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Zusatzvereinbarungen zum Mietvertrag

Als Vermieter haben Sie ein berechtigtes Interesse daran, dass gewisse Ihnen obliegenden Pflichten tatsächlich auch von Mietern übernommen werden. So tragen Sie beispielsweise nach dem Gesetz die Pflicht, alle anfallenden Betriebskosten für die Wohnung zu übernehmen. Nur bei Vereinbarung im Mietvertrag, mit expliziter Nennung, kann diese Verpflichtung wirksam auf Mieter umgelegt werden.

Allerdings lassen sich nicht alle Zusatzvereinbarungen so „leicht“ rechtswirksam einbringen. Sie wollen, dass Ihr Mieter unbedingt bei seinem Auszug renoviert. Das schreiben Sie extra nochmals handschriftlich unter Sonstige Vereinbarungen – ganz am Ende Ihres Mietvertrags hinein.

Sie glauben, dass Sie mit dieser Zusatzvereinbarung auf der sicheren Seite sind? Falsch gedacht! Solche Zusatzvereinbarungen in Mietverträgen sind nämlich äußerst riskant. Viele Urteile beweisen das. Endrenovierungen können Sie höchstens individuell mit dem Mieter aushandeln. Als Vertragsklausel ist der Satz schlichtweg unwirksam. Für Sie als Vermieter heißt das, dass Sie auf den Renovierungskosten schlimmstenfalls sitzen bleiben.

Nur individuell ausgehandelte Zusatzvereinbarungen sind wirksam

Eine Klausel haben Sie immer dann, wenn Sie den gleichen Satz in mindestens 3 Mietvertragsformularen hineingeschrieben haben. Auch schon dann, wenn Sie vorgefertigte Formularmietverträge beispielsweise von einem Haus- und Grundeigentümerverein, Verlagen oder Grundstücksverwaltungen verwenden oder sich selbst ein solches Formular an Ihrem PC zwecks Mehrfachverwendung zusammenstellen. Damit haben Sie schon einen Formular-Mietvertrag, auf den die §§ 305 ff. BGB Anwendung finden.

Vorsicht vor dem Endrenovierungszusatz in Ihren Mietverträgen!

Die Richter sehen das so: Den Mieter dürfen Sie nicht per Klausel dazu verpflichten, auf jeden Fall bei Auszug zu renovieren. Dies ist unwirksam. Sie bürden dem Mieter nämlich die Renovierung unabhängig davon auf, wie lange seine letzte Renovierung zurückliegt und ob die Renovierung überhaupt fällig und notwendig ist. Sieht nun der Mieter vor Ablauf etwaiger Fristenpläne aus, bleibt das Risiko, auf den Kosten sitzen zu bleiben. Der Einzelfall entscheidet, wie der Bundesgerichtshof in den letzten Jahren eindeutig feststellte. So ist der tatsächliche Zustande der Wohnung zu berücksichtigen, ebenso der Zeitpunkt der letzten Renovierung (vgl. BGH, Az. VIII ZR 316/06).

Eine Renovierung muss nicht nur fällig, sondern auch notwendig sein

Mit diesem einzigen Satz bringen Sie sich nicht nur um die Endrenovierung, sondern Ihre gesamte Schönheitsreparaturen-Klausel ist damit unwirksam. Also auch, dass Ihr Mieter die laufenden Renovierungen übernehmen muss. Klassische Formulierungen, wonach der Mieter „Schönheitsreparaturen nach Bedarf“ vorzunehmen habe, sind ebenso unwirksam. Denn nach allgemeiner Rechtsauffassung wird dadurch missachtet, dass unter Umständen vom Vormieter zu erledigende Arbeiten ebenso ausgeführt werden müssen.

Ziemlich eindeutig ist die Situation, wenn solche Klauseln gar dann vorkommen, wenn die Mietsache in nicht renoviertem Zustand übernommen wird. Das Oberlandesgericht Stuttgart urteilte bereits 1988, dass es sich dabei um eine unangemessene Benachteiligung des Mieters handle (vgl. Az. 8 RE Miet 2/88).

Merkt Ihr Mieter das, müssen Sie bei ihm regelmäßig anrücken und renovieren – das Ganze natürlich auf Ihre Kosten. Grundsätzlich ist es nämlich so: Ihr Mieter muss nur Schönheitsreparaturen durchführen, die wirksam vereinbart wurden und die bei Auszug auch tatsächlich fällig und notwendig sind.

