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Fehlerhafte Fristenberechnung

Als Vermieter tragen Sie Kosten, wie etwa die Betriebskosten, grundsätzlich selbst. Nur dann, wenn Sie im Mietvertrag die Kosten entsprechend eingeschlossen haben, können bestimmte Kostentypen auf Mieter umgelegt werden. Aber auch nur solche, wie sie die Betriebskostenverordnung mit derzeit 17 Punkten vorsieht.

Berechnen Sie eine Frist falsch, hat das unterschiedliche Konsequenzen: Fehler bei der Betriebskostenabrechnungsfrist führen dazu, dass Sie Ihren Nachzahlungsanspruch endgültig verlieren. Entsprechendes gilt, wenn Sie die Klagefrist bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete versäumen. Sie müssen dann einen neuen Mieterhöhungsversuch starten. Genaueres regelt im Prinzip § 556 BGB, wonach Ihr Mieter das Recht hat, die Nebenkostenabrechnung zu prüfen. Mitunter kann er sogar Einsicht in die Unterlagen verlangen. Nur in einzelnen Fällen geht hiermit die Verpflichtung einher, dem Mieter außerdem Kopien von Belegen und Rechnungen vorzulegen.

Berechnen Sie die Kündigungsfrist fehlerhaft, gilt Folgendes: Wann der Mietvertrag endet, müssen Sie nicht in Ihr Kündigungsschreiben hineinschreiben. Steht die Kündigungsfrist also nicht in Ihrem Kündigungsschreiben drin, bleibt Ihre Kündigung dennoch wirksam. Es gilt dann einfach die gesetzliche ordentliche Kündigungsfrist.

Bemessen Sie als Vermieter irrtümlich die Frist zu lang und kündigen Sie dem Mieter zu einem späteren Zeitpunkt, als es Ihnen gesetzlich möglich gewesen wäre, wirkt die Kündigung trotzdem zu diesem späteren Termin.

Der Grund: Mit der Kündigung gestalten Sie das Mietverhältnis um. Legen Sie also einen Termin fest, bleibt es auch bei diesem. Weil der Empfänger schutzbedürftig ist und darauf vertrauen darf. Haben Sie die Kündigungsfrist jedoch versehentlich zu kurz berechnet, hat das für Sie – so sehen es die meisten Gerichte – keine Folgen: Das Mietverhältnis endet trotzdem erst zum nächst zulässigen Termin. Probleme gibt es immer wieder mal bei Wohnungen nach § 549 Abs. 2 Nr. 2, also den klassischen von Vermietern selbst bewohnten Räumen, wo die ordentliche Kündigung am Fünfzehnten jeweils mit Ablauf dieses Monats zulässig ist.

Praxis-Hinweis zur Fristenberechnung

Berechnen Sie die Kündigungsfrist zu kurz, ist das ein Fall mit unbekanntem Ausgang: Eigentlich endet die Frist dann erst zum gesetzlich richtigen Termin.
Es kann Ihnen aber auch passieren, dass ein Richter den Mieter für schutzbedürftig erachtet und Ihre Mietzinsansprüche über den im Kündigungsschreiben zu kurz bemessenen Termin hinaus ablehnt.

Haben Sie das Mietshaus erst übernommen, und damit auch die Mietverträge, dann zählt bei den Kündigungsfristen weiterhin die Vertragsdauer. So wird sowohl beim Umzug innerhalb des Hauses (vgl. BGH, WM 05, 584) als auch dann, wenn nur ein Ehegatte im Mietvertrag stand (vgl. OLG Stuttgart, RE WM 84, 85), davon ausgegangen, dass die Vertragsdauer weiterhin entscheidend ist für die Kündigungsfrist des Vermieters.

Hier gelten andere Fristen

Haben Sie im Mietvertrag kürzere Kündigungsfristen vereinbart, als sie das Gesetz vorsieht, dann kann sich hier nur der Mieter darauf beziehen. Sie selbst müssen also immer die gesetzlichen Regeln beachten. Ausnahmen gibt es nur in den Fällen nach § 573c Abs. 2, 3 BGB. Handelt es sich um sogenannte „DDR-Verträge“, gelten auch hier die Regelungen des § 573c Abs. 1 BGB.

