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Der Innenausschuss im Deutschen Bundestag hat den Weg für die geplante Novellierung des Zensusvorbereitungsgesetzes 2021 frei gemacht. Der entsprechende Gesetzentwurf (BT-Drs.: 19/3828) wurde am 17. Oktober im Parlament verabschiedet. Bereits 2016 legte die Regierung den entsprechenden Entwurf vor.

Die Volkszählung soll, wie bereits 2011, auch eine Gebäude- und Wohnungszählung umfassen. Dabei werden verschiedene Merkmale abgefragt wie Art des Gebäudes und Wohnfläche. Auskunftspflichtig sind neben Eigentümern auch WEG-Verwalter. Der Zensus 2021 geht auf eine EU-Vorgabe zurück, nach der die Mitgliedsstaaten regelmäßig statistische Daten über die Bevölkerungs- und Wohnungsentwicklung übermitteln müssen.

Für einen unbürokratischen und erfolgreichen Zensus sind allerdings noch verschiedene praktische Probleme zu beseitigen, die der DDIV dem Statistischen Bundesamt bereits aufzeigte.

Verwaltungen können energetischen Zustand nicht abbilden

Immobilienverwaltungen erheben die Daten der rund neun Millionen Eigentumswohnungen in Deutschland, bereiten sie auf und übermitteln sie an die Statistischen Landesämter. So leisten sie einen wesentlichen Beitrag für die Datenvalidität der Zählung. Ein Vorschlag der Umweltministerkonferenz zielt nun darauf ab, die Erhebungsmerkmale des Zensus 2021 auf den energetischen Zustand des Gebäudes auszudehnen. Zwar ist es begrüßenswert, eine breite Datenbasis zum energetischen Standard des Gebäudebestandes erhalten zu wollen. Doch Verwaltungen können diese Daten nicht bereitstellen.

Energieausweise haben nur eine begrenzte Aussagekraft, eine Erhebung durch die Auswertung von Verbrauchszahlen wäre mit erheblichem administrativem und finanziellem Aufwand verbunden. Gutachten zum energetischen Zustand des Gebäudes sind wiederum für Eigentümer äußerst kosten- und zeitintensiv und daher schon unter logistischen Gesichtspunkten kaum zu realisieren. Hier gilt es nun gemeinsam an einer tragfähigen Lösung zu feilen.

Zeitlichen Vorlauf beachten

Der Zensusstichtag wird laut Statistischem Bundesamt voraussichtlich im Mai 2021 liegen. Immobilienverwaltungen aber erstellen in der ersten Jahreshälfte stets die Abrechnungen für das vergangene Jahr, halten Eigentümerversammlungen ab und bereiten Beschlüsse und deren Umsetzung vor. Wegen dieses enormen Arbeitsaufwands in der ersten Jahreshälfte ist ein zeitlicher Vorlauf von mindestens zwei Jahren für das fristgerechte Bereitstellen der Daten notwendig.

Direkte Ansprache frühzeitig planen

Verwaltungen können aus ihren Stammdaten meist keine Angaben zu den einzelnen Wohnungen treffen, die sich im Sondereigentum befinden. Dazu gehören beispielsweise Namen und Anzahl der Bewohner und Fläche der Wohnung. Solche Angaben können nur von den Bewohnern selbst gemacht werden. Die Möglichkeit, zur direkten Ansprache der Eigentümer und Bewohner separate „objektbezogene Eigentümerlisten” zu erstellen und dem jeweiligen Statistischen Landesamt zuzuleiten, sollte frühzeitig und direkt den Verwaltungen vorgeschlagen werden.