Das Thema der Kleinreparaturen

Kleine Instandhaltungen, typischerweise als Kleinreparaturen bezeichnet, werden gerne in Mietverträge integriert. Zulässig ist das Ganze jedoch nur dann, wenn einige Einschränkungen vorgenommen werden. § 28 Abs. 3 der II. BV regelt genau, worum es bei „kleinen Instandhaltungen“ geht. Bei einer Unwirksamkeit, etwa durch unangemessene Benachteiligung, gelten die Grundsätze des § 535 BGB. Ihr Mieter müsste keinerlei Kosten für Reparaturen tragen.

Es ist notwendig, die Höhe der Kostenübernahme betragsmäßig zu begrenzen. Gemeinhin gilt die Grenze von 75 Euro, inflationsbedingt können mittlerweile auch höhere Summen akzeptiert werden. Kosten Maßnahmen mehr als 75 Euro, ist diese komplett von Ihnen zu tragen. Hier wird keine Anrechnung vorgenommen.

Renovierungspflicht

Als Vermieter benachteiligen Sie unter Umständen Ihren Mieter, wenn Sie ihm starre Fristen für gewisse Reparaturen setzen. So und so ähnlich urteilte der Bundesgerichtshof in den letzten Jahren und kippte Klauseln in Muster-Mietverträgen. Einen kostspieligen Fehler begehen Sie, wenn Sie in Ihrem Mietvertrag die laufende Renovierungspflicht mit einer Endrenovierungsklausel kombinieren. Dies hat der Bundesgerichtshof jetzt wieder klargestellt.

Ein Düsseldorfer Vermieter hatte dies in seinem Mietvertrag so vereinbart:

§ 8 Instandhaltung der Mieträume

Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen in den Mieträumen fachmännisch auszuführen. Bei Küchen mindestens in einem Abstand von 2 Jahren, bei Dielen und Bädern mindestens von 3 Jahren, bei Wohnräumen mindestens von 4 Jahren und bei Schlafräumen mindestens von 6 Jahren.

§ 12 Beendigung der Mietzeit

Die Mieträume sind bei Auszug sauber und ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen in § 8 Ziffer 2 vereinbarten Zeitablauf in fachmännisch renoviertem Zustand zurückzugeben.

Vermieter kämpfte erfolglos um sein Geld

Als der Mieter auszog ohne zu renovieren, wollte der Vermieter von ihm Schadenersatz haben: Für das Renovieren der Wohnung, den Mietausfall für 5 Monate und noch ein paar kleinere Beschädigungen kam so eine Schadenssumme von insgesamt 15.904,79 EUR zusammen. Bis zum Bundesgerichtshof kämpfte der Vermieter um sein Geld – erfolglos! Die Kombination von Endrenovierungsklausel und den laufenden Schönheitsreparaturen brachte seinen Anspruch letzten Endes zum Kippen. Ausschlaggebend war die Tatsache, dass unabhängig vom Abnutzungsgrad der Wohnung gefordert wurde, Renovierungen in bestimmten Abständen durchzuführen.

Renovierung beim Auszug nur, wenn sie auch fällig ist

Die Renovierungsverpflichtung verstieß gegen § 9 AGBG (seit dem 1.1.2002 § 307 BGB). Den Mieter können Sie nicht per Klausel verpflichten, die Mieträume beim Auszug unabhängig davon zu renovieren, wann er das letzte Mal renoviert hat. Eine Endrenovierung können Sie als Vermieter nur dann verlangen, wenn die vereinbarten Renovierungsfristen abgelaufen sind und der Mieter ohnehin renovieren müsste. Das muss klar aus Ihrem Mietvertrag hervorgehen. In der Rückgabeklausel des Düsseldorfer Vermieters stand dagegen das genaue Gegenteil: Dass der Mieter selbst dann renovieren müsse, wenn die für die Schönheitsreparaturen vereinbarten Fristen noch nicht abgelaufen seien. Im Umkehrschluss bedeutet das, wenn nichts dergleichen vereinbart wurde, dass Sie als Vermieter auch nichts in dem Sinne durchsetzen können. Aber auch jene Vermieter, die Fristen nicht genauer bezeichneten und stattdessen von einem „vertragsgemäßem Zustand“ sprachen, bekamen ihre Klauseln kassiert (vgl. BGH, Az. VIII ZR 339/03).

