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Die Reform des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) soll nach Angaben aus Koalitionskreisen spätestens Ende Februar in den Bundestag eingebracht werden. Nachdem frühere Fristen verstrichen sind, befinden sich die Verhandlungen zwischen Union und SPD nach eigener Einschätzung auf der Zielgeraden. Für Immobilienwirtschaft und Privateigentümer ist eine zügige Klärung von erheblicher Bedeutung, da die aktuelle Unsicherheit Investitionsentscheidungen hemmt.

In den übergeordneten Zielen besteht Einigkeit: Der Ausbau erneuerbarer Energien im Wärmesektor soll fortgeführt, Förderprogramme sozial differenziert ausgestaltet werden. Offen ist jedoch weiterhin die zentrale Frage, ob es bei der bisherigen Vorgabe bleibt, dass neu eingebaute Heizungen zu 65 Prozent klimaneutral betrieben werden müssen. Während Teile der SPD an dieser Leitplanke festhalten wollen, plädiert die Union für eine Abkehr von verbindlichen Austauschpflichten.

Die Branche verweist auf die wirtschaftlichen Folgen des Schwebezustands. Laut Bundesverband der Deutschen Heizungsindustrie wurden im vergangenen Jahr rund 627.000 Heizungen verkauft – der niedrigste Stand seit 2010. Gleichzeitig stieg der Absatz von Wärmepumpen deutlich. Dennoch berichten Marktteilnehmer von Investitionszurückhaltung bei Eigentümern, da Förderkonditionen und regulatorische Anforderungen nicht abschließend definiert sind.

Für Bestandshalter und Projektentwickler bleibt entscheidend, welche Technologien künftig als gleichwertige Optionen anerkannt werden. Diskutiert werden technologieoffene Ansätze, die neben Wärmepumpen auch Wärmenetze, Holz, Solarthermie oder Geothermie einbeziehen. Die konkrete Ausgestaltung der Förderkulisse wird maßgeblich darüber entscheiden, welche Lösungen wirtschaftlich tragfähig sind.

Angesichts energiepolitischer und geopolitischer Risiken steht die Bundesregierung unter zusätzlichem Druck, Planungssicherheit zu schaffen. Für die Immobilienverwaltung empfiehlt sich, Modernisierungsstrategien weiterhin technologieoffen auszurichten und Szenarien unter unterschiedlichen regulatorischen Annahmen durchzurechnen, bis die gesetzlichen Rahmenbedingungen verbindlich feststehen.

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Mit dem nun vorgelegten Entwurf zur Mietrechtsreform konkretisiert das Bundesjustizministerium zentrale Vorhaben aus dem Koalitionsvertrag. Ziel ist es, Mieterinnen und Mieter in angespannten Wohnungsmärkten stärker zu schützen und zugleich ausgewählte Verfahren für Vermietung praktikabler zu gestalten.

Ein Kernpunkt ist die Begrenzung von Indexmietsteigerungen. Künftig sollen Anpassungen bei indexgebundenen Mietverträgen auf maximal 3,5 Prozent pro Jahr gedeckelt werden. Damit reagiert der Gesetzgeber auf inflationsbedingte Belastungsspitzen der vergangenen Jahre. Für die Praxis bedeutet dies eine veränderte Kalkulationsgrundlage bei Neuverträgen und Bestandsportfolios. Gleichzeitig ist zu erwarten, dass die Attraktivität von Indexmietvereinbarungen sinkt.

Auch bei Kündigungen wegen Zahlungsverzugs sind Anpassungen vorgesehen. Begleicht der Mieter oder die Mieterin die Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig, soll nicht nur die fristlose, sondern künftig auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung unwirksam werden. Voraussetzung ist, dass eine solche Schonfristregelung nicht bereits innerhalb der vergangenen zwei Jahre in Anspruch genommen wurde.

Im Bereich der Mietpreisbremse sind ebenfalls Änderungen geplant. Kurzzeitmietverträge sollen auf maximal sechs Monate begrenzt werden, um Umgehungsgestaltungen einzudämmen. Für möblierte Wohnungen wird der Möblierungszuschlag klarer definiert: Maßgeblich sind Anschaffungswert und Abnutzungsgrad der Ausstattung; bei voll ausgestatteten Einheiten gilt ein Zuschlag von bis zu fünf Prozent der Nettokaltmiete als angemessen.

Eine der wenigen entlastenden Regelungen für Vermietung betrifft Modernisierungen. Das vereinfachte Verfahren soll künftig bis zu einer Kostenobergrenze von 20.000 Euro pro Wohnung anwendbar sein. Damit trägt der Entwurf gestiegenen Bau- und Materialkosten Rechnung.

Der weitere Zeitplan ist offen. Vor Inkrafttreten bedarf es der Kabinettsbefassung und des parlamentarischen Verfahrens. Für die Immobilienverwaltung empfiehlt sich eine frühzeitige Prüfung bestehender Vertragsmodelle und Modernisierungsstrategien.

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