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Im Gesetz zur Änderung des Akkreditierungsstellengesetzes und der Gewerbeordnung (BT-Drs.: 19/3373), das der Bundestag Mitte Oktober verabschiedete, wurden auch Regelungen zur Weiterbildungspflicht für Wohnimmobilienverwalter spezifiziert.

In einem sogenannten „Omnibusverfahren”, bei dem änderungsbedürftige Regelungen im Rahmen eines ohnehin anstehenden Gesetzgebungsverfahrens angepasst werden, wurde die Weiterbildungspflicht für Wohnimmobilienverwalter in der Gewerbeordnung (GewO) spezifiziert. Durch eine Anpassung des Gesetzes zur Änderung des Akkreditierungsstellengesetzes und der Gewerbeordnung (BT-Drs.: 19/3373) in § 34c Abs. 2a GewO wird zukünftig auf „Kalenderjahre” statt „Jahre” abgestellt. Zudem wird der Beginn des Weiterbildungszeitraumes auf den „1. Januar des Kalenderjahres, in dem die Gewerbeerlaubnis erteilt wurde oder die weiterbildungspflichtige Tätigkeit durch eine unmittelbar bei dem Gewerbetriebenden beschäftigte Person aufgenommen wurde” festgesetzt.

Eine weitere Änderung bezieht sich auf die sogenannte „Genehmigungsfiktion”. Sie besagt nun, dass die Gewerbeerlaubnis als erteilt gilt, wenn die zuständige Behörde nicht innerhalb einer Frist von drei Monaten über den Antrag entschieden hat (§ 6a Abs. 1 GewO). Zudem wurden kleinere redaktionelle Fehler behoben. Das Gesetz wird aller Voraussicht nach am 23. November vom Bundesrat verabschiedet.

Die Änderungen zur Weiterbildungspflicht haben nur klarstellende Wirkung und wurden vom DDIV bereits in der Mitte Oktober aktualisierten Fassung der DDIV-Broschüre zur Berufszulassungsregelung und Weiterbildungspflicht aufgenommen. Die Broschüre beantwortet auf 16 Seiten zahlreiche Fragen zum Umgang mit der Erlaubnis- und Weiterbildungspflicht und gibt einen Überblick über die praktischen Änderungen. Die Broschüre ist als pdf-Dokument für Mitgliedsunternehmen der DDIV-Landesverbände im » DDIV-Intranet, bei den Landesverbänden oder direkt beim DDIV beziehbar.

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Vermitteln Immobilienverwaltungen Eigentumswohnungen an Käufer, liegen die Provisionssätze deutlich unterhalb der marktüblichen Werte. Zudem teilen sie auch in angespannten Märkten die Provision zwischen Käufer und Verkäufer auf. Zu diesem Ergebnis kommt eine bundesweite Umfrage des Dachverbands Deutscher Immobilien­­verwalter (DDIV), an der sich rund 500 Verwaltungen beteiligten.

Im bundesweiten Durchschnitt liegen die Provisionssätze von Immobilienverwaltungen bei der Vermittlung von Wohnungseigentum unter denen von herkömmlichen Maklern. Am deutlichsten zeigt sich dies in Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen: Hier betragen die Provisionssätze von Immobilien­verwaltungen durchschnittlich rund fünf Prozent brutto, marktüblich sind 7,14 Prozent (inkl. MwSt.). Verwaltungen dieser Regionen erheben somit bei der Vermittlung von Eigentumswohnungen eine um rund 30 Prozent niedrigere Gebühr als Makler. In Bayern beträgt die Differenz sogar über 35 Prozent.

Standard bei Verwaltungen: Provisionssplitting zwischen Käufer und Verkäufer

Immobilienverwaltungen teilen fast flächendeckend die Courtage zwischen Käufer und Verkäufer auf – auch in Märkten wie Berlin oder Hessen, in denen sie der Erwerber üblicherweise vollständig trägt. In der Hauptstadt liegt die Provisionshöhe für Käufer somit 2,5 Prozentpunkte oder gut ein Drittel unterhalb des marküblichen Werts von 7,14 Prozent. In Hessen berechnen Verwaltungen rund 30 Prozent weniger als klassische Makler.

