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Bundesbauminister Horst Seehofer und Baustaatssekretärin Anne Katrin Bohle haben am 8. Mai 2019 den vom Bundeskabinett beschlossenen Entwurf zum Wohngeldstärkungsgesetz vorgestellt. Damit ist eine umfassende Reform des Wohngeldes auf den Weg gebracht. Mit der Reform soll die Leistungshöhe angehoben und der Empfängerkreis deutlich erweitert werden. Zudem soll das Wohngeld zukünftig automatisch alle zwei Jahre an die Entwicklung von Bestandsmieten und Einkommen angepasst werden.

Die letzte Wohngeldanpassung fand Anfang 2016 statt. Seither sind die Wohnkosten bundesweit stetig angestiegen. Mit der Erhöhung des Wohngeldes zum 1. Januar 2020 reagiert die Bundesregierung auf die seit Jahren steigenden Miet- und Wohneigentumskosten, die insbesondere Familien und Alleinstehende mit geringem Einkommen stark belasten. Laut Bundesminister Seehofer sei das Wohngeld eine der wichtigsten sozialen Leistungen der Wohnungspolitik. Die jetzige Reform trage dazu bei, dass Wohnen auch für einkommensschwache Haushalte bezahlbar bleibe.

Der Gesetzentwurf, der nun ins parlamentarische Verfahren überführt wird und dem Bundestag sowie Bundesrat zustimmen müssen, sieht eine Anpassung des Wohngeldes an die allgemeine Miet- und Einkommensentwicklung in Höhe der Inflation vor. So werde durch die Reform das Wohngeld für einen zwei-Personen-Haushalt um etwa 30 Prozent von bislang 145 Euro monatlich auf 190 Euro steigen. Seehofer erklärt, dass durch eine Erhöhung der Reichweite des Wohngeldes die Zahl der Wohngeldempfänger steigen werde. Die Reform wird dafür sorgen, dass ab Januar 2020 circa 660.000 Haushalte Wohngeld beziehen werden. Das sind nach Angaben des Ministeriums 180.000 mehr, als dies ohne Überarbeitung der Wohngeldvorschriften der Fall wäre.

Ein absolutes Novum ist eine zukünftige regelmäßige Anpassung des Wohngeldes an die Entwicklung von Miete und Einkommen alle zwei Jahre. Das Wohngeldniveau wird damit einer automatischen Dynamisierung unterliegen, die erstmals 2022 greift. Neu ist außerdem die Einführung einer weiteren Mietstufe VII, mit deren Hilfe Haushalte in Städten oder Gemeinden mit besonders hohen Wohnkosten noch stärker entlastet werden, denn mit der neuen Mietstufe werden höhere Mieten in angespannten Wohnungsmärkten berücksichtigt. Die sechs bestehenden Mietstufen werden aktualisiert. Geplant ist eine regional gestaffelte Anhebung der Höchstbeträge, bis zu denen die Miete oder bei Wohnungseigentümern die Belastung berücksichtigt wird.

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Seit Ende Januar 2019 liegt der Referentenentwurf aus dem Bundesjustizministerium zur Ausweitung des Bestellerprinzips auf den Kauf von Wohnimmobilien vor (» der DDIV berichtete). Aktuell läuft noch die Abstimmung zwischen den beteiligten Ressorts. Unterstützt wird der Vorstoß von Bundesjustizministerin Katarina Barley von der Bundestagsfraktion Bündnis 90/Die Grünen, die bereits im September 2018 einen eigenen Gesetzentwurf zum Makler-Bestellerprinzip (» BT-Drs. 19/4557) vorlegt haben. Zu diesem fand am 8. Mai eine öffentliche Anhörung im Rechtsausschuss statt.

