Ein Zeitmietvertrag nach § 575 BGB hat den Vorteil, dass sowohl Mieter als auch Vermieter eine feste Vertragslaufzeit abschließen können. Das hat den Vorteil, dass teils aufwendige Kündigungen vermieden werden und auch ohne weiteres Zutun ersichtlich ist, dass der Mietvertrag zum vereinbarten Termin endet.
Voraussetzungen für einen Zeitmietvertrag
Der neue § 575 BGB gestaltet den Zeitmietvertrag grundlegend um. Die Vorschrift sieht jetzt einen echten Zeitmietvertrag vor, der nicht nur für eine Laufzeit von nicht mehr als 5 Jahren, sondern auch für längere Zeiträume abgeschlossen werden kann. Ein Mieter hat dabei grundsätzlich keinen Anspruch auf eine Fortsetzung des Mietvertrages. Ein echter Vorteil ist, dass eine ordentliche Kündigung während der gesamten Laufzeit ausgeschlossen ist, und zwar von beiden Seiten. Hierdurch kann man Leerstand sowie Bürokratie vermeiden.
Voraussetzung für den Abschluss eines Zeitmietvertrages ist, dass Sie als Vermieter nach Ablauf der Mietzeit entweder die Räume für sich, Ihre Familienangehörigen oder angehörige Ihres Haushalts nutzen wollen bzw. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instandsetzen wollen, dass diese Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden oder Sie die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten wollen.
Damit der Mietvertrag nach dem Gesetz auch als Zeitmietvertrag eingestuft werden kann, muss die Schriftform nach § 126 BGB eingehalten werden. Handelt es sich nicht um einen „qualifizierten Zeitmietvertrag“, etwa weil dieser mündlich abgeschlossen wurde oder die Befristung falsch vereinbart wurde, gilt ein solcher Vertrag grundsätzlich als „auf unbestimmte Zeit“ abgeschlossen. Ausnahmen gelten hier lediglich für vor dem 01. September 2001 abgeschlossene Verträge, denn ab diesem Zeitpunkt wurde die Mietrechtsreform in Kraft gesetzt.
Grund für die Befristung
Der Grund der Befristung muss bei Vertragsabschluss schriftlich mitgeteilt werden. Frühestens 4 Monate vor Ablauf der Befristung kann Ihr Mieter verlangen, dass Sie ihm innerhalb eines Monats mitteilen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann Ihr Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis um den Zeitraum dieser Verspätung verlängert wird. Einen weiteren Verlängerungsanspruch hat Ihr Mieter nicht mehr, er kann der Kündigung auch nicht nach der Sozialklausel widersprechen.
Damit die Befristung auch nach dem Willen des Gesetzgebers erfolgt, müssen nach § 575 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 BGB, folgende Gründe angeführt und auch tatsächlich vorliegen:
Eigennutzung
Während die Eigennutzung für nahe Verwandte problemlos greift, urteilen Gerichte bei Verwendungen für Cousine oder andere, „entfernte Verwandte“, oftmals zugunsten des Mieters.
Baumaßnahmen
Sparen Sie etwa auf eine Instandsetzung oder zeitgleiche Modernisierung, dann gilt das als Befristungsgrund.
Betriebsbedarf
Wenn geplant ist, nach Verstreichen der Mietdauer die Wohnung an einen „zur Dienstleistung Verpflichteten“ zu vermieten, rechtfertigt das die Befristung. Gemeint ist typischerweise eine Hausmeisterwohnung.
Zur Wirksamkeit
Begründen Sie nur den allgemeinen Grund für die Befristung, ohne konkrete Nutznießer oder Maßnahmen zu benennen, dürfte dies nicht die Voraussetzungen an Zeitmietverträge erfüllen. Verlangt der Mieter vier Monate vor Ablauf eine Auskunft über den Befristungsgrund, müssen Sie binnen eines Monats antworten. Ansonsten kann der Mieter die Verlängerung des Mietverhältnisses um diese Dauer verlangen.
Zeitmietvertrag, Befristungsgrund
Ein befristetet Mietvertrag, im Juristenjargon auch als „qualifizierter Zeitmietvertrag“ bezeichnet, bietet für beide Seiten eine gewisse Planungssicherheit. Allerdings knüpft der Gesetzgeber daran einige Voraussetzungen. Näheres ist im § 575 Abs. 1 BGB geregelt. Als Vermieter müssen Sie implizit auf einen konkreten Befristungsgrund hinweisen. Seit dem 1.9.2001 dürfen Sie Ihren Wohnungsmietvertrag nur befristen, wenn Sie einen Befristungsgrund vorweisen können. Bei den Befristungsgründen ist der Gesetzgeber aber ziemlich knauserig vorgegangen. Die Mietrechtsreform stellt die formalen Anforderungen hieran.
Nur 3 Befristungsgründe sind laut Gesetz erlaubt
Nach § 575 Abs. 1 BGB dürfen Sie Ihren Mietvertrag nur zeitlich befristen, wenn Sie einen dieser 3 Befristungsgründe vorweisen können:
Sie benötigen die Wohnung nach Ende der Mietzeit für sich, Ihre Familienangehörigen oder einen Angehörigen Ihres Haushalts. Die sogenannte Eigenbedarfsbegründung ist der häufigste Grund. Hier allein reicht jedoch nicht die reine Absicht.
Sie wollen nach Ablauf der Mietzeit die Räume beseitigen oder wesentlich verändern oder instand setzen. Die Maßnahmen würden erheblich erschwert, wenn Sie das Mietverhältnis fortsetzen müssten.
