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In einer aktuellen Studie haben die Empira Gruppe und bulwiengesa den Markt für Wohnprojektentwicklungen in den deutschen Top-7-Städten untersucht. Schwerpunkt war das Segment „Develop and Hold”, das Wohnprojektentwicklungen von Investoren für den eigenen Bestand umfasst.

Danach liegt das aktuelle Marktvolumen der Projekte für den Eigenbestand, die sich derzeit in der Planungs- und Entwicklungsphase befinden, bei rund 33 Milliarden Euro und 5,2 Millionen Quadratmetern Wohnfläche. Betrachtet wurde hierbei der Zeitraum der kommenden fünf Jahre. Das klassische Trading-Development-Segment, also Neubauprojekte, die nach Fertigstellung veräußert werden, beläuft sich dagegen auf nur rund 11 Millionen Quadratmeter.

Während die Studienautoren damit rechnen, dass das klassische Trading-Segment in den nächsten Jahren stagnieren wird, erwarten sie einen Anstieg des Develop-and-Hold-Sektors auf 40 Milliarden Euro und einer Verschiebung der Marktanteile zugunsten der Projektentwicklung für den eigenen Bestand. Mittelfristig, so die Prognose, werden sie den Großteil des Neubauvolumens in Deutschlands Großstädten auf sich vereinen. Einer der Gründe: Die Erkenntnis ist gewachsen, dass das Entwicklungsrisiko bei vorliegendem Baurecht in deutschen Großstädten aufgrund des strukturellen Nachfrageüberhangs nach Wohnraum beherrschbar ist. Inwiefern die Auswirkungen der aktuellen Diskussion um mögliche Enteignungen von Wohnungsunternehmen in Berlin Eingang in die Ergebnisse gefunden fanden, ist nicht erwähnt.

Unterschiede zwischen Deutschlands Top-7-Städten

Der Trend wirkt sich dabei unterschiedlich in den einzelnen Top 7-Märkten aus. Stuttgart ist mit 41 Prozent der Standort mit dem höchsten Anteil des Bauen-für-den-eigenen-Bestand-Geschäfts am gesamten Wohnungsneubau. Düsseldorf hat mit 22 Prozent den geringsten. In absteigender Reihenfolge bieten auch München (35 Prozent), Berlin (34 Prozent), Köln (33 Prozent), Frankfurt (30 Prozent) und Hamburg (27 Prozent) unterschiedlich großes Wachstumspotenzial für Develop-and-Hold-Investoren. Insgesamt gehen derzeit rund 27 Prozent der geplanten Projekte auf nicht-öffentliche Anleger zurück. Die in diesem Segment traditionell stark vertretenen kommunalen und landeseigenen Wohnungsgesellschaften vereinen 54 Prozent auf sich.

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Zum ersten Mal im deutschen Mietrecht war eine Musterfeststellungsklage vor Gericht erfolgreich. Das Oberlandesgericht München gab einem Mieterverein Recht, der stellvertretend für mehr als 130 Mieter gegen eine Modernisierungsumlage geklagt hat. Streitpunkt war die lange Frist zwischen der Ankündigung einer Modernisierung und ihrer tatsächlich geplanten Umsetzung.

Die Maßnahme war von der Vermieterin und Beklagten Ende 2018 angekündigt worden. Sie sollte aber erst ab Mai 2021 umgesetzt werden. Damit hatte sie noch altes Recht nutzen wollen, das höhere Mieterhöhungen zulässt als sie seit Jahresbeginn 2019 möglich sind. Denn seitdem gilt das neue Mietrecht, nach dem nur noch acht Prozent statt der früheren elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden dürfen. Zusätzlich gilt eine Obergrenze von einer erlaubten Erhöhung von zwei beziehungsweise drei Euro pro Quadratmeter pro Monat innerhalb von sechs Jahren nach Modernisierung.

Das Gericht entschied nun, dass die Spanne zwischen der Ankündigung der Modernisierung und der tatsächlichen Durchführung zu lang ist. Der Zeitraum sollte drei Monate betragen. Die Revision zum Bundesgerichtshof wurde zugelassen.

Die Möglichkeit von Musterfeststellungsklagen besteht in Deutschland erst seit November 2018. Eingereicht werden können sie von Verbänden. Mindestens 50 Betroffene müssen sich innerhalb von zwei Monaten der Klage anschließen.

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