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Die Förderbedingungen für das Programm „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment“ (KfN) wurden verbessert. Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen hat zentrale Punkte angepasst, um mehr Investitionen in klimafreundliche und bezahlbare Neubauprojekte zu ermöglichen. Die Änderungen gelten rückwirkend und schaffen mehr Planungssicherheit für Bauherren – ein wichtiges Signal für die Projektentwicklung in angespannten Märkten.

Konkret dürfen die förderfähigen Baukosten künftig rund 18 Prozent höher liegen als bisher. Grundlage ist ein neu berechneter Baukostenkennwert, der sich aus Regionalfaktoren und einem Kostenindex zusammensetzt. Ein vom Ministerium bereitgestelltes Tool soll die Berechnung für Antragsteller erleichtern. Darüber hinaus wird die Flächenberechnung angepasst: Wohnküchen gelten künftig als Individualräume, was die zulässige Wohnfläche pro Wohneinheit erhöht. Das verbessert die Förderfähigkeit insbesondere für kompakte Familienwohnungen – ein Segment, das bisher oft an formalen Grenzen scheiterte.

Die Reformen sind eine direkte Reaktion auf die anhaltende Kritik aus der Bau- und Immobilienwirtschaft: Zu strenge Vorgaben hatten die praktische Anwendbarkeit des Programms stark eingeschränkt. Tatsächlich zeigte sich im ersten Förderjahr ein begrenzter Erfolg: Bis Jahresende 2024 wurden nur 676 Wohneinheiten mit einem Gesamtfördervolumen von 68 Millionen Euro genehmigt. Dabei ist das Potenzial groß. Das Programm ermöglicht zinsvergünstigte KfW-Kredite von bis zu 100.000 Euro pro Wohneinheit – bei Einhaltung von CO₂-Emissionswerten über den Lebenszyklus des Gebäudes. Vorgesehen ist eine Programmlaufzeit bis mindestens 2029 mit einem jährlichen Budget von 650 Millionen Euro.

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Private Kleinvermieter nehmen eine zentrale Rolle auf dem deutschen Mietwohnungsmarkt ein. Mit rund 5,5 Millionen vermietenden Haushalten stellen sie über 64 Prozent des gesamten Mietwohnungsangebots – deutlich mehr als institutionelle Investoren oder Wohnungsbaugesellschaften, so eine Studie des iwd. Ihre Bedeutung ist in den letzten Jahren kontinuierlich gewachsen: Seit 2011 stieg die Zahl privater Vermieterhaushalte um knapp ein Drittel, im Vergleich zum Jahr 2000 sogar um fast 50 Prozent.

Der typische private Vermieter ist dabei kein Großinvestor, sondern oft selbst Eigentümer eines Mehrfamilienhauses oder einzelner vermieteter Einheiten. Besonders in Kleinstädten ist diese Struktur ausgeprägt: Dort sind rund 16 Prozent aller Haushalte als Vermieter aktiv – ein Ausdruck hoher Wohneigentumsquoten und kleinteiliger Eigentümerstrukturen. In Bundesländern wie Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz oder Bayern liegt der Anteil privater Vermieter bei bis zu 20 Prozent.

Doch obwohl sie eine tragende Säule des Wohnungsmarktes bilden, erzielen viele Kleinvermieter nur geringe Erträge. Die mittleren Nettomieteinnahmen lagen 2022 bei rund 5.475 Euro pro Jahr – ein Plus von 53 Prozent gegenüber dem Jahr 2000, aber weiterhin ein vergleichsweise moderater Betrag. Zwei Drittel der Vermieter lagen unterhalb von 7.500 Euro. Für viele dient die Vermietung damit eher dem langfristigen Vermögensaufbau oder der Altersvorsorge.

Zugleich zeigt die Verteilung: Während rund 10 Prozent mehr als 20.000 Euro netto erzielen, machen etwa 9 Prozent Verluste – etwa durch hohe Instandhaltungskosten oder Leerstand. Diese Heterogenität belegt, dass Vermietung für private Eigentümer kein Selbstläufer ist, sondern mit Risiken und schwankenden Erträgen verbunden bleibt.

Auch der Eigentümerverband Haus & Grund veröffentlichte kürzlich die Ergebnisse einer Umfrage mit mehr als 9000 Teilnehmern bundesweit. Die meisten von ihnen, fast 65 Prozent, wollen in absehbarer Zeit keine Modernisierung starten, wegen „fehlender Rentabilität“. 35 Prozent nennen außerdem „komplizierte Anforderungen im Mietrecht“ und 30 Prozent „bürokratische Hürden“ als Grund. Letztere beide lassen vermuten, dass größere Sanierungsaktionen ohne professionelles Management wie bei größeren Unternehmen, doppelt kompliziert sind.

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