Wollen Sie eine Einliegerwohnung kündigen, verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate, wenn Sie sich schriftlich nicht explizit auf ein „berechtigtes Interesse“ nach § 573a Abs. 1 S. 2 BGB beziehen.

Fristenberechnung mit § 188 BGB

Entscheidend ist, wann Ihr Schreiben zugeht

Wenn Sie eine gesetzliche Frist berechnen wollen, müssen Sie sich an die §§ 184 ff., 187 ff. BGB, 188 BGB und § 222 ZPO halten. Doch keine Angst: Diese Fristen-Paragrafen müssen Sie nicht im Detail kennen. Sie gelten ohnehin nur, wenn sich im mietrechtlichen Teil des BGB keine spezielleren Regelungen finden (§ 573 c BGB).

Was Sie wissen müssen

Viele Mietrechtsfristen werden erst ab dem Eingang eines Schreibens beim Mieter in Gang gesetzt (z.B. die Kündigungs- oder Mieterhöhungsfristen usw.). Gemäß § 187 Abs. 1 BGB zählt dieser Tag bei der Fristberechnung nicht mit.
Für das Fristende (§ 188 BGB) gilt Folgendes: Tagesfristen enden mit Ablauf des letzten Tages der Frist (§ 188 Abs. 1 BGB).

Wochenfristen

(§ 188 Abs. 2 BGB) enden am gleichen Tag der folgenden Wochen jeweils um 24 Uhr.

Beispiele für Fristenberechnung

  • Sie setzen Ihrem Mieter eine 2-wöchige Frist. Die Frist beginnt am Dienstag, dem 3.1.2013, zu laufen. Sie endet am Dienstag, dem 17.1.2013 um 24 Uhr. Monatsfristen (§ 188 Abs. 2 BGB) enden am gleichen Datum des folgenden Monats um 24 Uhr.
  • Die Monatsfrist beginnt am 4.7. zu laufen. Die Frist endet am 4.8. um 24 Uhr. Fehlt bei einer Monatsfrist der entsprechende Tag, ist der letzte Tag des jeweiligen Monats, wiederum 24 Uhr, maßgeblich (§ 188 Abs. 3 BGB).
  • Die Monatsfrist beginnt am 31.10. zu laufen. Die Monatsfrist endet am 30.11. Beginnt die Frist am 31.1. zu laufen, endet sie bereits am 28.2. bzw. in einem Schaltjahr am 29.2.

Hintergrund: Was steht im $ 188 BGB?

§ 188 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) regelt das Ende von Fristen. Es gibt drei Absätze in § 188 BGB:

  • Absatz 1: Eine nach Tagen bestimmte Frist endet mit dem Ablauf des letzten Tages der Frist.
  • Absatz 2: Eine Frist, die nach Wochen, nach Monaten oder nach einem mehrere Monate umfassenden Zeitraum (Jahr, halbes Jahr, Vierteljahr) bestimmt ist, endet im Falle des § 187 Abs. 1 mit dem Ablauf desjenigen Tages der letzten Woche oder des letzten Monats, welcher durch seine Benennung oder seine Zahl dem Tage entspricht, in den das Ereignis oder der Zeitpunkt fällt. Im Falle des § 187 Abs. 2 endet die Frist mit dem Ablauf desjenigen Tages der letzten Woche oder des letzten Monats, welcher dem Tage vorhergeht, der durch seine Benennung oder seine Zahl dem Anfangstag der Frist entspricht.
  • Absatz 3: Fehlt bei einer nach Monaten bestimmten Frist in dem letzten Monat der für ihren Ablauf maßgebende Tag, so endigt die Frist mit dem Ablauf des letzten Tages dieses Monats.

Diese Regelungen sind wichtig für die korrekte Berechnung von Fristen im deutschen Recht und finden Anwendung in vielen verschiedenen Rechtsbereichen.

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