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Der EU Data Act schafft einen einheitlichen Rechtsrahmen für den Zugang zu und die Nutzung von Daten, die durch vernetzte Geräte erzeugt werden. Seit dem 12. September 2025 ist die Verordnung in der gesamten EU verbindlich anzuwenden. Für die Immobilienverwaltung gewinnt sie damit schlagartig an Relevanz, da zahlreiche Gebäudetechniken heute vernetzt arbeiten und fortlaufend Daten generieren.

Der Anwendungsbereich ist breit gefasst und reicht weit über Aufzugsanlagen hinaus. Alle Geräte, die während des Betriebs Daten erzeugen, erfassen oder übermitteln und eine elektronische Kommunikationsanbindung besitzen, fallen darunter. Dazu zählen auch funkvernetzte Rauchwarnmelder, Heizungs-, Lüftungs- und Klimasysteme, Zugangskontrollen sowie weitere Smart-Building-Komponenten. Die ersten Schreiben von Aufzugsfirmen machen deutlich, dass Dienstleister ihre Prozesse und Verträge anpassen möchten. Während einige lediglich informieren, fordern andere die Zustimmung zu veränderten Vertragsbedingungen oder gehen von einem stillschweigenden Einverständnis aus, wenn keine Rückmeldung erfolgt.

Für Verwaltungen ist entscheidend, den Rechtsrahmen klar einzuordnen. Nutzer vernetzter Geräte – in der Regel die Eigentümergemeinschaft oder der Grundstückseigentümer, vertreten durch die Verwaltung – haben Anspruch auf kostenlosen, sicheren und maschinenlesbaren Zugang zu den Gerätedaten. Sie dürfen diese Daten auch an Dritte weitergeben, etwa an andere Wartungsunternehmen. Gleichzeitig bleibt die Datenschutz-Grundverordnung für personenbezogene Daten uneingeschränkt anwendbar. Der Data Act schafft hierfür keine eigene Rechtsgrundlage.

Aus Verwaltungssicht empfiehlt sich ein strukturiertes Vorgehen. Im ersten Schritt sollte bei Dienstleistern abgefragt werden, welche vernetzten Geräte eingesetzt werden und welche Daten anfallen. Die Nutzung von Daten kann bestätigt werden, soweit sie zur Vertragserfüllung erforderlich ist. Bei Vertragsänderungen ist besondere Vorsicht geboten. Entscheidend ist zu prüfen, ob neue oder weitergehende Datennutzungsrechte eingeräumt werden sollen und ob diese den Vorgaben der Verordnung entsprechen. Bei Zweifeln ist rechtlicher Rat sinnvoll.

Für neue Verträge gelten erhöhte Transparenzanforderungen. Hersteller und Anbieter digitaler Dienste müssen offenlegen, welche Daten entstehen, wer Zugriff hat und zu welchen Zwecken diese genutzt werden. Vertragsklauseln, die Nutzerrechte nach dem Data Act einschränken, sind unwirksam.

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Das DIN wagte vergangene Woche den Schritt, einen sogenannten Gebäude-TÜV doch noch über die Normungsstrukturen des DIN einzuführen. Zwar wurde der Normentwurf DIN 94681 bereits im Mai 2025 zurückgezogen, doch das Thema blieb in der Diskussion. In einem Workshop am 11. November 2025 wollte das DIN mit den Einsprechenden mögliche weitere Schritte erörtern. Das Ergebnis war eindeutig: Auch ein DIN-Leitfaden findet keine Zustimmung in der Immobilienwirtschaft.

Die Verbände stellten klar, dass für Verkehrssicherungspflichten längst verbindliche und erprobte Regelwerke existieren. Diese gewährleisten eine rechtssichere und praxisnahe Umsetzung. Ein zusätzlicher Leitfaden würde keine Lücke schließen, sondern neue Unsicherheiten schaffen. Denn ein solcher Leitfaden wäre kein bloßes Informationspapier. Für seine Erstellung müsste ein Arbeitsausschuss eingerichtet werden – ein Einstieg in künftige Normungsprozesse mit zusätzlichen Anforderungen, Dokumentationspflichten und möglicher Bürokratie, ohne dass ein tatsächlicher Bedarf besteht.

Auch der Aufwand spricht gegen das Vorhaben. Die Erarbeitung eines Leitfadens würde Zeit und Ressourcen binden, beim DIN ebenso wie in der Branche. Praxistaugliche Hilfsmittel wie Checklisten lassen sich dagegen schneller, flexibler und ohne formale Normungsstrukturen erstellen. Entsprechend fehlt die Bereitschaft, ein solches Projekt zu unterstützen. Zwar hält das DIN die Option eines Arbeitsausschusses offen, doch es zeichnet sich ab, dass eine ausreichende Beteiligung nicht zustande käme.

Für den VDIV und seinen Geschäftsführer Martin Kaßler ist die Linie klar: „Verkehrssicherungspflichten müssen klar, handhabbar und ohne zusätzliche Bürokratie erfüllt werden können. Wir haben bereits bei der ersten Unterbindung des Gebäude-TÜV eine zentrale Rolle gespielt – und werden dies auch weiterhin tun. Gemeinsam mit der gesamten Immobilienwirtschaft setzten wir uns dafür ein, dass weder ein Leitfaden noch spätere Normungsversuche etabliert werden.“

Bereits 2022 wurde eine geplante DIN-Normung der WEG-Abrechnung verhindert. Auch damals drohten unverhältnismäßiger Aufwand und eine unnötige Regulierung der Verwaltungspraxis. Der Verband bleibt daher konsequent: Normungsprojekte ohne praktischen Mehrwert, aber mit erheblichem Bürokratiepotenzial sollen auch weiterhin abgewendet werden.

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