Der Mieterverein München hat beim zuständigen Oberlandesgericht die bundesweit erste Musterfeststellungsklage im Mietrecht eingereicht. Hintergrund ist eine Modernisierungsankündigung inklusive entsprechender Erhöhung der Mieten für etwa 230 Bewohner des Stadtteils Schwabing. Stein des Anstoßes ist laut Mieterverein der Zeitpunkt der Ankündigung und die lange Zeit bis zum Beginn der Baumaßnahme von etwa einem Jahr.
Die Möglichkeit, Musterfeststellungsklagen zu führen, gibt es in Deutschland seit November 2018. Es handelt sich dabei um zivilrechtliche Verbandsklagen, bei denen nach dem Motto „einer klagt für alle” vertretungsberechtigte Vereine oder Verbände für mehrere Betroffene vor Gericht ziehen können. Voraussetzung ist, dass sich genügend gleichartig geschädigte Verbraucher finden, die eine entsprechende Klage mittragen. Das Klagerisiko liegt in einem solchen Fall bei dem Verein beziehungsweise bei dem Verband, der die Klage stellvertretend für die Verbraucher in die Wege leitet.
In einer Streitsache in München haben sich genügend Betroffene gefunden, und so hat der dortige Mieterverein nunmehr die erste mietrechtliche Musterfeststellungsklage eingereicht. Überprüfen lassen will der Mieterverein die Rechtmäßigkeit einer Modernisierungsankündigung und führt als Begründung den großen zeitlichen Abstand zwischen Ankündigung und Beginn der Modernisierungsmaßnahme ins Feld. Laut § 555 c Bürgerliches Gesetzbuch solle dieser mindestens drei Monate betragen. Der Mieterverein München findet im zu verhandelnden Schwabinger Fall die Zeit zwischen der Information der Mieter – Ende 2018 – und dem Beginn der Bauarbeiten – Ende 2019 – verdächtig lang. Und er vermutet dahinter eine Umgehungsabsicht.
Mit dem 1. Januar 2019 ist nämlich ein neues Mietrecht in Kraft getreten. Es wurden unter anderem Neuregelungen zur Umlage der Modernisierungskosten getroffen. So können seither nicht mehr elf, sondern nur noch acht Prozent der Aufwendungen auf die Mietkosten umgelegt werden. Auch darf die monatliche Miete binnen sechs Jahren nach einer Modernisierung laut neuem Mietrecht nur um höchstens drei Euro pro Quadratmeter angehoben werden; bei Mieten bis sieben Euro sogar nur um zwei Euro pro Quadratmeter.
Da der Eigentümer im Münchener Fall noch zum Ende des Jahres 2018 die Schreiben an die Mieter zugestellt hat, berechnet er die Modernisierungsumlage nach alter Rechtslage – also elf statt acht Prozent. Auf diese Weise fallen die Mieterhöhungen deutlich höher aus, als dies nach neuem Recht möglich wäre, das seit 1. Januar 2019 anzuwenden ist. Genau um diese Frage – Anwendung des neuen oder alten Mietrechts – geht es bei der Musterfeststellungsklage vor dem Oberlandesgericht München.
Neben der bereits eingereichten Klage in München wird vom Mieterverein Berlin eine ebensolche geprüft. Auch in der Hauptstadt lägen zahlreiche Informationen zu sehr frühzeitigen Modernisierungsankündigungen vor, die noch 2018 ergingen. Laut Mieterverein Berlin stehe die Vermutung im Raum, dass seitens der Vermieter die „Vorteile” des alten Mietrechts gesichert werden sollten.
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