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Der Gesetzentwurf der Bundesregierung mit dem komplizierten Namen „Entwurf eines Gesetzes zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen“ (Bundestagsdrucksache 20/9890)sieht vor, dass Wohnungseigentümer mit mindestens drei Vierteln der in der Versammlung abgegebenen Stimmen beschließen dürfen, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann (§ 23 Absatz 2a WEG-E). Das vorgesehene 75-Prozent-Quorum orientiert sich an der Rechtslage im Aktienrecht. Der Bundesrat sprach sich für einen einstimmigen Beschluss aus. „Die Bundesregierung hat den Vorschlag des Bundesrates geprüft, sieht jedoch keinen Anpassungsbedarf an ihrem Gesetzentwurf“, heißt es in der Gegenäußerung der Bundesregierung. Es bestehe ein praktisches Bedürfnis für virtuelle Wohnungseigentümerversammlungen. Einstimmigkeit dürfte in einer Wohnungseigentümerversammlung in vielen Fällen nur schwer zu erreichen sein. Die bisherige Hürde einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer solle mit dem Gesetzentwurf der Bundesregierung gerade gesenkt werden. „Mit dem vorgesehenen Quorum von 75 Prozent und der Befristung der Beschlüsse auf drei Jahre wird den Interessen von Wohnungseigentümerinnen und -eigentümern, die die rein virtuelle Versammlungen nicht befürworten, hinreichend Rechnung getragen. Auch für Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer ohne die erforderliche Technik oder Digitalkompetenz bestehen diverse Möglichkeiten, an der Versammlung teilzunehmen (Unterstützung durch Verwandte oder Freundinnen und Freunde; Teilnahme bei anderen Wohnungseigentümerinnen und -eigentümern) bzw. sich dort vertreten zu lassen und so an der Meinungsbildung mitzuwirken“, so die Bundesregierung.

VDIV befürwortet die virtuelle Versammlungsmöglichkeit

Der VDIV Deutschland setzt sich von Beginn an für die zusätzliche Option, Eigentümerversammlungen virtuell durchzuführen, ein. Den Gemeinschaften wird damit die Möglichkeit gegeben, schneller als bisher handlungsfähig zu sein. Der durch die Corona-Pandemie ausgelöste digitale Schub zeigt die hohe Akzeptanz dieser virtuellen Formate. Mobilitätseingeschränkte Personen, Alleinerziehende oder Besitzer*innen von vermieteten Wohnungen und Ferienunterkünften könnten sich zudem zuschalten, diskutieren und beschließen. Beschlüsse könnten damit durch eine viel größere Anzahl an aktiven Eigentümer*innen getragen und auf eine breitere Basis gestellt werden. Aber auch die Gruppe derjenigen, die bislang ungeübt mit dem Internet sind, wird nicht in ihrem Versammlungsrecht beschnitten. Vielmehr bleiben die Informationspflicht und Vollmachtausübung weiterhin erhalten. Zudem besteht die komfortable Möglichkeit, gemeinsam mit einem anderen Eigentümer online dabei zu sein, wie es der Gesetzentwurf vorsieht.

Zukünftig werden Gemeinschaften mit ihren Immobilienverwaltungen wohl auch unterjährig häufiger Entscheidungen treffen müssen, um u. a. gesetzliche Anforderungen erfüllen zu können. Die virtuelle Eigentümerversammlung kann daher eine wichtige Option sein, um künftige Herausforderungen im Wohnungseigentum zu meistern und dem Fachkräftemangel zu begegnen. Schon heute fehlt es an Personal, sodass viele Verwaltungen gezwungen sind, sich von Gemeinschaften zu trennen und/oder keine neuen Gemeinschaften annehmen Ein virtuelles Abstimmungstool würde einiges erleichtern.

Im Unterschied zur bisherigen Präsenzversammlung, ermöglicht die neue Versammlungsform, auch kurzfristige Reaktionen, wie zum Beispiel auf zeitlich befristete Förder- und Zuschussprogramme und ein einfacheres Zusammenkommen zwischen Gemeinschaft und Verwaltung, indem größerer organisatorischer Aufwand vorab entfällt.

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¹ wir haben berichtet: https://vdiv.de/news-details/virtuelle-eigentuemerversammlung-bundesrat-fordert-einfuehrung-des-einstimmigen-beschlusses 

Mehr News vom VDIV und zur Immobilienverwaltung unter https://www.hausverwaltung-koeln.com/news/

Die Richtlinie für die Bundesförderung effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) wurde gerade noch rechtzeitig am 29. Dezember 2023 im Bundesanzeigerveröffentlicht. Danach sind folgende Wärmeerzeuger förderfähig: Solarthermie, Biomasseheizung, elektrische Wärmepumpe, Brennstoffzellenheizung, wasserstofffähige Heizung (Investitionsmehrkosten), innovative Heizungstechnik, Errichtung/Umbau/Erweiterung Gebäudenetz, Anschluss an ein Gebäudenetz und Anschluss an ein Wärmenetz aber  auch provisorisch eingesetzte Technik nach einem Heizungsdefekt.

