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Als vor etwa fünf Jahren erstmals der Begriff PropTech im deutschsprachigen Raum auftrat, wurde auch die Immobilienwirtschaft hellhörig. Denn der Ausdruck beschreibt Start-ups, die mit neuen Technologien und innovativen Geschäftsmodellen die Digitalisierung der Immobilienbranche vorantreiben wollen. Um einige wichtige Eigenschaften dieser Unternehmen herauszuarbeiten, hat Catella Research eine Umfrage unter rund 300 deutschen PropTechs durchgeführt und im Catella Market Tracker „PropTechs 2019” zusammengefasst.

Auffällig dabei ist, dass nur circa 30 Prozent der PropTech-Mitarbeiter vor ihrer jetzigen Position in der Immobilienwirtschaft gearbeitet haben und nur 21 Prozent zuvor eine immobilienwirtschaftliche Ausbildung oder ein entsprechendes Studium absolviert haben. Demnach treten die Unternehmen, die im Durchschnitt 13 bis 16 Mitarbeiter haben, von außen an die Immobilienwirtschaft heran, wenn sie eine Marktnische erkannt haben und diese mit einer geeigneten Technologie schließen wollen.

Daher ist es nachzuvollziehen, dass die Befragten die Möglichkeit des Austauschs beziehungsweise der Kooperation mit Unternehmen der Immobilienbranche als sehr wichtige Komponenten bei der Auswahl ihres Unternehmensstandortes angeben. Mehr als drei Viertel empfinden es darüber hinaus als wichtig oder sehr wichtig, dass Immobilienfirmen vor Ort ansässig sind. Gleichzeitig lässt sich daraus folgern, dass auch PropTech-Unternehmen nicht nur digital mit ihren möglichen Kunden in Kontakt treten wollen. Sie haben erkannt, dass die räumliche Nähe ebenfalls von Bedeutung ist, um Verständnis für die Probleme und Erwartungen des potenziellen Geschäftspartners aus der Immobilienwirtschaft zu entwickeln.

Ähnliche Erfahrungen hat der VDIV Deutschland gemacht, der die Digitalisierung innerhalb der Immobilienverwaltungen aktiv begleitet und fördert. So hat er bereits vor geraumer Zeit die AG Digitalisierung gegründet, die zunächst ein Anforderungsprofil für externe digitale Systeme aus Sicht der Immobilienverwalterbranche entwickelte. Hierfür wurden mögliche Themenfelder aus der Praxis ermittelt, die zukünftig vollautomatisiert und ohne großen Schnittstellenaufwand bei der Implementierung von neuer Software für integrierte Prozesse in der Verwaltung umgesetzt werden sollen. In einem zweiten Schritt wurden ERP-Softwarehersteller sowie PropTech- und Abrechnungsunternehmen aus dem VDIV-Partnerkreis mit diesen Anforderungen vertraut gemacht. So konnte eine Sensibilisierung für die Bedürfnisse und Erwartungen von Immobilienverwaltungen an Software und Dienstleistungen vor dem Hintergrund der Schnittstellenproblematik erreicht und die Kooperation mit PropTech-Unternehmen erwartungsorientiert intensiviert werden ‒ zum Vorteil für beide Seiten.

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Deutschlands Bevölkerung ist laut Statistischem Bundesamt (Destatis) im Zeitraum von 2012 bis 2018 um 2,5 Millionen Menschen beziehungsweise 3,1 Prozent gewachsen. Neben dem Geburtenüberschuss ist vor allem der Zuzug aus dem Ausland für das Plus in den Städten ab 100.000 Einwohnern verantwortlich.

Spitzenreiter beim Zuwachs sind Leipzig (+12,9 Prozent), Frankfurt a. M. (+9,5 Prozent) und Berlin (+8,0 Prozent). Dabei zieht es verstärkt die jüngere Generation im Alter von 20 bis 40 Jahren in die Metropolen. Der Saldo aus den Jahren 2013 bis 2018 in dieser Altersgruppe war positiv betrug und betrug 1,2 Millionen Personen. Bei den Älteren verließen dagegen in diesem Zeitraum 120.000 Menschen mehr die Großstädte als hinzogen.

In den Städten wird Wohnraum zunehmend geteilt

Die Knappheit an Wohnraum in den sieben größten deutschen Städten –Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt a. M., Stuttgart und Düsseldorf – führte dazu, dass die durchschnittliche Wohnfläche pro Person hier zwischen 2010 und 2018 um 1,7 auf 39,2 Quadratmeter abnahm. Außerdem werden Wohnungen zunehmend geteilt: Lebte 2010 in diesen Metropolen in mehr als jeder zweiten Wohnung (51 Prozent) lediglich eine Person, war dies acht Jahre später nur noch bei 45 Prozent der Fall. Der Anteil der von zwei Personen bewohnten Einheiten stieg im selben Zeitraum von 30 auf 32 Prozent und der von drei und mehr Personen genutzten von 19 auf 22 Prozent. Diese Verknappung des Wohnraums bleibt aber ein Phänomen der großen Städte: Die durchschnittliche Wohnfläche pro Person in Deutschland hat sich zwischen 2010 und 2018 nicht geändert und liegt weiterhin bei rund 45 Quadratmetern.

Steigende Nachfrage führt zum Baustau

Immobilienunternehmen, Politik und Bauverwaltungen versuchen der gestiegenen Nachfrage nach Wohnraum Rechnung zu tragen. Das lässt sich an den jährlich erteilten Baugenehmigungen ablesen, deren Zahl von etwa 178.000 im Jahr 2009 auf circa 347.000 im Jahr 2018 angestiegen ist. Der Spitzenwert von mehr als 375.000 wurde dabei 2015 erreicht. Seitdem sind die Werte leicht rückläufig.

Für den bestehenden Wohnungsmangel entscheidender ist jedoch die Situation des Bauüberhangs – also der Wohnungen, deren Bau zwar genehmigt ist, die aber nicht fertiggestellt sind. Zwischen 2008 und 2018 ist dieser Überhang bundesweit von rund 320.000 auf 693.000 Einheiten angewachsen. Ein Grund hierfür ist laut Destatis fehlendes Personal bei den Bauunternehmen, um alle Aufträge zeitnah realisieren zu können. So hat sich die Anzahl der Beschäftigten im Wohnungsbau von 2008 bis 2018 um lediglich 25 Prozent erhöht, während sich die Auftragsbestände in dieser Zeit verdreifachten.

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