Bestellerprinzip auch beim Immobilienkauf?

Bundesjustizministerin Katharina Barley hat den Referentenentwurf zur Einführung des Bestellerprinzips beim Immobilienkauf vorgelegt. Zukünftig soll nur noch der Besteller die frei verhandelbare Provision tragen. Der Vorschlag stößt auf Kritik.

Provisionsanspruch nur noch gegenüber dem Besteller

Der Referentenentwurf sieht vor, dass Maklerverträge zukünftig nur noch in Textform geschlossen werden dürfen. Besonders entscheidend: Künftig soll der Verkäufer verpflichtet werden, die Maklervergütung zu bezahlen, wenn er den Makler beauftragt. Nur wenn der Makler ausschließlich im Auftrag des Käufers tätig wird, darf er vom Erwerber ein Entgelt fordern. Allerdings ist ein Makler nur dann ausschließlich im Interesse des Käufers tätig, wenn dieser ihm Immobilien vorstellt, die sich noch nicht in seinem Bestand befinden und für die betreffenden Objekte auch sonst noch keinerlei Abrede zwischen Verkäufer und Makler bestehen. Hat der Verkäufer den Makler vorher eingeschaltet (z. B. durch einen Vertrag oder das Überlassen des Objekts zur Vermarktung, das sog. „An-die-Hand-geben”), ist diese Ausschließlichkeit nicht mehr gegeben. Ähnlich wie beim Bestellerprinzip bei der Vermietung führt dies jedoch dazu, dass angebotene und dann vom Käufer abgelehnte Immobilien für den Makler „verbrannt” sind und er sie keinem weiteren Interessenten anbieten kann. Bei Missachtung drohe dann ein Bußgeld in Höhe von bis zu 30.000 Euro.

Barley: Verbraucher schützen und fairen Wettbewerb stärken

Das Justizministerium begründet den Referentenentwurf damit, dass insbesondere auf angespannten Immobilienmärkten Käufer teilweise die volle Provision alleine tragen müssen, obwohl sie weder auf deren Höhe noch auf die Auswahl des Maklers Einfluss nehmen können. So müssen Käufer beispielsweise in Berlin, Hessen und Hamburg ohne Mitspracherecht die volle Provision zahlen. Eine Preisfindung nach Marktgrundsätzen sei dadurch erheblich erschwert. Schließlich sei das Interesse des Verkäufers, mit dem Makler über die Provisionshöhe zu verhandeln, umso geringer, je höher der Anteil des Käufers an der Provision ausfällt. Sofern von den regional üblichen Sätzen abgewichen werde, erfolge dies zumeist zugunsten des Verkäufers, so das Bundesjustizministerium. Um Verbraucher vor der Ausnutzung dieser Zwangslage zu schützen, solle nach dem Willen des Justizministeriums das Prinzip „Wer bestellt, bezahlt.” verwirklicht werden. „Das sorgt für einen echten Wettbewerb und faire Preise bei den Maklerkosten”, sagte die Ministerin der Süddeutschen Zeitung.

Vorschlag stößt auf Widerstand bei CDU und FDP

Jan-Marco Luczak, stellvertretender rechtspolitischer Sprecher der CDU/CSU-Fraktion, sieht den Vorschlag kritisch, da sich die Wohnungsmärkte in Deutschland regional sehr unterscheiden. So gebe es in den meisten Regionen einen ausgeglichenen Immobilienmarkt, die vom Justizministerium angeführte „faktische Zwangslage” bestehe nur in Ballungsgebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Das Bestellerprinzip wäre zudem ein erheblicher Eingriff in die Privatautonomie und Berufsfreiheit, so Luczak. Zielführender wären eine Absenkung der Grunderwerbsteuer und die Einführung von Freibeträgen. Daniel Föst, wohnungspolitischer Sprecher der FDP, erwartet, dass Verkäufer die Provision auf den Preis umlegen würden und sich dadurch die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer erhöhe. Auch das Bauministerium sendet kritische Signale. „Wir sehen keine positiven Effekte durch die Maklerumlage”, sagt der Parlamentarische Staatssekretär Marco Wanderwitz.

Viele Verwaltungen makeln – DDIV sprach sich gegen das Bestellerprinzip aus

Rund 40 Prozent der Immobilienverwaltungen vermitteln inzwischen Immobilien, so ein Ergebnis des 6. DDIV Branchenbarometers. Verwaltungen sind nicht zuletzt durch die oftmals langjährige Zusammenarbeit mit Eigentümergemeinschaften mit den Objekten und Liegenschaften vertraut und zudem bewährter Ansprechpartner für Eigentümer und Mieter.

Der DDIV war bereits im November 2018 zu einem Vorgespräch im Justizministerium geladen und sprach sich dort gegen die Einführung des Bestellerprinzips aus. Die Rolle des Maklers als Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer sollte nach Ansicht des Spitzenverbands gewahrt bleiben. 

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