Posts Tagged DDIV - Seite256

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) hat einen überarbeiteten Entwurf eines Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser vorgelegt. Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland hat dazu auf Bitte des BMJV eine Stellungnahme abgegeben. Das ist folgerichtig, da die geplante Gesetzesänderung die Immobilienverwaltungen unmittelbar tangiert. Denn für bereits über 40 Prozent der Unternehmen zählt die Vermittlungstätigkeit zu den wesentlichen Tätigkeitsschwerpunkten.

Ein ursprünglicher Referentenentwurf des BMJV noch unter Leitung der ehemaligen Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) vom Januar dieses Jahres sah vor, dass derjenige, der einen Makler beauftragt, die Maklerprovision allein zu tragen hat (» der VDIV berichtete). Bündnis 90/Die Grünen wollten zudem die Höhe der Courtage auf maximal zwei Prozent des Kaufpreises begrenzen.

Die jetzt geplanten Änderungen zielen darauf ab, durch bundesweit einheitliche, verbindliche Regelungen die Transparenz und Rechtssicherheit bei der Vermittlung von Kaufverträgen über selbstgenutzte Wohnungen und Einfamilienhäuser zu verbessern. Denn wer eine Courtage in welcher Höhe bezahlt, regeln in Deutschland bislang nur verschiedene regionale Markstandards. Der VDIV begrüßt die vorgesehenen Neuregelungen, kann aber deren Beschränkung auf selbstgenutztes Wohneigentum nicht nachvollziehen. Denn für viele Bürger ist der Besitz von Wohneigentum der wichtigste Baustein der Altersvorsorge, auch wenn es aus verschiedenen Gründen nicht immer selbst bewohnt werden kann und daher vermietet wird.

Die jetzt geplante bundesweite Einführung der Provisionsteilung stellt nach Ansicht des VDIV grundsätzlich einen guten Kompromiss für die Parteien eines Immobilienkaufvertrages dar. Sie spiegelt wider, dass der Makler in vielen Fällen für beide Parteien beratend tätig ist. Kritisch sieht der VDIV, dass derjenige, der den Makler nicht zuerst beauftragt hat, maximal die Hälfte der Maklercourtage zahlen muss. Denn daraus könnte bei ungünstiger Marktlage folgen, dass beispielsweise der Erwerber, der den Makler nicht beauftragt hat, weniger zahlen muss, als der Verkäufer, der den Makler beauftragt hat. Für den Immobilienvermittler bedeutet dies im Ergebnis, dass er bestenfalls mit beiden Vertragspartnern seine Provision aushandeln sollte.

Durch die vorgesehene Nachweispflicht der anteilig erfüllten Zahlungsverpflichtung der Courtage wird verhindert, dass die andere Partei vorrangig in Anspruch genommen wird und der Makler seinen Anspruch gegenüber dem eigentlichen Auftraggeber nicht geltend macht. Hierfür soll die Vorlage eines Kontoauszuges oder Überweisungsbeleges des Auftraggebers ausreichen. Die Nachweispflicht sollte, um unnötigen Aufwand für den Makler zu vermeiden, im notariellen Kaufvertrag festgehalten werden.

Künftig müssen Maklerverträge zudem schriftlich fixiert werden, welches aufgrund der Vermeidung von Unklarheiten und Rechtsstreitigkeiten auf ausdrückliche Zustimmung des VDIV stößt. Richtig und konsequent ist auch, dass die zunächst vorgeschlagene Deckelung der Maklerprovision nicht Bestandteil des vorliegenden Gesetzesentwurfes geworden ist. Beide Positionen hat der VDIV bereits in Stellungnahmen und Anhörungen zum Ausdruck gebracht.

Das Gesetz soll voraussichtlich Mitte 2020 in Kraft treten.

