um den wachsenden Bedarf in den Städten zu decken. Die Herausforderung bleibt jedoch bestehen: Trotz kleinerer Neubauwohnungen passt das Angebot vielerorts noch immer nicht zur tatsächlichen Haushaltsstruktur.
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