DSGVO wirkt sich auf Zensus aus

Mit Inkrafttreten der Datenschutzgrundverordnung unterliegen Immobilienverwaltungen strengen Anforderungen an das Erheben und Weitergeben personenbezogener Daten. Daher muss im Vorfeld zwingend eine rechtssichere und verbindliche juristische Einschätzung der Handhabung im Rahmen des Zensus vorliegen. Ansonsten müssten Verwaltungen millionenfach die Erlaubnis zur Datenübermittlung einholen. Ein juristisches Gutachten ist zudem erforderlich, wenn die Unternehmen Daten von Mietern übermitteln sollen. Denn bei einer reinen WEG-Verwaltung besteht keine direkte Geschäftsbeziehung zwischen Verwaltung und Mietern.

Meldepflicht für Immobilienverwalter nicht zielführend

Eigentümerwechsel, Erbfälle, Mietverhältnisse – Eigentümern sind diese Variablen bekannt, Verwaltungen hingegen häufig nicht. Daher ist die Meldepflicht für WEG-Verwalter nicht zielführend. Deutlich sinnvoller wäre die Meldepflicht dem Eigentümer zugeordnet. Das würde nicht nur die Verwaltungen entlasten, sondern auch die Qualität der Datenerhebung steigern.

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Vermitteln Immobilienverwaltungen Eigentumswohnungen an Käufer, liegen die Provisionssätze deutlich unterhalb der marktüblichen Werte. Zudem teilen sie auch in angespannten Märkten die Provision zwischen Käufer und Verkäufer auf. Zu diesem Ergebnis kommt eine bundesweite Umfrage des Dachverbands Deutscher Immobilien­­verwalter (DDIV), an der sich rund 500 Verwaltungen beteiligten.

Im bundesweiten Durchschnitt liegen die Provisionssätze von Immobilienverwaltungen bei der Vermittlung von Wohnungseigentum unter denen von herkömmlichen Maklern. Am deutlichsten zeigt sich dies in Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen: Hier betragen die Provisionssätze von Immobilien­verwaltungen durchschnittlich rund fünf Prozent brutto, marktüblich sind 7,14 Prozent (inkl. MwSt.). Verwaltungen dieser Regionen erheben somit bei der Vermittlung von Eigentumswohnungen eine um rund 30 Prozent niedrigere Gebühr als Makler. In Bayern beträgt die Differenz sogar über 35 Prozent.

Standard bei Verwaltungen: Provisionssplitting zwischen Käufer und Verkäufer

Immobilienverwaltungen teilen fast flächendeckend die Courtage zwischen Käufer und Verkäufer auf – auch in Märkten wie Berlin oder Hessen, in denen sie der Erwerber üblicherweise vollständig trägt. In der Hauptstadt liegt die Provisionshöhe für Käufer somit 2,5 Prozentpunkte oder gut ein Drittel unterhalb des marküblichen Werts von 7,14 Prozent. In Hessen berechnen Verwaltungen rund 30 Prozent weniger als klassische Makler.

Verwalter erhöhen Wettbewerb bei Wohnungsvermittlung

Die DDIV-Umfrage zeigt, dass Immobilienverwaltungen sowohl beim Verkauf von Fremdbeständen als auch bei Eigentumswohnungen aus dem Verwaltungsbestand eine sehr gute Alternative zum klassischen Makler darstellen können. „Hervorzuheben ist, dass Wohnungseigentümer auch dann bereit sind ihre Verwaltung mit der Vermittlung zu beauftragen, wenn diese ihre Provision auf Käufer und Verkäufer aufteilt. Das gilt auch in Regionen, in denen die Provision üblicherweise vollständig vom Erwerber getragen wird – und für Verkäufer somit höhere Kosten entstehen”, betont DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. Die Kenntnis des Wohngebäudes und der Gemeinschaft sowie die langjährige Betreuung des Eigentümers und Vermieters sind dabei ausschlaggebend für die Beauftragung der Verwaltung. Allerdings werde diese Möglichkeit bisher noch zu selten genutzt. „Werden Verwaltungen künftig noch häufiger mit der Vermittlung von Eigentumswohnungen beauftragt, entsteht mehr Wettbewerb am Markt. Wie sich zeigt kann dies auch einen preisdämpfenden Charakter haben”, erläutert der DDIV-Geschäftsführer.

