Archiv für April 2025

Die aktuelle politische Entwicklung auf Bundesebene macht deutlich: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) steht erneut zur Überarbeitung an – nur ein Jahr nach Inkrafttreten der letzten Novelle zum 1. Januar 2024. Damit verändern sich erneut zentrale gesetzliche Rahmenbedingungen, die für die tägliche Praxis der Immobilienverwalterinnen und -verwalter entscheidend sind. Viele von Ihnen haben sich erst kürzlich intensiv mit den neuen Anforderungen vertraut gemacht. Nun zeichnet sich ab, dass ein weiteres Kapitel regulatorischer Änderungen bevorsteht.

Die grundlegende Zielsetzung bleibt jedoch bestehen: Die klimapolitischen Vorgaben der Europäischen Union verpflichten Deutschland dazu, den Gebäudesektor nachhaltiger zu gestalten. Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) verlangt eine nationale Umsetzung bis spätestens Mai 2026. Das bedeutet, dass neben technischer Expertise zunehmend auch strategisches Anpassungsvermögen gefragt ist – insbesondere in der Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG), die Sanierungsmaßnahmen planen und umsetzen müssen.

In diesem Kontext startet der VDIV Deutschland die aktualisierte Ausgabe des Verwalter-Monitors. Nach der erfolgreichen Erhebung im Jahr 2023 sollen mit der diesjährigen Befragung neue Einblicke in den finanziellen Aufwand energetischer Sanierungen in WEG gewonnen werden. Die Ergebnisse dienen nicht nur dem internen Branchenverständnis, sondern sollen aktiv in die politische Gestaltung der kommenden GEG-Reform eingebracht werden.

„Ihre Teilnahme ist von entscheidender Bedeutung: Nur durch valide Daten aus der Praxis können die Herausforderungen der Immobilienverwaltung in politischen Entscheidungsprozessen angemessen berücksichtigt werden“, so Martin Kaßler, VDIV-Geschäftsführer, zum Start der Befragung.

Die Umfrage dauert lediglich fünf Minuten und ist ein wichtiger Beitrag, um die Lage zur energetischen Sanierung in WEG realistisch abzubilden.

Machen Sie mit – für eine praxisgerechte, zukunftsfähige Energiegesetzgebung im Gebäudesektor.

https://vdiv.de/immobilienverwaltung/verwalter-monitor  

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Sachverhalt: Rückgabe gegen den Willen des Vermieters

Im zugrunde liegenden Fall hatte ein gewerblicher Mieter seinen Mietvertrag im März 2020 gekündigt, die Kündigungsfrist jedoch nicht eingehalten. Das Mietverhältnis lief daher formal bis zum 4. Juni 2021. Der Mieter verließ die Räume aber bereits am 31. Dezember 2020 und warf die Schlüssel in den Hausbriefkasten des Vermieters ein. Dieser erklärte schriftlich, die Rückgabe sei gegen seinen Willen erfolgt und er sehe sich nicht als empfangsbereit an.

Ende August 2021 beantragte der Vermieter einen Mahnbescheid wegen behaupteter Schäden an der Mietsache in Höhe von über 30.000 Euro. Der Mieter berief sich auf die Verjährung.

Entscheidung: Rückerhalt der Mietsache durch Schlüsseleinwurf

Der BGH wies die Forderung des Vermieters mit Verweis auf die eingetretene Verjährung ab. Die sechsmonatige Frist nach § 548 Abs. 1 BGB beginnt mit dem Rückerhalt der Mietsache, also dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter die tatsächliche Herrschaft über das Objekt wiedererlangt. Dies war nach Auffassung des Gerichts spätestens am 8. Januar 2021 der Fall, als dem Vermieter der Schlüsselzugang bekannt war.

Maßgeblich sei allein die Besitzverschaffung: Der Mieter hatte keinen Zugang mehr, während der Vermieter die Räume nun ungehindert betreten und begutachten konnte. Unerheblich sei, ob die Rückgabe gegen den erklärten Willen des Vermieters erfolgte oder das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch bestand.

Praxishinweis für Immobilienverwaltungen

Das Urteil verdeutlicht: Auch ohne ausdrückliche Annahme der Schlüsselrückgabe kann die Verjährung beginnen – allein durch tatsächliche Übergabe, z. B. durch Einwurf. Dies kann auch bereits vor Ablauf des Mietverhältnisses geschehen.

Für Immobilienverwaltungen bedeutet dies erhöhte Anforderungen an die Dokumentation von Rückgaben, insbesondere bei Streit über die Besitzverhältnisse. Auch eine zeitnahe Prüfung der Mietsache nach Rückerhalt wird zur Pflicht, um drohende Verjährung von Ersatzansprüchen zu vermeiden.

Gleichzeitig schafft das Urteil Klarheit: Vermieter werden durch die Regelung nicht unangemessen benachteiligt. Ansprüche auf Mietzahlung und andere vertragliche Verpflichtungen bleiben unberührt – das Gericht stärkt aber die Rechtssicherheit durch klare Fristbegrenzungen für Schadenersatzansprüche.

BGH, Urteil v. 29.1.2025, XII ZR 96/23

“BGH: Schlüsseleinwurf kann Verjährung von Vermieteransprüchen auslösen” erschien im Newsletter 04-2/2025

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