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„Wir werden in 2023 das Neubauziel von 400.000 Wohnungen nicht erreichen“, räumte Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) Ende Januar ein. „Der reale Rückgang der Bauinvestitionen um 3 Prozent in diesem Jahr ist kein gutes Signal. Krieg, Baustoffknappheit und steigende Zinsen – diese Gründe sind bekannt.“ Die Zahl der genehmigten Wohnungen ist seit Monaten rückläufig. Im November 2022 wurde laut Statistischem Bundesamt der Bau von 24.304 Wohnungen genehmigt – 16,3 Prozent weniger als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Von Januar bis November 2022 fiel die Anzahl der genehmigten Wohnungen mit insgesamt 321.757 um 5,7 Prozent geringer aus als im Vorjahreszeitraum.

Entsprechend sind auch die Aufträge im deutschen Baugewerbe rückläufig. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes sanken die Auftragseingänge im Bauhauptgewerbe in den ersten elf Monaten des Jahres 2022 gegenüber dem Vorjahreszeitraum kalender- und preisbereinigt um 8,2 Prozent. Im November 2022 betrug der Rückgang gegenüber dem Oktober 2022 kalender- und saisonbereinigt 5,6 Prozent. Besonders betroffen ist der Tiefbau mit einem Minus von -7,7 Prozent. „Seit Juli sind die Order im Wohnungsbau auf Talfahrt und das mit zunehmender Geschwindigkeit”, betonte der Hauptgeschäftsführer des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe, Felix Pakleppa.

Nach einer Umfrage des ifo Instituts waren 16,7 Prozent der Unternehmen im November 2022 von Stornierungen betroffen. Im Vormonat waren es 14,5 Prozent. „Zwar verfügen die Unternehmen noch über gut gefüllte Auftragsbücher, aber die immer weiter steigenden Baupreise, höhere Zinsen und geringere Fördermöglichkeiten belasten das Neugeschäft und führen bereits seit einigen Monaten zu auffällig vielen Stornierungen“, erklärte ifo Forscher Felix Leiss. 

Vor allem die Energiekosten und die Preissteigerungen für Baumaterialien tragen zum Einbruch des Wohnungsbaus bei. Besonders Baustoffe, zu deren Herstellung viel Energie benötigt wird, verteuerten sich erheblich. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wurde Flachglas im Jahresdurchschnitt 2022 um 49,3 Prozent teurer als im Vorjahr, Stabstahl um 40,4 Prozent, Betonstahlplatten um 38,1 Prozent und Dämmplatten aus Kunststoff um 21,1 Prozent. 

Deutschlands größter Immobilienkonzern Vonovia hat angesichts der steigenden Baukosten, der Inflation und wachsender Zinsen alle für 2023 vorgesehenen Neubauprojekte gestoppt. „Wir hätten in diesem Jahr schon eine signifikante Zahl von Baustarts zum Beispiel in Berlin oder Dresden gehabt und haben sie nach hinten verschoben – so wie es die meisten Bauträger aktuell tun”, sagte Vonovia-Vorstand Daniel Riedl der Westdeutschen Allgemeinen Zeitung. „Wir brauchen stabile Rahmenbedingungen.” Er betonte jedoch, die Entwicklungsarbeiten seien nicht eingestellt. Der Konzern strebe bei seinen Projekten an, Baugenehmigungen einzuholen, um startbereit zu sein, wenn die Rahmenbedingungen wieder passen. Bereits begonnene Neubau-Projekte werden fortgeführt. Dafür plant das Unternehmen in 2023 Investitionen in Höhe von 350 Millionen Euro. „Wir haben in den vergangenen Jahren sehr viel investiert und uns einen Vorsprung bei der energetischen Sanierung erarbeitet. Jetzt nehmen wir ein wenig das Tempo raus, haben jedoch für das laufende Jahr wieder eine halbe Milliarde Euro bereitgestellt“, ergänzt Vonovia-Sprecherin Silke Hoock gegenüber dem VDIV Deutschland.

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Im Programm Klimafreundlicher Neubau (KFN) werden der Neubau und der Ersterwerb von neu errichteten Wohn- und Nichtwohngebäuden gefördert, die den energetischen Standard Effizienzhaus 40/Effizienzgebäude für Neubauten erfüllen. Sie müssen darüber hinaus umfangreiche Nachhaltigkeitskriterien erfüllen. Dabei wird in zwei Stufen unterschieden:

• In der Basis-Stufe Klimafreundliches Wohn- bzw. Nichtwohngebäude (KFWG bzw. KFNWG) müssen die Anforderungen des Qualitätssiegels Nachhaltiges Gebäude PLUS (QNG-PLUS) erfüllt werden.
• In der anspruchsvolleren Stufe Klimafreundliches Wohn- bzw. Nichtwohngebäude – mit QNG (KFWG-Q bzw. KFNWG-Q) muss die Einhaltung der QNG-Vorgaben mit einem Zertifikat QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM bescheinigt werden. Für diese Stufe müssen also ein Nachhaltigkeitsberater und eine akkreditierte Zertifizierungsstelle eingebunden sein. 