Verwalter erhöhen Wettbewerb bei Wohnungsvermittlung

Die DDIV-Umfrage zeigt, dass Immobilienverwaltungen sowohl beim Verkauf von Fremdbeständen als auch bei Eigentumswohnungen aus dem Verwaltungsbestand eine sehr gute Alternative zum klassischen Makler darstellen können. „Hervorzuheben ist, dass Wohnungseigentümer auch dann bereit sind ihre Verwaltung mit der Vermittlung zu beauftragen, wenn diese ihre Provision auf Käufer und Verkäufer aufteilt. Das gilt auch in Regionen, in denen die Provision üblicherweise vollständig vom Erwerber getragen wird – und für Verkäufer somit höhere Kosten entstehen”, betont DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. Die Kenntnis des Wohngebäudes und der Gemeinschaft sowie die langjährige Betreuung des Eigentümers und Vermieters sind dabei ausschlaggebend für die Beauftragung der Verwaltung. Allerdings werde diese Möglichkeit bisher noch zu selten genutzt. „Werden Verwaltungen künftig noch häufiger mit der Vermittlung von Eigentumswohnungen beauftragt, entsteht mehr Wettbewerb am Markt. Wie sich zeigt kann dies auch einen preisdämpfenden Charakter haben”, erläutert der DDIV-Geschäftsführer.

Provisionssätze in Deutschland

Beim Immobilienkauf bzw. -verkauf ist die Höhe der Vermittlungsprovision in Deutschland gesetzlich nicht festgeschrieben. Allerdings haben sich in den einzelnen Bundesländern und teilweise sogar in einzelnen Regionen marktübliche Werte herausgebildet, die zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer liegen. Wer die Courtage zu zahlen hat, ist ebenfalls frei verhandelbar und wird in den Bundesländern und Regionen unterschiedlich gehandhabt.

Bundesland	Maklerprovision (gesamt)	Anteil Käufer	Anteil Verkäufer
Baden-Württemberg	7,14 %	3,57 %	3,57%
Bayern	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Berlin	7,14 %	7,14 %	0,00 %
Brandenburg	7,14 %	7,14 %	0,00 %
Bremen	5,95 %	5,95 %	0,00 %
Hamburg	6,25 %	6,25 %	0,00 %
Hessen	5,95 %	5,95 %	0,00 %
Mecklenburg-Vorpommern	5,95 %	3,57 %	2,38 %
Niedersachsen	7,14 % oder 4,76 – 5,95 %	3,57 % oder 4,76 – 5,95 %	3,57 % oder 0,00 %
Nordrhein-Westfalen	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Rheinland-Pfalz	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Saarland	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Sachsen	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Sachsen-Anhalt	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Schleswig-Holstein	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Thüringen	7,14 %	3,57 %	3,57 %

Politische Aktivitäten zum Bestellerprinzip beim Kauf von Wohneigentum

Bei Mietwohnungen gilt seit 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip: Wer den Vermittler bestellt, zahlt dessen Courtage. Die Koalition legte nun im Eckpunktepapier zum Wohngipfel am 21. September 2018 fest, die Ausweitung des Bestellerprinzips auch auf den Immobilienkauf zu prüfen. Zuletzt reichten Die Grünen im Deutschen Bundestag einen entsprechenden Gesetzesentwurf ein, der zudem die Höhe der Provision auf zwei Prozent inklusive Mehrwertsteuer begrenzt. Der Antwort der Bundesregierung (BT-Drs.: 19/4698) auf eine Kleine Anfrage der FDP-Fraktion ist zu entnehmen, dass die Auswirkungen auf das Kostensenkungspotenzial für Käufer und weitere Vor- und Nachteile für Käufer und Verkäufer geprüft werden. Zuletzt hatte auf dem Wohngipfel der Bundesregierung Bundeskanzlerin Dr. Angela Merkel angekündigt, dass es wohl Änderungen am Bestellerprinzip geben könnte.

„Die Bundesregierung will die Nebenkosten beim Immobilienerwerb senken. Es ist allerdings umstritten, ob hier die Ausweitung des Bestellerprinzips geeignet ist. Zielführender wäre das flächendeckende Absenken der Grunderwerbsteuer”, regt DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler an.

Zur Umfrage

Der DDIV befragte im Juli 2018 Immobilienverwaltungen online, wie sie Vermittlungsprovisionen handhaben. Denn immer mehr Immobilienverwaltungen erschließen die Vermietung und den Verkauf von Wohnungen als zusätzliches Geschäftsfeld und integrieren es in ihr Leistungsspektrum. Allerdings unterliegt ihre Vermittlertätigkeit gesetzlichen Einschränkungen, so dass nicht in jedem Fall Entgeltansprüche erhoben werden können. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung kann beispielsweise das Zustimmungserfordernis des Verwalters einen Provisionsanspruch verhindern. Mit der Umfrage wurden erstmals belastbare Daten bei dieser Fragestellung erhoben. Insgesamt nahmen rund 500 Immobilienverwaltungen bundesweit teil.

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