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Mit der Veröffentlichung des Normentwurfs „DIN 94681 – Verkehrssicherheitsprüfung für Wohngebäude“ droht eine tiefgreifende Veränderung für Eigentümer und Immobilienverwalter: Vorgesehen sind regelmäßige technische Prüfungen an baulichen Elementen wie Treppengeländern, Brüstungen oder Dachrinnen – teils jährlich. Auch wenn der Entwurf offiziell nur „empfehlenden Charakter“ haben soll, ist in der Praxis zu erwarten, dass er durch Gerichte, Versicherungen und Behörden faktisch als verpflichtender Standard behandelt wird.

Der VDIV Deutschland hat deshalb, gemeinsam mit den anderen Verbänden der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID), fristgerecht Einspruch gegen den Normentwurf eingelegt. Ziel ist es, eine unkontrollierte Einführung zusätzlicher Prüfpflichten ohne gesetzliche Grundlage zu verhindern.

Im Zentrum des Einspruchs stehen fünf wesentliche Kritikpunkte:

1. Fehlende gesetzliche Grundlage: Der Entwurf greift tief in bestehende Verantwortungsstrukturen ein, ohne dass eine gesetzlich legitimierte Notwendigkeit besteht.
2. Versteckte Pflichtenverlagerung: Aufgaben, die dem Staat obliegen, würden faktisch auf private Eigentümer und Verwalter übergehen.
3. Unverhältnismäßiger Aufwand: Die geforderten Prüfungen verursachen erheblichen Verwaltungs- und Kostenaufwand – insbesondere im Hinblick auf Fristenmanagement und Dokumentationspflichten.
4. Keine wirtschaftliche Bewertung: Eine fundierte Kosten-Nutzen-Abwägung fehlt bislang vollständig. Die zusätzlichen Prüfanforderungen könnten die Betriebskosten spürbar erhöhen.
5. Gefahr der faktischen Verpflichtung: Selbst ohne Gesetzesstatus könnte die Norm de facto verbindlich werden – mit entsprechenden haftungsrechtlichen Konsequenzen.

„Der VDIV spricht sich klar gegen die Einführung technischer Normen aus, die faktische Rechtswirkungen entfalten, ohne durch demokratische Prozesse legitimiert zu sein. Sicherheit im Wohngebäude ist ein hohes Gut – doch ihre Umsetzung muss auf gesetzlichen Grundlagen beruhen, Bürokratie und Kosten vermeiden und sollte damit nicht zu Lasten Dritter gehen“, bekräftigt Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland.

Bereits vor einigen Jahren wehrte der VDIV erfolgreich die Bestrebungen des DIN-Normungs-Institutes ab, eine DIN-Norm zur WEG-Abrechnung einzuführen. 

“VDIV legt Einspruch gegen geplanten Gebäude-TÜV für Wohngebäude nach DIN 94681 ein” erschien im Newsletter 04-2/2025

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Sachverhalt: Rückgabe gegen den Willen des Vermieters

Im zugrunde liegenden Fall hatte ein gewerblicher Mieter seinen Mietvertrag im März 2020 gekündigt, die Kündigungsfrist jedoch nicht eingehalten. Das Mietverhältnis lief daher formal bis zum 4. Juni 2021. Der Mieter verließ die Räume aber bereits am 31. Dezember 2020 und warf die Schlüssel in den Hausbriefkasten des Vermieters ein. Dieser erklärte schriftlich, die Rückgabe sei gegen seinen Willen erfolgt und er sehe sich nicht als empfangsbereit an.

Ende August 2021 beantragte der Vermieter einen Mahnbescheid wegen behaupteter Schäden an der Mietsache in Höhe von über 30.000 Euro. Der Mieter berief sich auf die Verjährung.

Entscheidung: Rückerhalt der Mietsache durch Schlüsseleinwurf

Der BGH wies die Forderung des Vermieters mit Verweis auf die eingetretene Verjährung ab. Die sechsmonatige Frist nach § 548 Abs. 1 BGB beginnt mit dem Rückerhalt der Mietsache, also dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter die tatsächliche Herrschaft über das Objekt wiedererlangt. Dies war nach Auffassung des Gerichts spätestens am 8. Januar 2021 der Fall, als dem Vermieter der Schlüsselzugang bekannt war.

Maßgeblich sei allein die Besitzverschaffung: Der Mieter hatte keinen Zugang mehr, während der Vermieter die Räume nun ungehindert betreten und begutachten konnte. Unerheblich sei, ob die Rückgabe gegen den erklärten Willen des Vermieters erfolgte oder das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch bestand.

Praxishinweis für Immobilienverwaltungen

Das Urteil verdeutlicht: Auch ohne ausdrückliche Annahme der Schlüsselrückgabe kann die Verjährung beginnen – allein durch tatsächliche Übergabe, z. B. durch Einwurf. Dies kann auch bereits vor Ablauf des Mietverhältnisses geschehen.

Für Immobilienverwaltungen bedeutet dies erhöhte Anforderungen an die Dokumentation von Rückgaben, insbesondere bei Streit über die Besitzverhältnisse. Auch eine zeitnahe Prüfung der Mietsache nach Rückerhalt wird zur Pflicht, um drohende Verjährung von Ersatzansprüchen zu vermeiden.

Gleichzeitig schafft das Urteil Klarheit: Vermieter werden durch die Regelung nicht unangemessen benachteiligt. Ansprüche auf Mietzahlung und andere vertragliche Verpflichtungen bleiben unberührt – das Gericht stärkt aber die Rechtssicherheit durch klare Fristbegrenzungen für Schadenersatzansprüche.

BGH, Urteil v. 29.1.2025, XII ZR 96/23

“BGH: Schlüsseleinwurf kann Verjährung von Vermieteransprüchen auslösen” erschien im Newsletter 04-2/2025

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