Provisionssätze in Deutschland

Beim Immobilienkauf bzw. -verkauf ist die Höhe der Vermittlungsprovision in Deutschland gesetzlich nicht festgeschrieben. Allerdings haben sich in den einzelnen Bundesländern und teilweise sogar in einzelnen Regionen marktübliche Werte herausgebildet, die zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer liegen. Wer die Courtage zu zahlen hat, ist ebenfalls frei verhandelbar und wird in den Bundesländern und Regionen unterschiedlich gehandhabt.

Bundesland	Maklerprovision (gesamt)	Anteil Käufer	Anteil Verkäufer
Baden-Württemberg	7,14 %	3,57 %	3,57%
Bayern	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Berlin	7,14 %	7,14 %	0,00 %
Brandenburg	7,14 %	7,14 %	0,00 %
Bremen	5,95 %	5,95 %	0,00 %
Hamburg	6,25 %	6,25 %	0,00 %
Hessen	5,95 %	5,95 %	0,00 %
Mecklenburg-Vorpommern	5,95 %	3,57 %	2,38 %
Niedersachsen	7,14 % oder 4,76 – 5,95 %	3,57 % oder 4,76 – 5,95 %	3,57 % oder 0,00 %
Nordrhein-Westfalen	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Rheinland-Pfalz	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Saarland	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Sachsen	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Sachsen-Anhalt	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Schleswig-Holstein	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Thüringen	7,14 %	3,57 %	3,57 %

Politische Aktivitäten zum Bestellerprinzip beim Kauf von Wohneigentum

Bei Mietwohnungen gilt seit 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip: Wer den Vermittler bestellt, zahlt dessen Courtage. Die Koalition legte nun im Eckpunktepapier zum Wohngipfel am 21. September 2018 fest, die Ausweitung des Bestellerprinzips auch auf den Immobilienkauf zu prüfen. Zuletzt reichten Die Grünen im Deutschen Bundestag einen entsprechenden Gesetzesentwurf ein, der zudem die Höhe der Provision auf zwei Prozent inklusive Mehrwertsteuer begrenzt. Der Antwort der Bundesregierung (BT-Drs.: 19/4698) auf eine Kleine Anfrage der FDP-Fraktion ist zu entnehmen, dass die Auswirkungen auf das Kostensenkungspotenzial für Käufer und weitere Vor- und Nachteile für Käufer und Verkäufer geprüft werden. Zuletzt hatte auf dem Wohngipfel der Bundesregierung Bundeskanzlerin Dr. Angela Merkel angekündigt, dass es wohl Änderungen am Bestellerprinzip geben könnte.

„Die Bundesregierung will die Nebenkosten beim Immobilienerwerb senken. Es ist allerdings umstritten, ob hier die Ausweitung des Bestellerprinzips geeignet ist. Zielführender wäre das flächendeckende Absenken der Grunderwerbsteuer”, regt DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler an.

Zur Umfrage

Der DDIV befragte im Juli 2018 Immobilienverwaltungen online, wie sie Vermittlungsprovisionen handhaben. Denn immer mehr Immobilienverwaltungen erschließen die Vermietung und den Verkauf von Wohnungen als zusätzliches Geschäftsfeld und integrieren es in ihr Leistungsspektrum. Allerdings unterliegt ihre Vermittlertätigkeit gesetzlichen Einschränkungen, so dass nicht in jedem Fall Entgeltansprüche erhoben werden können. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung kann beispielsweise das Zustimmungserfordernis des Verwalters einen Provisionsanspruch verhindern. Mit der Umfrage wurden erstmals belastbare Daten bei dieser Fragestellung erhoben. Insgesamt nahmen rund 500 Immobilienverwaltungen bundesweit teil.

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