Bei Schönheitsreparaturen rächt sich jeder Fehler!

Zuviel verlangt! Denn laut Gesetz ist eigentlich der Vermieter instandhaltungspflichtig (§535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Zur Instandhaltungspflicht zählt auch das Durchführen von Schönheitsreparaturen. Die Pflicht lässt sich allerdings auf den Mieter übertragen – jedoch nur, wenn bestimmte Spielregeln eingehalten werden. Der Bundesgerichtshof nahm beide Klauseln zusammen unter die Lupe. Obwohl sie unter weit voneinander getrennten Paragrafen standen und unterschiedliche Überschriften trugen, bewertete sie das Gericht als zusammengehörig. Selbst wenn also eine der Klauseln für sich genommen wirksam gewesen wäre, hätte die Zusammengehörigkeit zwangsläufig auch die Unwirksamkeit der anderen, vielleicht zulässigen Klausel nach sich gezogen.

Wichtig ist in der Praxis, dass dem Mieter durch die Klauseln zu Schönheitsreparaturen nicht mehr abverlangt wird, als man selbst nach dem Gesetz als „Instandsetzungsmaßnahme“ durchführen muss. Benutzen Sie Formulierungen wie „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“, um mit Auslegung den Mieter nicht unberechtigterweise einzuschränken.

Gericht entschied: Mieter darf ausziehen ohne zu renovieren

Das Gericht legte sich nicht fest, ob die einzelnen Regelungen unter § 8 und 12 für sich genommen wirksam wären. Bedenken äußerte es jedoch hinsichtlich der Renovierungsfristen und den Mieterpflichten was das Parkett betraf. Der Mieter jedenfalls bekam Recht: Er durfte ausziehen ohne auch nur 1 Pinselstrich vornehmen zu müssen (BGH-Urteil v. 14.5.2003 – VIII ZR 308/02). Weil er zu Recht ausgezogen war ohne zu renovieren, musste er dem Vermieter auch nicht den Mietausfall für 5 Monate bezahlen. Nicht einmal die Schäden an den Fliesen in der Küche und im Bad musste er dem Vermieter ersetzen: Nach etwa 20 Jahren Mietzeit könnten solche Schäden durch Verschleiß und eine vertragsgemäße Nutzung schon einmal entstehen.

Vorsicht bei der Quotenklausel

Ähnlich wie zu kurze oder zu starre Fristen werden Quoten als unwirksam betrachtet, mit welchen man den Mieter anteilig (zumeist nach Wohndauer) an den Renovierungskosten beteiligen möchte. Anstatt zu pauschalisieren, muss konkret auf den Zustand jedes einzelnen Raumes eingegangen werden. Vorsicht gilt auch bei zu harschem Vorgehen gegen Kettenrauchern, denen man eine stärkere Abnutzung unterstellt. Selbst in extremen Fällen machen sich Mieter nur unter Umständen schadenersatzpflichtig und müssen für die Beseitigung von „Nikotinspuren“ aufkommen (vgl. BGH, Az. VIII ZR 37/07).

Der Vermieter-Tipp zur Renovierungspflicht

Setzen Sie die Renovierungsfristen nicht zu kurz an! 3 Jahre sind bei Küche und Bad üblich, 5 Jahre bei Wohnräumen, Flur und Diele, 7 Jahre bei sonstigen Nebenräumen wie Keller oder Dachbodenräumen. Beim Parkettboden gilt: Ein Abschleifen können Sie nur bei einer übervertragsgemäßen Abnutzung verlangen. Ist das Parkett zum Auszugszeitpunkt dagegen nur “normal” abgenutzt, können Sie vom Mieter nicht verlangen, dass er es abschleift und versiegelt.

Wollen Sie sich beim Auszug nach dem angefertigten Protokoll richten und wurde im Mietvertrag die Übergabe „in vertragsgemäßem Zustand“ vereinbart, so dürfen Sie unter keinen Umständen Ersatzansprüche mit der gezahlten Kaution verrechnen (vgl. AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 9. Juli 2001, Az. 409 C 256/01). Denn die Dokumentation hierdurch soll nur die Vertragsbeendigung nach dem tatsächlichen Mietvertrag sichern, nichts anderes.

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