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Seit dem 1. Januar 2021 gilt bundesweit eine CO2-Steuer auf fossile Brennstoffe, die das Heizen mit Öl und Gas teurer macht. Bereits seit Monaten diskutiert die Politik, wer die Mehrkosten tatsächlich zahlen soll – Mieter, Vermieter oder beide. Nun kommt Bewegung in die Verhandlungen. Eine von der Energieeffizienz der Gebäude abhängige Kostenverteilung scheint möglich.

Im Rahmen des nationalen Emissionshandels fällt für 2021 ein fester CO2-Preis an von 25 Euro pro Tonne fossile Brennstoffe. Das entspricht 8 Cent pro Liter Heizöl bzw. rund 0,6 Cent pro Kilowattstunde bei Erdgas. Nach derzeitiger Rechtslage sind die CO2-Kosten Preisbestandteil der Heizkosten – somit können Vermieter sie uneingeschränkt auf die Mieter umlegen.

Eine aus Sicht der SPD ungerechte Regelung, da Mieter zwar ihren eigenen Energieverbrauch regulieren können, aber nur wenig Einfluss darauf haben, ob ihre Wohnung besser gedämmt oder mit einer moderneren Heizung ausgestattet wird. Läge die CO2-Abgabe auch beim Vermieter, stiege der Anreiz, auf CO2-ärmere Technik umzusteigen. Bundesumwelt-, -justiz- und -finanzministerium – alle SPD-geführt – hatten daher bereits Mitte September 2020 ein Eckpunktepapier vorgelegt, das für eine gleichmäßige Verteilung der Abgabe auf beide Parteien plädiert – und jüngst forderte die SPD-Bundestagsfraktion gar, dass die Kosten zu 100 Prozent beim Vermieter liegen sollten. Die Union stimmte dem nicht zu, da eine solche Regelung dem Verursacherprinzip widerspreche – Vermieter hätten auf das Verbrauchsverhalten der Mieter schließlich keinen Einfluss und sollten daher auch nicht zahlen. Entsprechend zäh verliefen die Verhandlungen mit dem CDU-geführten Bundeswirtschafts- und -innenministerium.

Nun scheint eine Lösung für die Kostenverteilung nahe. Wie die Deutsche Presse-Agentur aus Regierungskreisen erfahren haben will, werde über ein differenziertes Modell beraten, bei dem sich die Aufteilung der Kosten an der Energieeffizienz der Gebäude orientiert. So sollen Vermieter bei „schlecht renovierten“ Objekten mehr als 50 Prozent der Mehrkosten aus der CO2-Bepreisung tragen, bei „gut sanierten“ weniger als die Hälfte. Vermieter, die bereits in die Energieeffizienz ihrer Immobilie investiert haben, würden dadurch belohnt.

Auch die Deutsche Energie-Agentur (Dena) wirbt für eine angemessene Kostenverteilung zwischen Mietern und Vermietern und macht in einem Positionspapier einen konkreten Vorschlag zu einer begrenzten Umlagefähigkeit des CO2-Preises: Für einen ausgewogenen Verteilerschlüssel solle die Effizienzklasse des Energieausweises der Immobilien herangezogen werden.

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Das am 1. Dezember 2020 in Kraft getretene Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) enthält neben dem novellierten Wohnungseigentumsgesetz (WEG) auch einige wichtige mietrechtliche Neuregelungen, die sowohl der vermietende Eigentümer als auch der Mietverwalter kennen sollte. So ist in § 554 BGB ein Anspruch für Mieter gegen den Vermieter hinsichtlich der Erlaubnis zur Durchführung bestimmter baulicher Veränderungen vorgesehen. Ferner sind Mieter von Sondereigentumseinheiten künftig gemäß § 15 Abs. 2 WEG verpflichtet, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden. Schließlich ist nunmehr in § 556a BGB eine Erleichterung im Zusammenhang mit der Erstellung der Betriebskostenabrechnung festgeschrieben. Alle neuen Regelungen dienen der Harmonisierung von Miet- und WEG-Recht.

