Gesetzesänderungen 2022 von A wie AVA bis Z wie Zertifizierter-Verwalter-Verordnung

• Allgemeine Verwaltungsvorschriften für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA):  Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum erforderlichen sogenannten Abgeschlossenheitsbescheinigungen sollen künftig auch online beantragt werden können. Der VDIV hat darauf bezugnehmend erneut die Einsicht für Verwalter ins digitale Datenbankgrundbuch gefordert und das Bundesjustizministerium um Änderung gebeten. Eine Antwort steht noch aus.

• Bundesförderung Effiziente Gebäude: Ab 1. Januar 2023 werden neue Bedingungen für die Sanierung zum Effizienzhaus-Standard und für Einzelmaßnahmen gelten. Schwerpunkt der Förderung bleibt die energetische Sanierung. Im März 2023 wird eine Richtline für den klimafreundlichen Neubau folgen. Eine Zusammenfassung der umfangreichen Änderungen finden Sie hier und hier.

• CO₂-Kostenaufteilungsgesetz: Das Gesetz tritt am 1. Januar 2023 in Kraft und erfordert von Verwaltungsunternehmen, dass sie die Informationen aus der Heizkostenabrechnung oder Brennstoffrechnung weitergeben, um die Aufteilung des CO₂-Preises zu bestimmen. Weitere Infos dazu finden Sie hier. Der VDIV erarbeitet dazu derzeit eine Handlungsempfehlung.

• Energiesicherungsgesetz: Aufgrund der Energiekrise hat der Bundesrat im Oktober die dritte Novelle des Energiesicherungsgesetzes (EnSiG) beschlossen. Die VDIV- Handlungsempfehlung zur Anpassung von Betriebskosten-Vorauszahlungen und Raumtemperaturen, ausgelöst durch die Energiekrise, finden Sie auf vdiv.de.

• Energiewirtschaftsgesetz: Mit dem Gasspeichergesetz wurde das EnWG zum 1. Mai 2022 dahingehend geändert, dass Gas-Mindestfüllstände für bestimmte Stichtage vorgeschrieben wurden, um die Gasversorgung zu sichern.

• Erdgas-Wärme-Preisbremsengesetz (EWPBG) und Strompreisbremsengesetz (StromPBG): Die beiden Preisbremsen enthalten umfangreiche Regelungen zu Informationspflichten für Immobilienverwalter und Vermieter. Vermieter müssen Mieter unverzüglich nach Zugang der Informationen in Textform über Ursprung, Höhe und Laufzeit der Entlastungen sowie deren Berücksichtigung in der Betriebskostenvorauszahlung informieren. Außerdem müssen Informationen über die Höhe der erfolgten Entlastungen gesammelt werden.

• Erdgas-Wärme-Soforthilfegesetz (EWSG): Am 19. November 2022 ist das Gesetz über eine Soforthilfe für Letztverbraucher von leitungsgebundenem Erdgas und Kunden von Wärme (EWSG) in Kraft getreten, welches die einmalige Entlastung von Kosten für leitungsgebundenes Erdgas und Wärme regelt. Über die sich daraus ergebenden Informationspflichten informiert der VDIV seine 3.600 Mitgliedsunternehmen in einer Handlungsempfehlung zur „Dezemberhilfe“.

• Foreign Account Tax Compliance Act (FATCA): Das Abkommen hat das Ziel, den Austausch steuererheblicher Daten von in den USA steuerpflichtigen Personen zu gewährleisten. Die Meldepflichten sollten ausgeweitet werden. Der VDIV hat sich federführend beim Bundesfinanzministerium dafür eingesetzt, den Gleichklang bei den Meldepflichten FATCA und CRS wiederherzustellen. Der Bitte um Nichtanwendung ab 2023 wurde vorerst mit einem Nichtbeanstandungserlass vom 12. Dezember 2022 nachgekommen.

• Gebäudeenergiegesetz: Zum 1. Januar 2023 wird das Neubauniveau auf den Standard Effizienzhaus 55 angehoben.

• Gebäudeelektromobilitätsinfrastrukturgesetz: Elektromobilität wird ein immer wichtigeres Thema. Diverse gesetzliche Änderungen sollen ihren Ausbau beschleunigen. Der VDIV hat seine Beschlussvorlagensammlung E-Mobilität entsprechend aktualisiert. Sie finden diese auf vdiv.de.

• Gefahrstoffverordnung: Inkrafttreten der Novelle sowie die konkrete Ausgestaltung sind noch offen. Ein Verbändeschreiben, an dem sich der VDIV beteiligt hat, weist auf mögliche Schwierigkeiten für die Immobilienbranche mit der geplanten Regelung hin. Denn der bisher vorgelegte Entwurf beinhaltet die Einführung eines Asbest-Generalverdachts für Objekte mit Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 (d. h. rund drei Viertel des deutschen Wohngebäudebestandes), welcher nur durch eine weitergehende technische Erkundung widerlegbar sein soll. Hinzu kommen Informations- und Mitwirkungspflichten seitens der Veranlasser von Tätigkeiten vor deren Beginn. Veranlasser sind im Wesentlichen vermietende Wohnungsunternehmen sowie private Eigentümer, wodurch sich ein erheblicher Mehraufwand sowie Schwierigkeiten für diese Gruppen ergeben.

