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Kaution

Grundsätzlich gilt, dass der Mieter nur dann eine Kaution in zulässiger Höhe leisten muss, wenn Sie das im Mietvertrag vereinbart haben. Mit Ihrem Wohnungsmieter können Sie eine Kaution in Höhe von maximal 3 Monatsmieten vereinbaren.

Neben der Barzahlung, dann mit Quittung, kann die Kaution auch per Überweisung oder als gepfändetes Sparbuch des Mieters erbracht werden. Außerdem kann eine selbstschuldnerische Bürgschaft genutzt werden. Wahlmöglichkeiten können Sie im Mietvertrag festsetzen. Weitere Informationen hierzu sowie kostenfreie Downloads von Muster-Mietverträgen finden Sie bei ImmobilienScout24. Das Ende der Messlatte ist dabei die reine Grundmiete ohne Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschalen.

Haben Sie eine Garage oder einen Stellplatz mitvermietet, haben Sie bessere Karten: Die dürfen Sie mitrechnen, wenn Sie Ihre Kautionshöhe festlegen.

Verlangen Sie mehr, muss der Mieter dennoch weniger zahlen

Einen Vorteil haben Sie auch, wenn Sie eine Inklusivmiete oder eine Teil-Inklusivmiete vereinbart haben: Berechnen Sie hier die Kautionshöhe, müssen Sie den Betriebskostenanteil nicht erst vorher herausrechnen. Sie können vielmehr die vereinbarte Miete einfach mal 3 nehmen.

Überschreiten Sie bei Ihrer Kautionsvereinbarung den Höchstbetrag von 3 Monatsmieten, ist noch nicht alles verloren: Ihre Kautionsvereinbarung ist nämlich nur bezüglich dem Betrag unwirksam, der die Höchstgrenze übersteigt. Auch in den Fällen, in denen Sie mehrere Mietsicherheiten kombinieren, darf der Höchstbetrag nicht überschritten werden.

Ratenzahlung, Zahlungsverzug und Co.

  • Nach dem Gesetz hat der Mieter das Recht, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu leisten. Dabei muss die erste Rate grundsätzlich zu Beginn des Mietverhältnisses geleistet werden. Andere Regelungen im Mietvertrag sind unwirksam. Seit dem 01. Mai 2013 gilt außerdem, dass die restlichen Ratenzahlungen direkt mit den folgenden Mietzahlungen fällig werden.
  • Außerdem haben Sie das Recht, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Voraussetzung muss sein, dass der Verzug bei der Kaution mit mindestens der doppelten Monatsmiete entsprechend ausfällt.
  • Übernehmen Sie ein Mietshaus, so gehen alle Rechte und Pflichten auf Sie über. Sie sind also konkret in der Haftung der Kautionssumme. Hier müssen Sie sich unbedingt selbst darum kümmern, die Kaution auch wirklich vom alten Eigentümer zu erhalten. Ausnahmeregeln gelten für Eigentümerwechsel, durchgeführt vor dem 01. September 2001, wofür altes Recht gilt. Hier müssen Sie nur leisten, wenn die Kaution tatsächlich floss oder Sie die „Verpflichtung zur Rückgewähr“ übernommen haben.
  • Verrechnen können Sie die Kaution beispielsweise mit einer Betriebskostenabrechnung, die jeweils einmal im Jahr fällig ist. Zurückhalten ist jedoch nur in der Höhe erlaubt, wie es objektiv betrachtet wahrscheinlich ist, dass diese Kosten auch tatsächlich anfallen (vgl. BGH, Az. VIII ZR 71/05).
  • Verweigert ein Mieter in den letzten Monaten die Mietzahlung, weil diese mit der Kaution verrechnet werden soll, müssen Sie das nicht hinnehmen. Der Zahlungsanspruch besteht weiterhin.

Sicherheitsleistung

Die Leistung einer Barkaution durch Bereitstellung einer bestimmten Geldsumme ist die praktisch häufigste Form der Sicherheitsleistung des Mieters an den Vermieter. Im frei finanzierten Wohnungsbau dient die Kaution der Sicherung aller künftigen Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis.

Dagegen ist die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung des Mieters bei preisgebundem Wohnraum nur zulässig, soweit sie dazu bestimmt ist, Ansprüche des Vermieters aus Schäden oder unterlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern.

Erforderlichkeit einer Vereinbarung

Eine Kaution kann vom Mieter nur aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung verlangt werden, da gesetzliche Vorschriften über eine Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Kaution nicht existieren. Wurden keine vertraglichen Vereinbarungen über die Leistung einer Sicherheit durch den Mieter getroffen (z.B. im Mietvertrag), besteht daher kein Rechtsanspruch des Vermieters auf Abschluss einer ergänzenden Vereinbarung über die Zahlung einer Kaution durch den Mieter. Entsprechend besteht auch kei9n Rechtsanspruch auf Erhöhung einer vom Mieter vertragsgemäß geleisteten Kaution. Wurde jedoch die Zahlung einer Kaution vereinbart, kann der Vermieter diese solange verlangen, wie ihm noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis zustehen.

Inhalt der Kautionsvereinbarung

Bei Mietverhältnissen über Wohnraum regelt § 551 BGB zwingend bestimmte Einzelheiten: Danach darf die Sicherheitsleistung des Mieters höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebkosten betragen. Der Mieter ist berechtigt, die Geldsumme in drei gleichen monatlichen Teilleistungen zu erbringen, wobei die erste Teilleistung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist.

Folge der Nichtzahlung

Erfüllt der Mieter die Leistung der Sicherheit nicht, kann der Vermieter auf Erfüllung klagen bzw. den Anspruch durch gerichtlichen Mahnbescheid geltend zu machen. Zur fristlosen Kündigung ist der Vermieter von Wohnraum grundsätzlich nicht berechtigt, da allein die Nichtzahlung der Kaution für den Vermieter nicht zu einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses führt. Dagegen rechtfertigt bei gewerblichen Mietverhältnissen die Nichtzahlung der Kaution jedenfalls dann eine fristlose Kündigung, wenn die Zahlung mehrfach angemahnt wurde.

Anlage und Erträge der Kaution

Eine Geldsumme ist vom Vermieter getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Anlage auf einem Sonderkonto bewirkt, dass dem Mieter bei Insolvenz des Vermieters ein Aussonderungsrecht zusteht und er im Fall der Zwangsvollsteckung gegen den Vermieter die Drittwiderspruchsklage erheben kann. Die gesamten Erträge aus der Geldanlage, z.B. Zinsen oder Dividenden, stehen in vollem Umfang dem Mieter zu. Der Mieter hat diese Erträge als Einkünfte aus Kapitalvermögen zu versteuern.

Kautionen bei Geschäftsräumen

Bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume ist die Schutzvorschrift § 551 BGB nicht anwendbar, sodass die Parteien insbesondere die Hühe der Kaution frei vereinbaren können. Mangels anderweitiger Vereinbarungen hat der Mieter kein Recht auf Ratenzahlung der Kaution. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen, und darf diese sogar für eigene Zwecke einsetzen. Ferner kann auch die Pflicht der Verzinsung vertraglich ausgeschlossen werden.

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