Ansprüche des Mieters nach § 554 BGB

Der Mieter kann nach dem neuen § 554 BGB von seinem Vermieter verlangen, dass dieser gewissen baulichen Veränderungen der Mietsache zustimmt, sofern diese dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen. Diese Ansprüche des Mieters entsprechen den privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG, die auch der Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft verlangen kann. Die baulichen Veränderungen können sowohl die Mietsache als auch die Gemeinschaftsflächen des Gebäudes betreffen. Ziel des Gesetzgebers war es dabei, Wohngebäude schnell und effizient in einen zeitgemäßen Standard zu versetzen. Für das Erreichen einer Barrierefreiheit sind Maßnahmen zur leichteren Zugänglichkeit des Hauses bzw. der Wohnung wie das Entfernen von Türschwellen und der Einbau von Rampen zulässig. Zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge besteht ein Anspruch auf den Einbau einer Ladesäule mit den dazugehörigen Kabelverlegungen und für den Einbruchsschutz u. a. der Einbau einer neuen Schließanlage.

Die Ansprüche des Mieters müssen aber gemäß § 554 Abs. 1 S. 2 BGB unter Würdigung der Interessen des Mieters dem Vermieter auch zumutbar sein. Es muss jedenfalls immer eine Einzelfallabwägung erfolgen, die die unterschiedlichen Interessen hinreichend berücksichtigt. Zudem ist eine weitere Voraussetzung, dass der vermietende Wohnungseigentümer den Anspruch auch gegenüber seiner Wohnungseigentümergemeinschaft durchsetzen kann. Einwendungen anderer Miteigentümer sind gemäß § 20 Abs. 3 und 4 WEG nur dann relevant, wenn sich durch die Baumaßnahme die Eigenart der Wohnanlage ändert oder einzelne Eigentümer unbillig benachteiligt werden. Schließlich sieht das Gesetz vor, dass Mieter und Vermieter eine Sicherheitsleistung vereinbaren können, um ein etwaiges Rückbaurisiko abzusichern.

Duldung baulicher Maßnahmen nach § 15 WEG

Mit der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes wurde in § 15 WEG eine Duldungspflicht gegenüber der Gemeinschaft für Dritte (u. a. Mieter) hinsichtlich des Gebrauchs von Wohnungseigentum geschaffen. Bisher war lediglich in den §§ 555a bis 555f BGB geregelt, dass Mieter unter bestimmten Voraussetzungen Baumaßnahmen in der Mietwohnung oder auf den Gemeinschaftsflächen des Hauses gegenüber dem Vermieter zu dulden haben.

Bei den Voraussetzungen der Duldungspflicht ist zwischen Erhaltungsmaßnahmen nach § 15 Nr. 1 WEG und Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, nach § 15 Nr. 2 WEG zu unterscheiden, wobei für beide Arten die Ankündigung der Maßnahme gegenüber dem gebrauchenden Dritten erforderlich ist. Unter Erhaltung im Sinne des § 15 WEG ist die Wiederherstellung des wohnungseigentumsrechtlichen Soll-Zustands zu verstehen, während sonstige Baumaßnahmen die erstmalige Herstellung, die modernisierende Instandsetzung oder die Ausführung einer baulichen Veränderung sind. Hinsichtlich der Ankündigung der Maßnahme bietet es sich an, dass diese sowohl im Namen des Vermieters als auch des Bauherrn erfolgen. Gerade bei Modernisierungsmaßnahmen könnte es aufgrund von Berechnungsfehlern bei der verlangten Modernisierungsmieterhöhung passieren, dass der Anspruch des Vermieters auf Duldung nach § 555c BGB entfällt. Der Anspruch nach § 15 WEG bleibt dann aber bestehen mit der Folge, dass der Vermieter vom Mieter zwar keine Duldung verlangen kann, die Gemeinschaft oder ein anderer bauender Eigentümer aber schon.

Abrechnungsmaßstab in der Betriebskostenabrechnung

Schließlich ist nunmehr in § 556a BGB eine Erleichterung im Zusammenhang mit der Erstellung der Betriebskostenabrechnung festgeschrieben. Danach richtet sich der Abrechnungsmaßstab einer vermieteten Eigentumswohnung von jetzt an nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab, soweit er nicht billigem Ermessen widerspricht. Die Betriebskostenabrechnung kann somit den Kostenaufstellungen in der Jahresabrechnung folgen, soweit die Kosten auf die Mieter umlegbar sind. Eine gesonderte Erfassung und Berechnung der Betriebskosten entfällt.

Es ist jedoch bei bestehenden Mietverträgen zu berücksichtigen, dass es auf den dort vereinbarten Umlagemaßstab ankommt. Bei neuen Mietverträgen für Eigentumswohnungen sollte aber gelten, dass entweder kein Abrechnungsmaßstab vereinbart wird oder dass ein Maßstab entsprechend § 556a Abs. 3 BGB zu vereinbaren ist.

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