• Grundsteuerreform: Zum 01. Januar 2025 wird die neue Grundsteuer in Kraft treten – der Einheitswert als Berechnungsgrundlage wird dann seine Gültigkeit verlieren. Für alle der rund 36 Millionen sogenannten wirtschaftlichen Einheiten des Grundbesitzes müssen nun für Zwecke der Grundsteuer neue Bemessungsgrundlagen ermittelt werden. Hierzu werden in einer Hauptfeststellung neue Grundsteuerwerte festgestellt, die der Grundsteuer dann ab dem Kalenderjahr 2025 zugrunde gelegt werden. Die Frist zur Abgabe der Erklärung zur Feststellung des Grundwerts ist bis zum 31. Januar 2023 verlängert worden. Der VDIV hat hierzu eine Handlungsempfehlung verfasst.

• Heizkostenverordnung: Sie ist bereits seit 1. Dezember 2021 in Kraft. Der VDIV hatte die Mitgliedsunternehmen zu Beginn dieses Jahres mit einer Handlungsempfehlung und einem Musteranschreiben bei der Umsetzung der unterjährigen Verbrauchsinformation (uVI) unterstützt.

• Jahressteuergesetz 2022 (Einkommenssteuergesetz und Umsatzsteuergesetz): Es sind einige Erleichterungen für die Betreiber von Photovoltaikanlagen im Einkommens- und Umsatzsteuergesetz vorgesehen, sowie eine Anhebung der AfA-Abschreibung von 2 auf 3 Prozent und eine Änderung des Bewertungsgesetzes für Immobilien. Der VDIV hatte sich gerade beim Thema Photovoltaikanlagen für steuerliche Vereinfachungen eingesetzt, die nun teilweise mit dem Jahressteuergesetz 2022 umgesetzt werden.

• Kurzfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung  (EnSikuMaV): Die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über kurzfristig wirksame Maßnahmen (EnSikuMaV) ist am 1. September 2022 in Kraft getreten und läuft am 28. Februar 2023 aus. Es ist allerdings möglich, dass die Geltungsdauer ausgedehnt wird. Sie beinhaltet diverse Informationspflichten für Immobilienverwaltungen, die die Energiekosten betreffen. Der VDIV hat eine Handlungsempfehlung für seine Mitgliedsunternehmen formuliert.

• Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung (EnSimiMaV): Die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV) ist am 1. Oktober 2022 für 24 Monate in Kraft getreten. Sie beinhaltet Pflichten zur Heizungsoptimierung und damit zum hydraulischen Abgleich. Der VDIV ist für eine Fristverlängerung zur Durchführung des hydraulischen Abgleichs eingetreten und hat ebenfalls eine Handlungsempfehlung für seine Mitgliedsunternehmen formuliert.

• Wohngeldreform (Wohngeld-Plus-Gesetz): Es tritt am 1. Januar 2023 in Kraft und beinhaltet drei Komponenten, durch die Haushalte mit niedrigem Einkommen im stärker bei der Bewältigung der steigenden Wohnkosten unterstützt werden: die Einführung einer dauerhaften Heizkostenkomponente in der Wohngeldberechnung, die Einführung einer Klimakomponente und die Anpassung der Wohngeldformel.

• Wohnungseigentumsgesetz: Das Wohnungseigentumsgesetz sollte dahingehend angepasst werden, dass die Durchführung reiner Online-Eigentümerversammlungen als weitere Option gesetzlich verankert wird. Dazu wurde ein Referentenentwurf angekündigt, der im Laufe des Jahres 2022 vorgelegt werden sollte. Das ist bisher nicht passiert.

• Zertifizierter-Verwalter-Verordnung: Zum 1. Dezember 2022 sollten Eigentümer einen Anspruch auf Verwaltung durch einen zertifizierten Verwalter erhalten. Aufgrund von Schwierigkeiten bei der Prüfungsdurchführung, die die IHK nicht für alle Prüfwilligen hätte gewährleisten können, hat sich der VDIV, der die Zertifizierung befürwortet und vorangetrieben hat, für eine Verschiebung des Anspruchs auf den 1. Dezember 2023 plädiert – mit Erfolg.

Außerdem wurden die Musterverträge aktualisiert sowie die Verwaltercheckliste vollständig neu aufgelegt. Alle Handlungsempfehlungen des VDIV können Mitgliedunternehmen hier  abrufen.

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