Die Förderung wird weiterhin vor allem als Zuschuss zu den Investitionskosten bewilligt. Für alle genannten Wärmeerzeuger können alle Investoren (z. B. Eigentümer, Eigentümergemeinschaften, Contractoren) eine einheitliche Grundförderung in Höhe von 30 Prozent erhalten. Ein zusätzlicher Effizienz-Bonus in Höhe von fünf Prozent wird für elektrische Wärmepumpen gewährt, die als Wärmequelle das Erdreich, Grundwasser oder Abwasser nutzen oder mit einem natürlichen Kältemittel arbeiten. Für Biomasseanlagen mit maximal 2,5 Milligramm Feinstaubemission pro Kubikmeter gibt es einen Emissionsminderungs-Zuschlag von 2.500 Euro.

Boni für Selbstnutzer

Selbstnutzende Eigentümer in Wohngebäuden können zusätzlich zur Grundförderung Boni erhalten. Ein Klimageschwindigkeits-Bonus ersetzt den bisherigen Austausch-Bonus. Eigentümer, die eine funktionsfähige Ü-20-Gas- oder Ü-20-Holzheizung oder eine alte Ölheizung durch eine klimafreundliche Heizung ersetzen, werden bis einschließlich 2028 mit diesem Bonus in Höhe von 20 Prozent „belohnt“. Er verringert sich in der Folge alle zwei Jahre um jeweils drei Prozentpunkte. Der Klimageschwindigkeits-Bonus wird für eine Biomasse-Heizung nur vergeben, wenn sie mit einer Wärmepumpe, einer Solarthermie- oder einer PV-Anlage gekoppelt ist. Diese zweite Anlagenkomponente muss so dimensioniert sein, dass sie bilanziell die Trinkwassererwärmung übernehmen kann. Einen Einkommens-Bonus in Höhe von 30 Prozent können Selbstnutzer mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen von bis zu 40.000 Euro beantragen. Die Grundförderung und die Boni sind kumulierbar, der Förderhöchstsatz jedoch auf 70 Prozent gedeckelt.

Die maximal förderfähigen Kosten für Anlagen zur Wärmeerzeugung  betragen für die erste Wohneinheit 30.000 Euro, für die zweite bis sechste jeweils 15.000 Euro und für jede weitere jeweils 8.000 Euro. Dies gilt auch innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften. Problematisch wird es, wenn sich die Maßnahme nicht auf das gesamte Gebäude bezieht, sondern nur auf einzelne Einheiten. Das Gesetz nennt als Beispiel hierfür Etagenheizungen, die typischerweise Sondereigentum darstellen. In diesen Fällen sind zunächst die oben dargestellten gestaffelten Förderungshöchstbeträge einzuhalten, aber der Höchstbetrag verteilt sich auf alle Einheiten im Gebäude zu gleichen Teilen. Will ein Eigentümer ermitteln, welche Förderung ihm zusteht, benötigt er zumindest Informationen, welche Maßnahmen an den Etagenheizungen in anderen Wohnungen schon durchgeführt wurden. Dies korrespondiert mit der Pflicht jedes Eigentümers, signifikante Änderungen an seiner Heizungsanlage dem Verwalter zu melden, da sich nur so ein wirklicher Überblick verschaffen lässt, die wievielte Anlage nach der gestaffelten Förderung nun eigentlich eingebaut wird.

Weitere Einzelmaßnahmen (z. B. Fassadendämmung, Fenstertausch oder Einbau von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung) sowie Effizienzmaßnahmen zur Optimierung der Heizungsanlage werden weiterhin mit 15 Prozent bezuschusst, ein zusätzlicher fünfprozentiger iSFP-Bonus ist möglich. Für Maßnahmen zur Emissionsminderung bei Biomasseanlagen mit mindestens 4 Kilowatt gibt es seit Neuestem einen Zuschuss in Höhe von 50 Prozent. Die energetische und akustische Fachplanung und die Baubegleitung werden weiterhin mit 50 Prozent bezuschusst. In Ein- und Zweifamilienhäusern liegt die Förderhöchstgrenze bei 5.000 Euro, in Mehrfamilienhäusern bei 2.000 Euro je Wohneinheit, maximal jedoch bei 20.000 Euro. Dies gilt auch innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften.

Auch zinsvergünstigte KfW-Darlehen sollen wieder starten – mit geänderter Antragstellung

Im Laufe des Jahres soll ein neuer zinsgünstiger KfW-Kredit die Zuschussförderung ergänzen. Für selbstnutzende Eigentümer mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen von maximal 90.000 Euro ist damit ein zusätzlicher Zinsvorteil geplant. Mit der neuen Richtlinie hat die Kredit-Anstalt für Wiederaufbau (KfW) die Förderung der Heizungserneuerung übernommen (Ausnahme: Errichtung, Umbau oder Erweiterung eines Gebäudenetzes) übernommen. Die übrigen Zuschüsse werden weiterhin vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) vergeben. Die Förderung aller Einzelmaßnahmen darf seit Neuestem erst nach der Beauftragung eines ausführenden Unternehmens beantragt werden. Bauherren müssen mit diesem eine auflösende oder aufschiebende Bedingung der Förderzusage vereinbaren.

Die technische Antragstellung ist aktuell bei der KfW noch nicht möglich. Sie wird voraussichtlich Ende Februar für Einfamilienhäuser und nachfolgend zeitlich gestaffelt für die übrigen Antragstellergruppen freigeschaltet. Befristet bis zum 31. August 2024 können die zu fördernden Heizungserneuerungen begonnen werden. Der Förderantrag darf nachträglich bis zum 30. November 2024 gestellt werden.

 

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