Neben der Einführung des Bestellerprinzips für den Kauf von Immobilien fordern die Grünen in ihrem Gesetzentwurf zusätzlich eine Deckelung der Maklercourtage auf zwei Prozent des Kaufpreises. Bei der Anhörung im Rechtsausschuss standen den Bundestagsabgeordneten neun Sachverständige aus den Branchen Immobilienwirtschaft und Verbraucherschutz sowie Rechtsexperten Rede und Antwort. Die Meinung der Fachleute ging durchaus auseinander und hat das Spektrum von Zustimmung bis Ablehnung abgedeckt.

Befürwortet wird der Gesetzentwurf von Verbraucherschützern. So würde mit den vorgesehenen Regelungen Chancengleichheit hergestellt und der Schutz von Käufern gestärkt. Laut Sachverständigem der Verbraucherzentrale Bundesverband könnten Verkäufer aus einer besseren Position heraus mit dem Makler über die Höhe der Bezahlung verhandeln. Auch die Deckelung der Maklergebühr auf zwei Prozent wurde begrüßt. Dadurch würden die Kosten für Käufer insgesamt gesenkt.

Vertreter der Immobilienwirtschaft hingegen sehen den Gesetzentwurf äußerst kritisch und beanstanden insbesondere, dass der Verbraucherschutz von Erwerbern mit dem vorliegenden Entwurf gerade nicht gestärkt werde. Im Gegenteil: Eine Beratung für Käufer würde zukünftig ausbleiben, weil Makler mit dem Bestellerprinzip ausschließlich dem Auftraggeber, und damit in der Regel dem Verkäufer, verpflichtet wären. Nicht zuletzt wird kritisiert, dass ein verbindliches Bestellerprinzip einen erheblichen Eingriff in die Vertrags- und Berufsfreiheit darstelle. Sie erwarten zudem, dass die Kaufpreise für Wohnimmobilien ansteigen und darüber hinaus eine zufriedenstellende Dienstleistung nicht mehr möglich sei.

Uneinheitlich ist die Meinung bei den juristischen Sachverständigen in der Anhörung. Während einige die Einführung des Bestellerprinzips beim Kauf von Immobilien befürworten und Eingriffe in die Vertrags- und Berufsausübungsfreiheit zwar sehen, aber für sinnvoll und gerechtfertigt halten, wenden sich andere Rechtsexperten explizit gegen die Ausweitung des Bestellerprinzips auf den Erwerb von Wohneigentum. So sei das Ziel einer tatsächlichen Entlastung für Käufer mit einem Provisionsverbot nicht ohne weiteres durchsetzbar. Die im Gesetzentwurf vorgeschlagenen Regelungen seien nicht geeignet, die Anschaffungskosten beim Kauf von Immobilien wirksam zu reduzieren.

DDIV für Provisionsteilung

Aus Sicht des DDIV ist die Ausweitung des Bestellerprinzips auf den Immobilienkauf kritisch zu betrachten. Es ist durchaus wahrscheinlich, dass Verkäufer die Maklercourtage künftig auf den Kaufpreis umlegen, wodurch nicht nur die Kaufpreise steigen würden, sondern Erwerber auch höhere Grunderwerbsteuern zu zahlen hätten. Bei einer hälftigen Teilung der Maklergebühren auf freier Verhandlungsbasis bleibt beziehungsweise wird der Vermittler tatsächlich zum Mittler zwischen Verkäufer und Käufer und ist beiden Vertragsparteien gleichermaßen verpflichtet. Zudem kommt dieses Prinzip bereits in vielen Bundesländern zur Anwendung.

Das wohl effizienteste Mittel zur Entlastung von Immobilienkäufern – und damit letztlich auch zur Entlastung der vielerorts angespannten Mietwohnungsmärkte – dürfte allerdings mehr Wohnraum sein. Entsprechend dem Marktprinzip von Angebot und Nachfrage steigen die Preise bei einem knappen Wohnungsbestand und sinken in einem „Käufermarkt“. Um das Problem zu geringer Neubauzahlen zu bekämpfen, sind in erster Linie Bund, Länder und Kommunen gefordert, mehr Bauland bereitzustellen, schnellere Baugenehmigungen auf den Weg zu bringen und den Wust an Vorschriften zu minimieren.

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