Die Förderung wird in Form von zinsverbilligten Krediten durch die KfW gewährt. Tilgungszuschüsse gibt es nur noch für Kommunen. Die Höhe der maximal förderfähigen Kosten richtet sich nach der erreichten Stufe und beträgt für

• KFWG: 100.000 Euro pro Wohneinheit.
• KFWG-Q: 150.000 Euro pro Wohneinheit.
• KFWNG: 2.000 Euro pro Quadratmeter Nettogrundfläche, maximal 10 Millionen Euro je Vorhaben.
• KFWNG-Q: 3.000 Euro pro Quadratmeter Nettogrundfläche, maximal 15 Millionen Euro je Vorhaben.

Zu den förderfähigen Kosten zählen nach den gesamten Bauwerkskosten und den Kosten der für den nutzungsunabhängigen Gebäudebetrieb notwendigen technischen Anlagen auch die Kosten für Fachplanung, Baubegleitung und Dienstleistungen im Zuge der Nachhaltigkeitszertifizierung. Eine differenzierte Förderung von Planungsleistungen für Neubauten gibt es nicht mehr.

Die neue Förderung (WG: Kredit 297/298, NWG: Kredit 299) kann ab 1. März 2023 beantragt werden. Dazu muss unabhängig von der Förderstufe ein zugelassener Energieeffizienz-Experte beauftragt werden. Verfügbar sind Förderkredite mit einer Mindestlaufzeit von vier Jahren und einer Höchstlaufzeit von 35 Jahren.

In Politik und Wirtschaft stießen die Details der künftigen Neubauförderung auf ein geteiltes Echo

Jan-Marco Luczak, baupolitischer Sprecher der CDU/CSU-Fraktion, bezeichnete das Programm als „große Enttäuschung“. „Dass die Ampel in Zeiten dramatisch einbrechender Wohnungsbaugenehmigungen die Neubauförderung radikal zusammenstreicht, ist ein fatales Signal an Investoren, Baubranche und Wohnungsmarkt insgesamt“, so Luczak. Der bau- und wohnungspolitische Sprecher der FDP-Fraktion Daniel Föst begrüßte den Neustart der Neubauförderung als ersten Schritt, forderte jedoch mittelfristig mehr Gelder: „Ungenutzte Mittel aus dem milliardenschweren Fördertopf für die energetische Sanierung sollten in die Neubauförderung fließen.“  Auch aus Sicht von Kassem Taher Saleh, Obmann der Grünen-Fraktion im Ausschuss für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen, ist die Neubauförderung nur ein Baustein. „Am klimafreundlichsten ist das Bauen im Bestand. (…) Um unseren Flächenverbrauch zu stoppen und die zahlreichen leerstehenden Gebäude zu nutzen, brauchen wir deshalb nicht nur eine Neubauförderung, sondern auch eine Umbauförderung.” Bernhard Daldrup, bau- und wohnungspolitischer Sprecher der SPD-Fraktion verwies auf das zweite, für Juni angekündigte Neubauförderungsprogramm für Familien: „Mit den beiden Stellschrauben schaffen wir mehr Anreize für den Neubau. Dem akuten Wohnungsmangel setzen wir so etwas entgegen.“

Der GIH Gebäudeenergieberater Ingenieure Handwerker Bundesverband hält zwar den Ansatz, durch ressourcenschonendes Bauen zu mehr Nachhaltigkeit zu kommen und auch die Zweistufigkeit der Anforderungen für sinnvoll, bemängelte jedoch die Konditionen. „Weder Zuschussvariante noch Tilgungszuschüsse, sondern nur zinsverbilligte Kredite mit relativ niedrigen förderfähigen Kosten dürften viele potenzielle Bauherren abschrecken“, so der GIH-Bundesvorsitzende Jürgen Leppig. GdW-Präsident Axel Gedaschko kritisierte, der geforderte EH-40-Standard schraube die Anforderungen sehr weit nach oben, verkompliziere die Planungen und mache den Wohnungsbau deutlich teurer.

Das neue Programm Klimafreundlicher Neubau (KFN) ist die vierte Säule in der Bundesförderung für effiziente Gebäude und fällt als einzige in die Zuständigkeit des Bundesbauministeriums. Für die drei anderen Säulen – Einzelmaßnahmen, Wohngebäude und Nichtwohngebäude – ist das Bundeswirtschaftsministerium zuständig. Die KFN-Förderrichtlinie finden Sie hier. 

Tiefergehende Informationen zum Thema Fördermittel des Bundes für energetische Sanierungen bietet der VDIV Deutschland im Online-Seminar mit Dr. Burkhard Touché am 28. Februar 2023. Infos und Anmeldung hier.

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