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Mietpreisbremse

Hinter dem Begriff Mietpreisbremse versteckt sich das Gesetz mit dem sperrigen Namen Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG). Die Bundesregierung hat am am 05. September 2018 den von der Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz Dr. Katarina Barley vorgelegten Entwurf eines Mietrechtsanpassungsgesetzes beschlossen. Dieses gilt seit dem 01.Januar 2019 und verschärft die Mietpreisbremse in der ursprünglichen Fassung vom 01. Juni 2015. Durch die Mietpreisbremse werden Mieter In Zukunft aufgrund einer neuen vorvertraglichen Auskunftsverpflichtung des Vermieters bereits bei Begründung des Mietverhältnisses erfahren, ob der Vermieter sich auf eine über der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn liegende Vormiete beruft bzw. später berufen kann.

Mechanismen und Gültigkeit der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse sieht vor, dass die Miete beim Abschluss eines Mietvertrags maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen sind ausgenommen.

Die Bundesländer können selber per Rechtsverordnung festlegen, für welche Gebiete eine solche Mietpreisbremse gelten soll. Viele Länder haben von dieser Möglichkeit inzwischen Gebrauch gemacht und Gebiete definiert, die der Mietpreisbremse unterworfen sind.

In Bayern, Hamburg und Hessen haben Gerichte inzwischen die Auffassung vertreten, dass die jeweils erlassenen Rechtsverordnungen wegen formeller Fehler bei deren Erlass unwirksam sind. Die 67. Zivilkammer des LG Berlin hält die Vorschriften über die Mietpreisbremse für verfassungswidrig und hat das Bundesverfassungsgericht eingeschaltet.

Da 54,4 Prozent der Deutschen zur Miete wohnen – ein einsamer Spitzenwert in Europa. sind entsprechend viele Menschen davon betroffen, dass die Mietpreise in den vergangenen Jahren stark angestiegen sind. Vor allem in Ballungsräumen wie München, Frankfurt am Main oder Stuttgart, haben Mieter mit hohen Wohnkosten zu kämpfen. In München beträgt die durchschnittliche Neuvertragsmiete etwa 17,28 Euro pro Quadratmeter. Um unverhältnismäßige Steigerungen zu unterbinden, wurde zum 1. Juni 2015 die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt.

Erneute Nachbesserungen bei Mietpreisbremse geplant

Die Bundesjustizministerin Barley kündigte im Mai 2019 bereits weitere Anpassungen der Mietpreisbremse an. Ihr Ministerium werde dazu in den nächsten Tagen einen Referentenentwurf vorlegen. Im Kern geht es darum, dass Vermieter zukünftig bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse zu hohe Mietkosten auch rückwirkend erstatten müssen.

Mietpreisbremse wirkt nur kurzfristig

Laut einer Studie wirkt die Mietpreisbremse der steigenden Mietpreisentwicklung nur in geringem Ausmaß entgegen. So würden die Mieten von Wohnungen, für die die Mietpreisbremse gilt, im Durchschnitt rund 2,5 Prozent niedriger ausfallen, als dies ohne die Einführung der Regelung der Fall wäre. Am stärksten wirke sich die Mietpreisbremse auf Wohnungen im niedrigen Preissegment aus. Die Studie kommt allerdings zu dem Schluss, dass die Bremswirkung nur kurzfristig wirke: Schon ein Jahr bis anderthalb Jahre nach Inkrafttreten habe die Mietpreisbremse keinen dämpfenden Effekt mehr auf die Entwicklung der Mieten.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Mieterhöhung

Wenn Sie die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen wollten, hatten Sie als Vermieter bislang nach § 2 MHG die Möglichkeit, sich auf einen Mietspiegel, ein Gutachten eines öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen oder auf mindestens drei Vergleichswohnungen zu beziehen.

Grundsätzlich gilt der Maßstab, dass Sie Mieterhöhungen nicht einseitig durchsetzen können. In jedem Fall muss der Mieter dem Ganzen zustimmen. Auch gibt das Gesetz Formvorschriften, wie z.B., dass die Mieterhöhung zwingend schriftlich erfolgen muss. Bei ImmobilienScout24 finden Sie entsprechende Muster-Mietverträge zum kostenlosen Download. Hierbei können Sie allerdings auf die Unterschrift verzichten, es müssen lediglich der Name und Ihre Berechtigung sichtbar werden. Besonderheiten gibt es bei mehreren Mietern, wie zusammenlebenden Paaren oder Wohngemeinschaften, womit die Mieterhöhung an jeden Mieter gerichtet werden muss. Die weitverbreitete Annahme, dass der jeweilige Mietspiegel auch dem Schreiben angehängt werden muss, ist falsch. Es reichen der Hinweis auf den Mietspiegel und die Information, wo der Mieter ihn einsehen kann (vgl. BGH VIII ZR 74/08).

Diese Begründungsmöglichkeiten sind jetzt erheblich erweitert worden. Nach § 558 a BGB können Sie zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens Bezug nehmen auf

  • einen Mietspiegel
  • eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
  • ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
  • entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen, hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

Neu hierbei ist die Einführung einer Mietdatenbank und der sogenannte qualifizierte Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden sein muss. Können Sie sich auf einen solchen qualifizierten Mietspiegel bei Ihrem Mieterhöhungsverlangen beziehen, so gilt die gesetzliche Vermutung, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Mieten die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Formfehler vermeiden

Wie schon erwähnt, kann die Mieterhöhung nicht ohne Zustimmung des Mieters wirksam werden. Sie sollten in Ihrem Schreiben deshalb klar machen, dass diese Zustimmung abgegeben werden muss. Vermittelt das Schreiben hingegen den Eindruck, Sie würden die Mieterhöhung einseitig durchbringen wollen, dann kann das Ganze unwirksam werden. Wenn Mieter Ihre Zustimmung schriftlich verweigern, dann dürfen diese auch erstmal die alte Miete weiterzahlen.

Sollten Sie die Mieterhöhung dann gerichtlich durchsetzen wollen, müssen folgende Punkte unbedingt korrekt sein:

  • Die Mieterhöhung entsprach in Form und Frist den gesetzlichen Vorgaben.
  • Die Jahressperrfrist wurde eingehalten, ebenso die Kappungsgrenze. Dafür muss die Miete mindestens 15 Monate unverändert bleiben. Das gilt nicht bei Modernisierungen nach § 559 BGB oder wenn sich die Betriebskosten nach § 560 BGB erhöht haben. Nach der Kappungsgrenze darf die Miete außerdem innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden.
  • Sie verlangen nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete. Das gilt auch bei Staffelmietverträgen.
  • Sonderregelungen gelten, wenn Sie Modernisierungen durchgeführt haben und hierfür öffentliche Mittel beanspruchten.

Der Mieter hat ein außerordentliches Kündigungsrecht und zwar bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Schreibens. Nimmt er dieses in Anspruch, wird die Kündigung mit dem Ende des übernächsten Monats wirksam.

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