Damit stellt der BGH klar, dass die in der Instanzrechtsprechung häufig verlangte „Drei-Angebote-Regel“ keine gesetzliche Vorgabe ist. Vergleichsangebote bleiben zwar ein geeignetes Mittel zur Vorbereitung von Beschlüssen, sie sind aber nicht zwingend. Ob die Entscheidungsgrundlage ausreicht, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen. Maßgeblich sind insbesondere Art und Umfang der Maßnahme, ihre Dringlichkeit sowie die sonstigen Rahmenbedingungen.
Für die Praxis besonders wichtig: Der BGH erkennt ausdrücklich an, dass auch die langjährige positive Erfahrung mit einem Handwerksunternehmen eine tragfähige Grundlage für einen Beschluss sein kann. Aus Sicht eines wirtschaftlich denkenden Eigentümers kommt es nicht nur auf den Preis an, sondern auch auf Zuverlässigkeit, Termintreue, Qualifikation, Kenntnis der Anlage und eine zügige Mängelbeseitigung. Gerade bewährte Dienstleister können deshalb im Einzelfall überzeugender sein als mehrere bloße Vergleichsangebote.
Ein Beschluss ist damit nicht schon allein deshalb anfechtbar, weil Vergleichsangebote fehlen. Angreifbar bleibt er aber, wenn das beauftragte Angebot objektiv ungeeignet oder deutlich überteuert ist. Genau darin liegt die neue Stoßrichtung: weniger Formalismus, aber weiterhin eine klare Pflicht zu sorgfältiger Prüfung und sauberer Vorbereitung. Verwaltungen müssen nicht mehr schematisch mehrere Angebote einholen, sondern können stärker auf die konkrete Situation abstellen. Das erleichtert insbesondere kleinere, eilbedürftige oder wiederkehrende Maßnahmen.
Zugleich verschiebt sich der Fokus weg von der Zahl der Angebote und hin zur Qualität der Entscheidungsgrundlage. Künftig kommt es stärker darauf an, dass Preis, Eignung des Auftragnehmers und Auswahlentscheidung nachvollziehbar dokumentiert werden.
Das Urteil ist eine gute Nachricht für die Verwaltungspraxis. Es stärkt die einzelfallbezogene, pragmatische Entscheidungsfindung und erkennt bewährte Dienstleisterbeziehungen ausdrücklich an. Vergleichsangebote bleiben sinnvoll, sind aber kein Selbstzweck mehr. Vordergründig kommt es darauf an, dass die Gemeinschaft auf einer belastbaren Grundlage entscheidet und dass diese Grundlage im Streitfall nachvollziehbar dargelegt werden kann.
Eine ausführliche Ausarbeitung zu diesem Thema folgt, sobald die Urteilsbegründung des BGH veröffentlicht wurde.
Mehr News vom VDIV und zur Immobilienverwaltung unter https://www.hausverwaltung-koeln.com/news/
