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Wie wird man eigentlich KlimaVerwalter? Hier erfahren Sie es, denn bei uns kommen die Teilnehmerinnen und Teilnehmer des im Oktober gestarteten Pilotlehrgangs zu Wort. Sie berichten, warum sie KlimaVerwalter werden möchten und wie sie persönlich vom Lehrgang und den Bildungsinhalten profitieren. Heute: Adrian Pruß, von der Pruß Hausverwaltung aus Strausberg. Er ist sich sicher: „Das Schaffen spezieller Weiterbildungsangebote für die Branche ist die einzig richtige Antwort auf die immobilienwirtschaftlichen Fragen der Zukunft.”

Welchen Herausforderungen sehen sich Immobilienverwalter/innen bei energetischen Sanierungen in Wohnungseigentümergemeinschaften gegenüber?

Eine große Herausforderung ist die Unübersichtlichkeit der verschiedenen Fördermöglichkeiten. Zwar gibt es eine Vielzahl von Programmen, jedoch scheuen Verwalter teilweise, sich mit der Thematik auseinanderzusetzen. Dadurch wird vielerorts vorhandenes Eigentümerinteresse und das damit einhergehende Potenzial zur Realisierung energetischer Maßnahmen nicht genutzt. Bei der Informationspolitik gegenüber den Gemeinschaften muss ein Umdenken stattfinden, und darüber hinaus sollten die Förderprogramme vereinfacht oder zusammengefasst werden.   

Was war Ihre Motivation an der Weiterbildung zum „KlimaVerwalter” teilzunehmen?

In der Praxis wird nicht nur durch Eigentümer immer regelmäßiger nach verschiedenen Ansätzen energetischer Sanierungen gefragt; auch der Gesetzgeber stellt einen hohen Anspruch und verlangt umfangreiches und fundiertes Fachwissen. Für mich ist die Teilnahme an diesem Projekt daher eine große Chance, die bereits erworbenen Kenntnisse auf dem komplexen Gebiet der energetischen Instandsetzungs- und Instandhaltungsprozesse zu erweitern und damit den Anforderungen an die politischen wie gesellschaftlichen Klimaziele gerecht zu werden.

Wie profitieren Sie persönlich von den Bildungsinhalten des Pilotlehrgangs?

Ganz besonders schätze ich den intensiven Austausch mit den durchweg hoch qualifizierten Kolleginnen und Kollegen. Dieser Erfahrungsaustausch ist eine hervorragende Ergänzung zum Bildungsangebot und den professionell aufbereiteten Studienbriefen.

Kurz gesagt:

 „Immobilienverwaltung und Klimaschutz werden in den kommenden Jahren in Anbetracht der supranationalen Klimapolitik unweigerlich weiter zusammenwachsen. Das Schaffen spezieller Weiterbildungsangebote für die Branche ist daher die einzig richtige Antwort auf die immobilienwirtschaftlichen Fragen der Zukunft.”

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Klauseln zur Verwaltervergütung folgen typischerweise folgender Systematik: Zum einen wird ein Pauschalpreis pro Einheit und Monat für die Verwaltungstätigkeit vereinbart. Zum anderen werden für bestimmte Tätigkeiten, wie die Durchführung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, Sondertatbestände vorgesehen. Prof. Dr. Florian Jacoby erläutert in seinem Vortrag auf dem 26. Deutschen Verwaltertag die „Tücken” des Vergütungssystems. Hier gibt er einen kurzen Einblick in seinen Vortrag.

Zur Inhaltskontrolle solcher Vergütungsklauseln lässt sich eine allgemeine Tendenz finden, die Sondervergütungsklauseln sehr kritisch gegenüber steht. So wird verbreitet versucht, Tätigkeiten des Verwalters zu einer Gruppe zusammenzufassen, die dem Verwalter vom Gesetz als Aufgaben und Befugnisse zugewiesen seien und zum typischen Berufsbild eines Verwalters gehörten. Diese Tätigkeiten sollten durch die monatliche Vergütung („Pauschale”) abgegolten sein. Sondervergütungstatbestände seien, soweit solche gesetzlichen Aufgaben und Befugnisse in Rede stünden, als unwirksam anzusehen. Diese von einigen Gerichten verfochtene Auffassung wirft die Frage auf, die dem Vortag ihren Titel gibt, ob das herkömmliche Vergütungssystem mit Grund- und Sondervergütung aufzugeben ist.

Der Vortrag verneint diese Frage im Anschluss an eine aktuelle Veröffentlichung (Jacoby/Lehmann-Richter/Weiler, Die AGB-Kontrolle der Verwaltervergütung im Spiegel der höchstrichterlichen Rechtsprechung zu Bankentgelten, ZMR 2018, 181 – 187): Sondervergütungen sind grundsätzlich zulässig. Die Aufteilung des Verwalterentgelts in eine Grundvergütung und einzelne Sondervergütungstatbestände allein führt nicht dazu, dass die Sondervergütungsregeln der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unterfallen. Die AGB-Kontrolle einer konkreten Sondervergütungsregel beschränkt sich auf die sog. Transparenzkontrolle, wenn die vereinbarte Vergütung Gegenleistung für eine Hauptleistungspflicht des Verwalters ist. Der Kreis der Hauptleistungen eines Verwalters wird durch die Ausgestaltung des Amtes eines Wohnungseigentumsverwalters durch das WEG geprägt. These ist also, dass die im Gesetz vorgesehenen Verwalterpflichten grundsätzlich als Hauptleistungspflichten ausgestaltet werden können und daher entsprechende Vergütungsklauseln nur der Transparenzkontrolle unterliegen. Das sind insbesondere die folgenden Leistungen des Verwalters:

• die Durchführung von Beschlüssen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG),
• die Mitwirkung des Verwalters an Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG) einschließlich der Abwicklung von Versicherungsschäden,
• das Anfordern/Mahnen des Hausgelds (§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG),
• das Bewirken und Entgegennehmen von Leistungen und Zahlungen (§ 27 Abs. 1 Nr. 5 WEG),
• die Führung von Konten der Eigentümergemeinschaft (§ 27 Abs. 1 Nr. 6 WEG),
• die Unterrichtung der Wohnungseigentümer über einen Rechtsstreit (§ 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG),
• die Prozessbetreuung (§ 27 Abs. 2 Nr. 1 u. 2, § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 u. 2 WEG)
• die Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlung einschließlich weiterer Versammlungen (§ 24 WEG),
• die Führung der Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 u. 8, § 26 Abs. 1 S. 4 WEG),
• die Vorlage von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung zur Beschlussfassung (§ 28 WEG),
• die Zustimmung zur Veräußerung nach § 12 WEG.

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