Zusatzvereinbarungen zum Mietvertrag

Als Vermieter haben Sie ein berechtigtes Interesse daran, dass gewisse Ihnen obliegenden Pflichten tatsächlich auch von Mietern übernommen werden. So tragen Sie beispielsweise nach dem Gesetz die Pflicht, alle anfallenden Betriebskosten für die Wohnung zu übernehmen. Nur bei Vereinbarung im Mietvertrag, mit expliziter Nennung, kann diese Verpflichtung wirksam auf Mieter umgelegt werden.

Allerdings lassen sich nicht alle Zusatzvereinbarungen so „leicht“ rechtswirksam einbringen. Sie wollen, dass Ihr Mieter unbedingt bei seinem Auszug renoviert. Das schreiben Sie extra nochmals handschriftlich unter Sonstige Vereinbarungen – ganz am Ende Ihres Mietvertrags hinein.

Sie glauben, dass Sie mit dieser Zusatzvereinbarung auf der sicheren Seite sind? Falsch gedacht! Solche Zusatzvereinbarungen in Mietverträgen sind nämlich äußerst riskant. Viele Urteile beweisen das. Endrenovierungen können Sie höchstens individuell mit dem Mieter aushandeln. Als Vertragsklausel ist der Satz schlichtweg unwirksam. Für Sie als Vermieter heißt das, dass Sie auf den Renovierungskosten schlimmstenfalls sitzen bleiben.

Nur individuell ausgehandelte Zusatzvereinbarungen sind wirksam

Eine Klausel haben Sie immer dann, wenn Sie den gleichen Satz in mindestens 3 Mietvertragsformularen hineingeschrieben haben. Auch schon dann, wenn Sie vorgefertigte Formularmietverträge beispielsweise von einem Haus- und Grundeigentümerverein, Verlagen oder Grundstücksverwaltungen verwenden oder sich selbst ein solches Formular an Ihrem PC zwecks Mehrfachverwendung zusammenstellen. Damit haben Sie schon einen Formular-Mietvertrag, auf den die §§ 305 ff. BGB Anwendung finden.

Vorsicht vor dem Endrenovierungszusatz in Ihren Mietverträgen!

Die Richter sehen das so: Den Mieter dürfen Sie nicht per Klausel dazu verpflichten, auf jeden Fall bei Auszug zu renovieren. Dies ist unwirksam. Sie bürden dem Mieter nämlich die Renovierung unabhängig davon auf, wie lange seine letzte Renovierung zurückliegt und ob die Renovierung überhaupt fällig und notwendig ist. Sieht nun der Mieter vor Ablauf etwaiger Fristenpläne aus, bleibt das Risiko, auf den Kosten sitzen zu bleiben. Der Einzelfall entscheidet, wie der Bundesgerichtshof in den letzten Jahren eindeutig feststellte. So ist der tatsächliche Zustande der Wohnung zu berücksichtigen, ebenso der Zeitpunkt der letzten Renovierung (vgl. BGH, Az. VIII ZR 316/06).

Eine Renovierung muss nicht nur fällig, sondern auch notwendig sein

Mit diesem einzigen Satz bringen Sie sich nicht nur um die Endrenovierung, sondern Ihre gesamte Schönheitsreparaturen-Klausel ist damit unwirksam. Also auch, dass Ihr Mieter die laufenden Renovierungen übernehmen muss. Klassische Formulierungen, wonach der Mieter „Schönheitsreparaturen nach Bedarf“ vorzunehmen habe, sind ebenso unwirksam. Denn nach allgemeiner Rechtsauffassung wird dadurch missachtet, dass unter Umständen vom Vormieter zu erledigende Arbeiten ebenso ausgeführt werden müssen.

Ziemlich eindeutig ist die Situation, wenn solche Klauseln gar dann vorkommen, wenn die Mietsache in nicht renoviertem Zustand übernommen wird. Das Oberlandesgericht Stuttgart urteilte bereits 1988, dass es sich dabei um eine unangemessene Benachteiligung des Mieters handle (vgl. Az. 8 RE Miet 2/88).

Merkt Ihr Mieter das, müssen Sie bei ihm regelmäßig anrücken und renovieren – das Ganze natürlich auf Ihre Kosten. Grundsätzlich ist es nämlich so: Ihr Mieter muss nur Schönheitsreparaturen durchführen, die wirksam vereinbart wurden und die bei Auszug auch tatsächlich fällig und notwendig sind.

Das Thema der Kleinreparaturen

Kleine Instandhaltungen, typischerweise als Kleinreparaturen bezeichnet, werden gerne in Mietverträge integriert. Zulässig ist das Ganze jedoch nur dann, wenn einige Einschränkungen vorgenommen werden. § 28 Abs. 3 der II. BV regelt genau, worum es bei „kleinen Instandhaltungen“ geht. Bei einer Unwirksamkeit, etwa durch unangemessene Benachteiligung, gelten die Grundsätze des § 535 BGB. Ihr Mieter müsste keinerlei Kosten für Reparaturen tragen.

Es ist notwendig, die Höhe der Kostenübernahme betragsmäßig zu begrenzen. Gemeinhin gilt die Grenze von 75 Euro, inflationsbedingt können mittlerweile auch höhere Summen akzeptiert werden. Kosten Maßnahmen mehr als 75 Euro, ist diese komplett von Ihnen zu tragen. Hier wird keine Anrechnung vorgenommen.

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