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Zweite Runde: Bundesrat will Wohnungsgenossenschaften vor grauem Kapitalmarkt schützen – Bundestag dagegen

Laut Gesetzentwurf werden zwei Ziele verfolgt: Zum einen der Schutz der Rechtsform der Genossenschaft. Die Marke Genossenschaft soll vor solchen Geschäftsmodellen, die dem grauen Kapitalmarkt zugeordnet werden, geschützt werden. Und zum anderen soll das Gesetz somit einen Beitrag zum Schutz kollektiver Verbraucherinteressen leisten.

Das Problem besteht konkret darin, dass Kapitalstellen sich als Wohnungsgenossenschaften ausgeben, unrealistische Renditen versprechen, jedoch nicht dem Förderzweck des Schaffens von bezahlbarem Wohnraum dienen. Der Bundesrat will daher im Genossenschaftsgesetz eine Legaldefinition der unzulässigen Form der Kapitalanlagegenossenschaft aufnehmen. Daran sollen sowohl Verbraucher als auch die (zu gründenden) Genossenschaften erkennen, welche Förderzwecke nicht dem Genossenschaftsgedanken entsprechen. Die genossenschaftlichen Prüfungsverbände sollen verpflichtet werden, die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) und die Aufsichtsbehörde unverzüglich über mögliche Verstöße von geprüften Genossenschaften gegen das Kapitalanlagegesetzbuch oder gegen das Vermögensanlagengesetz zu informieren.

Die Länderkammer war bereits in der vergangenen Legislaturperiode mit einem wortgleichen Gesetzentwurf gescheitert. Die Ampel-Koalition sieht auch jetzt keinen Bedarf für das neue Gesetz und verweist auf das Gesetz zum Bürokratieabbau und zur Förderung der Transparenz bei Genossenschaften (Genossenschaftsnovelle) aus dem Jahr 2017 und auf die Fünfte Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen von 2020.

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Betriebskostenvorauszahlungen erhöhen – das müssen Vermieter beachten

Generell ist eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung nur dann möglich, wenn der Mietvertrag keine Klausel enthält, die eine Anpassung der Vorauszahlung ausschließt. Außerdem muss eine Betriebskostenabrechnung vorliegen, die sowohl formell als auch inhaltlich den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Gemäß § 560 BGB kann sowohl der Vermieter als auch der Mieter nach einer Abrechnung eine Anpassung „auf eine angemessene Höhe“ vornehmen. Die Erklärung muss in Textform erfolgen. Es ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

Zur Höhe einer angemessenen Vorauszahlung hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 28. September 2011 (Az VIII ZR 294/10) entschieden: Berechnungsgrundlage ist die letzte vorliegende Betriebskostenabrechnung. Als angemessener Vorauszahlungsbetrag wird ein Zwölftel des geschuldeten Jahresbetrages erachtet, so dass eine Erhöhung um ein Zwölftel der Nachzahlungen angemessen ist. Es kommt jedoch auch eine Anpassung in Betracht, die von dieser Berechnung abweicht, indem beispielsweise konkret zu erwartende Kostensteigerungen berücksichtigt werden.

Dieser enge Rahmen gilt jedoch nur für einseitig erklärte Anpassungen der Betriebskostenvorauszahlungen. Vermieter und Mieter können stets auch unterjährig einvernehmlich eine Anpassung vereinbaren. Diese kann dann zum Folgemonat erfolgen. Um späteren Streit zu vermeiden, sollte eine solche Vereinbarung immer schriftlich getroffen werden.

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