Lexikon Fachbegriffe

Nur mit einem Kündigungsgrund können Sie erfolgreich kündigen. Während Ihr Mieter bereits aus seinem Mietverhältnis rauskommt, wenn er die 3-monatige Kündigungsfrist einhält, haben Sie es als Vermieter schwerer: Der Gesetzgeber hat Ihnen einige Hürden aufgestellt.

Die schwierigste: Sie werden Ihren Mieter nur los, wenn Sie einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund parat haben. Der beliebteste: die Eigenbedarfskündigung. Doch bevor Sie sich zu früh freuen: Nicht jeder Eigennutzungswunsch stößt vor Gericht auf offene Ohren. Die folgenden 7 Eigenbedarfswünsche haben sich vor Gericht bereits bewährt:

• Der Mieter soll raus, weil Sie in der Wohnung Ihren Lebensabend verbringen wollen.
• Sie kündigen dem Mieter, weil Sie aus beruflichen Gründen den Wohnort wechseln müssen und die Mieterwohnung näher an Ihrem neuen Arbeitsplatz liegt.
• Der Einzug in die Mieterwohnung verkürzt erheblich den Weg zu Ihrem Arbeitsplatz.
• Sie benötigen dringend eine Wohnung, in der Sie auch ein Arbeitszimmer unterbringen können. Deshalb soll der Mieter ausziehen.
• Sie lassen sich scheiden und wollen dem Mieter deshalb kündigen, weil Sie die Wohnung künftig für sich selbst benötigen.
• Sie sind nicht mehr gut zu Fuß und möchten deshalb aus gesundheitlichen Gründen in die im Erdgeschoss gelegene Mieterwohnung ziehen.
• Ihre bisherige Wohnung ist Ihnen viel zu groß und zu teuer. Deshalb möchten Sie die kleinere Mieterwohnung.

Für wen Sie Eigenbedarf geltend machen dürfen

Für Familien- und Haushaltsangehörige dürfen Sie Eigenbedarf geltend machen. Dazu zählen: Mutter, Vater oder Kinder, Enkel, Ehegatte, Geschwister, Großeltern, Schwiegereltern, Stiefkinder, Pflegekinder und Pflegeeltern. Ebenso Pflegepersonal oder ein Aupair-Mädchen, sofern sie dauernd in Ihrem Haushalt leben.

Wann Mieter vorzeitig kündigen dürfen
Die übliche Kündigungsfrist für Wohnungen beträgt drei Monate. Aber auch bei der Sonderkündigung gelten Fristen.

Mieter können nur in besonderen Fällen von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen:

• Mieterhöhung – Beispielsweise soll die Wohnung modernisiert werden und die Miete steigt.
• Vorübergegehende Untervermietung untersagt – Der Mieter will seine Wohnung vorübergehend untervermieten, aber der Vermieter verbietet es.
• Modernisierung – Bei einer Modernisierungen kann der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.

Das sind typische Fälle, in denen Mietern ein Sonderkündigungsrecht zusteht. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) legt fest, wann der Mieter – auch bei Zeitmietverträgen – außerordentlich kündigen darf.

Achtung: Die Erhöhung der Betriebskosten-Vorauszahlung gilt übrigens nicht als Mieterhöhung.

Diese Fristen müssen Sie beachten:

1. Nach der Mitteilung über eine umfangreiche Modernisierung mit Mieterhöhung kann der Mieter bis Ende des Folgemonats zum letzten Tag des übernächsten Monats kündigen. Das bedeutet: Kommt die Ankündigung am 15. Mai, kann er bis zum 30. Juni kündigen und zieht zum 31. Juli aus.
2. Der Mieter kann sich aber mit der Sonderkündigung bei Modernisierung Zeit lassen bis zum Ende des zweiten Monats, nachdem ihm das Mieterhöhungsgesuch zugestellt wurde. In diesem Falle verschiebt sich das Ende des Mietverhältnisses entsprechend nach hinten.
3. Bei einer bloßen Mieterhöhung ohne voran gegangene Modernisierung ist die Frist länger: Nach der Mitteilung bleibt für die Kündigung bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit. Ausziehen kann der Mieter zwei Monate später. Ein Beispiel: Informiert der Vermieter am 15. Mai, kündigt der Mieter bis zum 31. Juli und zieht zum 30. September aus.

WICHTIG: Bei einer rechtmäßigen Sonderkündigung ist der Umzug bereits deutlich früher möglich. Maßgeblich ist hier die Einhaltung der Frist. Rechtssicher sind Sie nur bei eindeutiger Formulierung und Einhaltung der zulässigen Fristen.

Diese Pflichten hat der Vermieter:

Der Vermieter muss mindestens drei Monate vor der Modernisierung, den Mieter über die Baumaßnahmen in Kenntnis setzen. Er hat die Pflicht ihn schriftlich über Umfang, Dauer der Modernisierung sowie die Höhe der geplanten Mieterhöhung zu informieren.

Kein Sonderkündigungsrecht des Mietvertrags bei Bagatellmaßnahmen

Sind die geplanten Maßnahmen und die damit zusammenhängende Mieterhöhung äußerst umfangreich, darf der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.

Achtung: Bei sogenannten Bagatellmaßnahmen, wie zum Beispiel dem Austausch eines defekten Herds oder Schönheitsreparaturen gilt das Sonderkündigungsrecht nicht.

Fristlose Kündigung

Mieter können nur in wenigen Fällen fristlos kündigen, zum Beispiel wenn der Vermieter die Wohnung nicht fristgerecht zur Verfügung stellt (§ 543 BGB) oder diese als gefährlich für die Gesundheit einzustufen ist (§ 569 BGB). Mieter, die außerordentlich oder sogar fristlos kündigen wollen, sollten sich zuvor sicherheitshalber bei einem Mieterverein oder Anwalt informieren.

Wichtig: Sofern ein Grund für eine fristlose Kündigung vorliegt, ist es wichtig diesen in einem rechtsicheren Kündigungsschreiben sicher zu formulieren damit er wirksam wird.

Sonderkündigungsrecht im Todesfall

Wenn ein Mieter stirbt, endet damit nicht automatisch das Mietverhältnis. Nach den gesetzlichen Regelungen können Ehe- oder Lebenspartner, die nicht im Mietvertrag stehen, anstelle des Verstorbenen in den Vertrag eintreten. Sie haben einen Monat Zeit, zu entscheiden, ob sie das Mietverhältnis fortsetzen wollen oder nicht. In anderen Fällen geht der Mietvertrag auf die Erben über. Falls diese das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, können sie innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Todesfall erfahren haben, von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Da die Kündigungsfrist allerdings drei Monate beträgt, hat dies nur in Ausnahmefällen, wie einem befristeten Mietvertrag, eine praktische Bedeutung.

Untermiete und Versetzung

Wer einen dafür geeigneten Teil seiner Wohnung untervermieten möchte, der Vermieter aber damit nicht einverstanden ist, hat ein Sonderkündigungsrecht mit Frist von drei Monaten, was also ebenfalls nur bei Zeitmietverträgen von Bedeutung ist.

Es gibt noch einen weiteren Fall außerordentlicher Kündigungsmöglichkeit, der allerdings nur noch einen kleinen Personenkreis betreffen dürfte: Bei älteren Zeitmietverträgen, die vor dem 1.September 2001 geschlossen wurden, dürfen Beamte oder Personen mit beamtenähnlichen Status wie Soldaten oder Geistliche, im Falle einer beruflich veranlassten Versetzung von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Die Kündigungsfrist beträgt in diesem Fall drei Monate.