Die jüngste Studie des Forschungsinstituts empirica attestiert dem deutschen Fördersystem deutliches Ungleichgewicht. Analysiert wurde die Förderung von Vermietern auf der einen und Selbstnutzern auf der anderen Seite – mit dem Ergebnis: Während Vermieter insbesondere durch steuerliche Instrumente wie die degressive Abschreibung (AfA) oder Sofortabschreibung von Erhaltungsaufwand erhebliche Vorteile erzielen, fällt die Förderung für Ersterwerber selbst genutzten Wohneigentums faktisch aus.
Konkret beläuft sich der Förderbarwert für Vermieter bei Neubauten auf rund 18.000 Euro. Hinzu kommt ein durchschnittlicher Barwert von 12.000 Euro aus steuerlicher Förderung von Erhaltungsaufwendungen im Bestand – ein Betrag, der im Laufe der Haltedauer regelmäßig anfällt. Zusammengenommen ergibt sich eine potenzielle Gesamtförderung von bis zu 30.000 Euro pro Wohneinheit.
Demgegenüber steht für Selbstnutzer lediglich ein Sammelsurium von Förderangeboten zur Verfügung, die kaum beim eigentlichen Erwerb greifen. Zwar existieren Programme wie „Wohneigentum für Familien“ (WEF), „Jung kauft Alt“, „Klimafreundlicher Neubau“ (KFN) oder das klassische KfW-Wohneigentumsprogramm – doch diese sind entweder an hohe energetische Anforderungen geknüpft oder bewegen sich finanziell auf Marktniveau.
Besonders gravierend: Die energetisch ambitionierten Programme verursachen selbst Mehrkosten, etwa durch Vorgaben wie den EH40-Standard oder das QNG+-Nachhaltigkeitszertifikat. Laut ARGE belaufen sich diese Zusatzkosten auf rund 200 bis 300 Euro je Quadratmeter, was bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 100 Quadratmetern einem Aufpreis von 20.000 bis 30.000 Euro entspricht – exakt dem Betrag, den Vermieter gleichzeitig als steuerlichen Vorteil erhalten. Damit wird die Erwerbsförderung für Selbstnutzer de facto konterkariert.
Die Studie kommt zum Schluss: Selbstnutzer werden beim Eigentumserwerb nicht gefördert, sondern durch Auflagen und fehlende Kompensationen benachteiligt. Eine echte Erwerbsförderung, wie sie etwa das Baukindergeld dargestellt hat, existiert derzeit nicht mehr. Das Baukindergeld hatte je nach Kinderzahl einen Förderbarwert von durchschnittlich 19.000 bis 21.000 Euro – ein Betrag, der eine reale Unterstützung bei Erwerbskosten und Eigenkapitalbildung bedeutete.
empirica fordert daher eine faire Kompensation für Selbstnutzer, die mindestens bei 18.000 Euro liegen müsste – allein schon, um die steuerlichen Effekte für Vermieter auszugleichen. Eine langfristige Betrachtung, die auch künftige Instandhaltungskosten einbezieht, legt sogar eine Gleichbehandlungsgrenze bei über 30.000 Euro nahe.
Die Studie argumentiert dabei nicht nur förderpolitisch, sondern auch gesellschaftlich: Der Erwerb von Wohneigentum ist nicht nur ein Beitrag zur sozialen Stabilität, sondern wirkt auch entlastend auf den Mietwohnungsmarkt. Neue Selbstnutzer schaffen durch Umzüge bezahlbaren Wohnraum, der insbesondere Haushalten mit niedrigeren Einkommen zugutekommt. Diese „Sickereffekte“ werden in der wohnungspolitischen Debatte bislang kaum berücksichtigt.
Der VDIV Deutschland schließt sich den Forderungen der Studie an: Eigentumsbildung muss wieder einen zentralen Stellenwert in der Wohnungsbaupolitik erhalten – insbesondere für junge Familien und Schwellenhaushalte, die heute kaum noch in der Lage sind, den Sprung in die eigenen vier Wände zu schaffen. Eine faire, barwertbasierte Förderung von Selbstnutzern wäre ein erster Schritt in Richtung Gleichbehandlung – und ein notwendiges Signal an eine Generation, deren Eigentumsperspektive zunehmend schwindet.
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