Sie wollen bei Mietvertragsende die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten. Im Regelfall ist das dann die sogenannte Hausmeisterwohnung.
Ohne Befristungsgrund kein Zeitmietvertrag!
Das gilt seit dem1.9.2001. Können Sie einen der Befristungsgründe bei Mietvertragsabschluss vorweisen, sollten Sie diesen unbedingt in Ihren Mietvertrag hineinschreiben. Liegt kein Befristungsgrund vor oder schreiben Sie keinen Befristungsgrund in Ihren Mietvertrag hinein, haben Sie einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit. Zeitliche Obergrenzen gibt es von gesetzlicher Seite nicht. Besonderheiten gibt es hier bei solchen Mietverträgen, die eine außerordentliche Kündigung vorsehen. Bezüglich der Fristen und Formvorgaben gelten dann die typischen Regelungen des Mietrechts.
Sie sehen also: Einfach einen Anfangs- und Endtermin in den Mietvertrag hineinzuschreiben, genügt noch nicht! Seit dem 1.9.2001 müssen Sie zusätzlich noch einen Befristungsgrund angeben.
Unzureichende Begründung
Als Vermieter riskieren Sie die Befristung, wenn Ihre Begründung zu allgemein gehalten ist beziehungsweise nicht nachvollziehbar ist. Ein reiner Hinweis der Befristung aufgrund von „Eigenbedarf“, ohne weitere Informationen aus welchem Grund und für welchen Angehörigen, führt zur Nichtigkeit der Klausel.
Darauf gilt es zu achten
Ändert sich im Laufe der Zeit die Begründung für eine Befristung, können diese nicht ohne Weiteres ausgetauscht werden. Ihr Mieter hat sogar das Recht, frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung zu erfahren, ob und gegebenenfalls wie die Befristung weiterhin besteht. Sie als Vermieter müssen hingegen nicht tätig werden, denn das Ende des Mietverhältnisses muss nicht erneut „bestätigt“ werden.
Es empfiehlt sich aber, frühzeitig die Modalitäten (Ablauf, etc.) des Auszugs und der Übergabe der Wohnung zu regeln. Ansonsten könnte sich der weitere Ablauf verzögern.
Fällt die Befristung nämlich weg, hat der Mieter insofern ein Wahlrecht: Entweder gibt er die Wohnung mit Ablauf der Befristung auf oder es wird ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Bei Altverträgen, also allen vor dem 01. September 2001 abgeschlossenen Zeitmietverträgen, kann Ihr Miete zwei Monate vor Ablauf eine „Fortsetzung des Mietverhältnisses“ fordern.
Zeitmietvertrag, Vertragsende
Für alle nach dem 1.9.2001 geschlossenen Zeitmietverträge mit Befristungsgrund ist es so: Frühestens 4 Monate vor Ablauf der Befristung kann Ihr Mieter von Ihnen verlangen, dass Sie ihm innerhalb 1 Monats Auskunft darüber erteilen, ob Ihr Befristungsgrund noch besteht. Teilen Sie ihm dies erst später mit, kann Ihr Mieter verlangen, dass Sie den Mietvertrag mit ihm um diesen Verspätungszeitraum verlängern (§ 575 Abs. 2 BGB).
Beispiel
Ihr Zeitmietvertrag läuft zum 31.12.2013 aus. Ab dem 31.8.2013 kann Ihr Mieter Sie fragen, ob Ihr Befristungsgrund noch besteht oder ob sich der Zeitmietvertrag verlängert.
Am 1.10.2013 erhalten Sie die Anfrage Ihres Mieters. Bis zum 1.11.2013 dürfen Sie sich mit Ihrer Antwort Zeit lassen. Antworten Sie erst am 15.11.2013, kann Ihr Mieter von Ihnen verlangen, dass Sie den Mietvertrag mit ihm bis zum 15.1.2014 fortsetzen.
Bei alten Zeitmietverträgen muss Ihr Mieter aktiv werden. Für Zeitmietverträge, die Sie vor dem 1.9.2001 abgeschlossen haben, bleibt es bei den dafür geltenden Fristen:
Bei einfachen Zeitmietverträgen, also solchen ohne Befristungsgrund, kann Ihr Mieter schriftlich bis spätestens 2 Monate vor dem vereinbarten Vertragsende verlangen, dass Sie den Mietvertrag mit ihm fortsetzen. Anderenfalls muss er fristgerecht ausziehen.
Beispiel
Sie haben mit Ihrem Wohnungsmieter am 1.8.2001 einen Zeitmietvertrag ohne Befristungsgrund abgeschlossen. Laut Mietvertrag soll er bis zum 31.7.2013 laufen. Bis zum 31.5.2013 muss Ihr Mieter sein Fortsetzungsverlangen bei Ihnen gestellt haben, sonst endet der Mietvertrag wie vereinbart am 31.7.2013.
Haben Sie dagegen mit Ihrem Mieter vor dem 1.9.2001 einen Zeitmietvertrag mit Befristungsgrund abgeschlossen, müssen Sie ihm 3 Monate vor Mietvertragsende mitteilen, ob Ihr Befristungsgrund noch besteht
Hintergrund: Was steht im § 575 BGB?
§ 575 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) regelt den Zeitmietvertrag. Es gibt vier Absätze in § 575 BGB:
- Absatz 1: Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will, in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
- Absatz 2: Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.
- Absatz 3: Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.
- Absatz 4: Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Diese Regelungen sind wichtig für die korrekte Gestaltung von Zeitmietverträgen im deutschen Recht und finden Anwendung in vielen verschiedenen Rechtsbereichen.