Mehr News vom DDIV und zur Immobilienverwaltung unter https://www.hausverwaltung-koeln.com/news/

Die Bundesregierung plant Änderungen bei den Regelungen zur sogenannten Mietpreisbremse. Davon sind auch Immobilienverwaltungen betroffen, da die Mietverwaltung eine ihrer Kernkompetenzen darstellt. Folgerichtig hat das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz den Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) um eine Stellungnahme zum „Entwurf eines Gesetzes zur Verlängerung und Verbesserung der Regelung über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn gebeten. Mehrere im Referentenentwurf aufgeführte Punkte betreffen Immobilienverwalter direkt und werden nachfolgend vorgestellt.

Ortsübliche Vergleichsmiete kaum zu berechnen

Die Miete in einem von der Mietpreisbremse betroffenen Markt darf bei Neuvermietung nicht mehr als zehn Prozent über der ortüblichen Vergleichsmiete liegen. Ihre Berechnung ist nach Angaben der VDIV-Mitglieder jedoch komplex. Insofern trifft Immobilienverwalter und Vermieter nicht nur ein erheblicher Verwaltungsaufwand bei der Bestimmung der Miete, sondern setzt sie im Falle von Fehlern einem erheblichen Haftungsrisiko aus.

Fazit: Die ortsübliche Vergleichsmiete ist aus VDIV-Sicht als Bezugsgröße für eine Mieterhöhung bei Wiedervermietung ungeeignet.

Höherer Aufwand und rechtliche Unsicherheit

Mieter haben gegenüber Vermietern einen Auskunftsanspruch auf Informationen zu Vormiete, Modernisierungsmaßnahmen und Erstvermietungs- beziehungsweise Erstnutzungsdatum. Das ist für Vermieter oder Verwalter mit erheblichem Aufwand und Kosten verbunden – nicht zuletzt, weil sie hierbei die aufwendigen Vorschriften der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) umsetzen müssen.

Fazit: Die Auskunftspflicht ist nicht nur mit erheblichem Aufwand verbunden. Es ist aus Sicht des VDIV bedenklich, Vermieter zur Weitergabe von personenbezogenen Daten zu verpflichten, die durch die DVSGO geschützt werden sollen.

Rechtsunsicherheit für Vermieter in Kauf genommen

Der Mieter hat zukünftig einen Anspruch auf Rückzahlung der gesamten ab Beginn des Mietvertrages zu viel gezahlten Miete. Dazu muss er den Verstoß gegen die Mietpreisbremse in den ersten 30 Monaten nach Mietbeginn rügen. Auch danach soll der Mieter noch einen Rückzahlungsanspruch haben, jedoch dann erst ab dem Zugang der Rüge. Die Verschärfungen werden damit begründet, dass die derzeitige Regelung noch genügend Anreize für Vermieter böte, die bestehenden Bestimmungen zur Mietpreisbremse nicht einzuhalten. Es wird per se davon ausgegangen, dass sich Vermieter bewusst gesetzeswidrig verhalten. Dem widerspricht der VDIV entschieden und erwartet eine Streichung des Passus.

Zweischneidig ist der Entwurfstext in Fragen der Rechtsunsicherheit bei der zulässigen Miethöhe. Einerseits soll ihr durch die Begrenzung auf die 30-Monate-Frist Rechnung getragen werden. Aber nur für den Mieter. Denn andererseits bedeutet dieser Passus 30 Monate rechtliche Unsicherheit für den Vermieter.

Fazit: Der VDIV plädiert dafür, etwaige Rückzahlungsansprüche zeitnah geltend machen zu müssen.

Beurteilung von Modernisierungen

Es obliegt Immobilienverwaltungen und Vermietern zu entscheiden, ob eine Modernisierung umfangreich im Sinne des Gesetzgebers war und damit die Mietpreisbremse gilt. Diese Feststellung ist aber nicht nur äußerst komplex, sondern kann zudem erhebliche Haftungsrisiken bergen.

Fazit: Der Referentenentwurf lässt in diesem Punkt die Interessen von Immobilienverwaltungen und Vermietern außer Acht und schafft Haftungsrisiken.

Die vollständige Stellungnahme des VDIV ist in Kürze auf den Seiten des BMJV einsehbar.

Mehr News vom DDIV und zur Immobilienverwaltung unter https://www.hausverwaltung-koeln.com/news/